結論｜法人不動産売却の成否は「税金の種類」と「経費にできる範囲」を正しく理解しているかで決まる
法人が不動産を売却すると、売却益に対して法人税等が課税されます。
しかし結論から言えば、**税金そのものよりも「どこまで経費にできるか」「いつ計上するか」**で、最終的な手残りは大きく変わります。
売却価格だけで判断せず、税金と経費処理をセットで設計することが重要です。
はじめに｜「売却益＝そのまま課税」ではない
法人不動産の売却では、
「高く売れた＝税金が増える」
と単純に考えがちです。
実際には、売却に伴う費用・未償却残高・関連経費を正しく処理することで、課税額を適正に抑えることができます。
法人不動産売却でかかる主な税金
法人税・地方法人税
売却益は、
**固定資産売却益（事業所得）**として課税対象になります。
個人のような分離課税や特別控除はありません。
消費税
・土地部分：非課税
・建物部分：課税
契約書で土地・建物の価格を明確に分けることが必須です。
その他の税金
・印紙税（売買契約書）
・登録免許税（登記）
これらは経費処理が可能です。
売却益の計算方法
基本式
売却益 ＝ 売却価格 − 帳簿価額 − 売却関連費用
ここで重要なのが、
**「売却関連費用をどこまで含められるか」**です。
経費にできる主な項目
直接経費
・仲介手数料
・測量費
・解体費（売却目的の場合）
・登記費用
・契約書の印紙税
間接経費
・売却のために行った修繕費
・広告費
・専門家報酬（税理士・司法書士）
売却との因果関係が明確であれば損金算入可能です。
経費処理で差が出るポイント
修繕費と資本的支出の判断
・原状回復 → 修繕費（経費）
・価値向上 → 資本的支出（減価償却）
判断を誤ると、経費計上できず税負担が増えることがあります。
未償却残高の扱い
建物の
**帳簿価額（未償却残高）**は、売却時に一括で控除されます。
ここを見落とすと、課税額を過大に計算してしまいます。
決算期との関係が重要な理由
利益が出ている期に売ると
→ 法人税負担が増える
赤字期・利益が少ない期に売ると
→ 売却益と相殺でき、税負担を抑えやすい
売却時期は、
決算予測とセットで検討する必要があります。
よくある経費処理の失敗
失敗① 売却後にまとめて処理しようとする
後追いでは、
経費計上できない項目が出ることがあります。
失敗② 消費税区分の認識不足
建物部分の課税を誤ると、
後日追徴されるリスクがあります。
失敗③ 税理士に相談するタイミングが遅い
契約後では、
節税の選択肢がほぼ残りません。
実務で使える3つのコツ
コツ① 売却前に税額シミュレーション
売却価格別に
税金と手残りを試算します。
コツ② 経費は「売却目的」を明確に
支出時点で、
売却との関連性を説明できる資料を残します。
コツ③ 専門家を早期に巻き込む
不動産会社＋税理士の連携が、
結果を大きく左右します。
専門家コメント
「法人不動産の売却では、税金を“減らす”より“正しく処理する”ことが重要です。
経費の扱いと売却時期を整理するだけで、手残りは大きく変わります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 法人でも不動産売却益に税金はかかる？
→ かかります。法人税等の対象です。
Q2. 3,000万円控除は使える？
→ 法人では使えません。
Q3. 仲介手数料は経費になる？
→ なります。
Q4. 解体費用は経費？
→ 売却目的なら可能です。
Q5. 消費税は必ず発生する？
→ 建物部分のみ発生します。
Q6. 修繕費は全部経費？
→ 内容により異なります。
Q7. 未償却残高はどうなる？
→ 売却時に一括控除されます。
Q8. 赤字でも税金は払う？
→ 損益状況により異なります。
Q9. 税理士は必須？
→ 強く推奨されます。
Q10. 一番の注意点は？
→ 契約前に税務を整理することです。
まとめ｜法人不動産売却は「税金＋経費」を同時に考える
法人が不動産を売却する際は、
価格だけでなく、
税金と経費処理をセットで考えることが不可欠です。
事前準備と正しい処理が、
最終的な利益を最大化します。
不動産の売却・査定でお困りの方へ
「法人名義の物件を売る予定がある」
「税金や経費がどれくらいかかるか不安」
そんな方は、株式会社みのパラにご相談ください。
法人特有の税務・実務を踏まえた売却戦略をご提案します。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業
