結論｜擁壁付き土地は「調査不足」が最大の売却リスク
擁壁（ようへき）がある土地は、必ずしも売れないわけではありません。
しかし、
・安全性の確認不足
・法令チェック不足
・説明不足
のまま売却を進めると、
価格下落・契約解除・売却後トラブルにつながる可能性があります。
成功の鍵は、売り出す前に“擁壁の状態と法的扱い”を把握しておくことです。
はじめに｜なぜ擁壁のある土地は敬遠されやすいのか
買主が不安を感じやすい理由
擁壁付き土地は、
・崩れないのか
・修繕が必要なのか
・建替えできるのか
といった点が分かりにくく、買主にとって不安要素が多い土地です。
不安が解消されないままでは、**「検討対象から外される」**ことも少なくありません。
擁壁とは何か？基本知識の整理
擁壁の役割
擁壁とは、
高低差のある土地で土砂の崩壊を防ぐ構造物です。
宅地造成や道路工事などで設置されます。
擁壁の主な種類
・コンクリート擁壁
・石積み擁壁
・ブロック擁壁
特に古い住宅地では、
基準を満たしていない擁壁が残っているケースも多く見られます。
擁壁付き土地を売る際の主なリスク
リスク① 擁壁の安全性が不明
・ひび割れ
・膨らみ
・排水不良
がある場合、崩落リスクを指摘されることがあります。
リスク② 建築基準法に適合していない
高さ2m超の擁壁は、
建築基準法・宅地造成等規制法の対象になることがあります。
適合していない場合、
・建替え不可
・是正工事が必要
となる可能性があります。
リスク③ 修繕・やり替え費用が高額
擁壁の補修・再築造は、
数十万〜数百万円規模になることもあります。
この費用が理由で、価格交渉や購入見送りが起きやすくなります。
リスク④ 説明不足による契約トラブル
擁壁の状態を十分に説明せず売却すると、
**契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）**を問われる可能性があります。
売却前に必ず行うべき事前調査
調査① 擁壁の構造・状態確認
・ひび割れの有無
・排水口の状況
・傾き・変形
目視確認だけでなく、必要に応じて専門家の確認を行います。
調査② 建築・造成時期の確認
・いつ造られた擁壁か
・確認申請があるか
・検査済証があるか
これにより、法的適合性の判断材料になります。
調査③ 法令制限の確認
・建築基準法
・宅地造成等規制法
・都市計画法
自治体によって扱いが異なるため、役所調査が必須です。
調査④ 将来の建築可否の確認
買主が
「建て替えできるのか」
を最も気にするため、再建築可否の整理は重要です。
擁壁付き土地の主な売却方法
方法① 現況のまま売却する
・価格を抑える
・現況有姿で売る
リスク説明を十分に行うことで、トラブル回避が可能です。
方法② 修繕・補強後に売却する
・安全性を高める
・売却価格を維持しやすい
ただし、費用対効果の見極めが重要です。
方法③ 買取を利用する
不動産会社による買取では、
・擁壁リスク込みで評価
・売主負担を減らせる
ケースもあります。
擁壁があっても売却できる土地の特徴
売れやすい条件
・擁壁が基準適合
・状態が良好
・再建築可能
・調査内容が整理されている
「不安材料が見える化されている」土地ほど売却はスムーズです。
【専門家コメント】
「擁壁付き土地の売却で一番多い失敗は、“調べずに出すこと”です。
事前に状態と法的扱いを整理しておけば、価格交渉やトラブルは大幅に減らせます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 擁壁があると必ず売れにくい？
→ いいえ。調査と説明次第で問題なく売却できます。
Q2. 古い擁壁は危険？
→ 危険とは限りませんが、確認は必須です。
Q3. 修繕しないと売れませんか？
→ 現況売却も可能です。
Q4. 調査は誰に頼む？
→ 不動産会社＋必要に応じて専門家です。
Q5. 擁壁が原因で建て替えできないことはある？
→ 法令不適合の場合はあります。
Q6. 費用はどれくらいかかる？
→ 調査は数万円〜、修繕は内容次第です。
Q7. 契約後に問題が見つかったら？
→ 説明不足だと責任を問われる可能性があります。
Q8. 買取なら擁壁調査は不要？
→ 簡略化できるケースもあります。
Q9. 擁壁が隣地のものだった場合は？
→ 越境・管理責任の確認が必要です。
Q10. 最初に何をすべき？
→ 売却前の事前調査と方針決定です。
まとめ｜擁壁付き土地は「調査してから売る」が鉄則
擁壁のある土地は、
・調査不足＝リスク
・情報整理＝安心材料
になります。
売却前のひと手間が、価格・スピード・安全性を左右します。
擁壁付き土地の売却相談は株式会社みのパラへ
擁壁がある土地の売却は、
調査・説明・売却戦略を一体で考えることが重要です。
株式会社みのパラでは、
・擁壁の事前確認・役所調査
・売却方法の整理
・修繕するかどうかの判断
・買取・仲介の比較提案
まで一貫して対応しています。
「売れるか不安」という段階でも、お気軽にご相談ください。
会社概要｜株式会社みのパラ
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
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MAIL：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表取締役：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
