結論｜遺言書があっても「自動的に売れる」わけではない
遺言書がある相続不動産でも、相続登記・承認・関係者の同意という手順を踏まなければ売却はできません。
特に多い誤解が、
「遺言書がある＝すぐ売れる」
という考えです。
実際には、遺言の内容確認 → 法的手続き → 実務対応、という段階的な流れが必要になります。
はじめに｜遺言書がある相続不動産の特徴
遺言書があると何が変わるのか
遺言書がある場合、
・遺産分割協議が不要になるケースがある
・相続人全員の合意が不要な場合がある
というメリットがあります。
ただし、すべての遺言が売却をスムーズにするわけではありません。
まず確認すべき「遺言書の種類」
自筆証書遺言の場合
・家庭裁判所での「検認」が必要
・検認前の売却・登記は不可
公正証書遺言の場合
・検認不要
・手続きは比較的スムーズ
売却スケジュールは、この違いで大きく変わります。
遺言書がある不動産売却の全体フロー
全体の流れ
① 遺言書の有効性確認
② 検認（必要な場合）
③ 相続人・受遺者の確定
④ 相続登記
⑤ 売却手続き
⑥ 売却代金の帰属・分配
ステップ① 遺言書の内容と有効性を確認する
確認すべきポイント
・不動産の記載が特定できるか
・誰が取得すると書かれているか
・売却について触れられているか
「長男に不動産を相続させる」とある場合、長男が単独で売却できるケースがあります。
ステップ② 家庭裁判所での検認（必要な場合）
検認とは何か
検認は、遺言書の存在と内容を確認するための手続きです。
有効・無効を判断する場ではありません。
検認が必要なケース
・自筆証書遺言
・法務局保管でない遺言
ステップ③ 相続人・受遺者の承認と同意
原則：遺言内容が優先される
遺言書が有効であれば、原則として相続人全員の同意は不要です。
ただし注意点
・遺留分侵害がある場合
・記載が曖昧な場合
・売却後の代金配分で争いがある場合
このようなケースでは、事実上の同意調整が必要になります。
ステップ④ 相続登記を行う
売却前に相続登記は必須
遺言書があっても、相続登記をしなければ売却できません。
登記の主なパターン
・受遺者単独名義に変更
・相続人名義に変更後、売却
遺言内容に応じて、最適な登記方法を選ぶ必要があります。
ステップ⑤ 不動産の売却手続き
売却を進められる人
・遺言で取得した受遺者
・相続登記後の名義人
この名義人が、
・媒介契約
・売買契約
を行います。
売却代金の扱いと注意点
原則的な考え方
・遺言で取得した人の財産になる
・相続人全体で分ける必要はない
ただし注意
・遺留分請求がある場合
・遺言に「売却して分配」とある場合
内容次第で、分配義務が生じることもあります。
よくあるトラブルと回避策
「遺言があるのに売れない」原因
・検認をしていない
・登記が未了
・内容が不明確
トラブル回避のポイント
・最初に専門家へ相談
・売却前に全体像を整理
・感情的対立を避ける進行
【専門家コメント】
「遺言書がある相続不動産は、法律上は整理されていても、実務で止まるケースが多くあります。
登記・同意・売却を一体で考えることで、無用なトラブルは避けられます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 遺言書があれば相続人の同意は不要？
原則不要ですが、例外もあります。
Q2. 検認中に売却活動はできますか？
原則できません。完了後に進めます。
Q3. 遺言に売却の記載がなくても売れる？
取得者名義にできれば可能です。
Q4. 遺留分請求が心配です
事前に専門家へ相談しましょう。
Q5. 相続登記はいつまでに必要？
売却前に必須です。
Q6. 公正証書遺言なら早い？
はい。検認不要でスムーズです。
Q7. 相続人が多くても大丈夫？
遺言内容次第で問題ありません。
Q8. 売却代金は誰のもの？
原則、遺言で指定された人です。
Q9. 争いが起きそうな場合は？
第三者を早めに入れましょう。
Q10. どこに相談すべき？
相続と不動産売却の両方に慣れた会社が安心です。
まとめ｜遺言書があっても「段取り」がすべて
遺言書がある場合の不動産売却は、
・遺言内容の確認
・登記の完了
・売却主体の明確化
この3点が重要です。
正しい順序で進めれば、不要な対立なく売却できます。
遺言書がある相続不動産の売却相談は株式会社みのパラへ
遺言書付きの相続不動産は、法律と実務を同時に理解した進行が不可欠です。
株式会社みのパラでは、
・遺言内容を踏まえた売却設計
・相続登記の段取り整理
・関係者調整
・売却実務まで一貫対応
を行っています。
「遺言はあるが、どう売ればいいかわからない」段階でもご相談ください。
会社概要｜株式会社みのパラ
会社名：株式会社みのパラ
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定休日：水曜日
代表取締役：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
