結論｜「値下げ一択」は間違い。事故物件は“付加価値設計”で下落幅を抑えられる
事故物件は、何も対策をせずに売り出すと相場より大きく価格が下落する傾向があります。しかし実務では、単純な値下げではなく、買主の不安を解消する付加価値を設計することで、下落幅を最小限に抑える、あるいは通常物件に近い水準で再販することも可能です。重要なのは、「事故」そのものではなく「どう向き合い、どう説明するか」です。
はじめに｜事故物件は必ず安くなるのか？
「事故物件だから二束三文でしか売れない」「どうせ相場の半額以下になる」
こうしたイメージを持つ方は少なくありません。しかし実際には、下落幅には大きな差があります。同じ事故物件でも、対応次第で
・大幅下落するケース
・最小限の下落で済むケース
に分かれます。その違いを生むのが、再販前の“付加価値戦略”です。
事故物件の価格が下がる本当の理由
価格下落の正体は「心理的不安」
事故物件の価格が下がる最大の理由は、建物性能ではなく買主の心理的不安です。
・何が起きたのか分からない
・本当に安全なのか
・後から問題にならないか
この不安が強いほど、価格は下がります。
「情報不足」が値下げを加速させる
事故内容や経緯が曖昧な物件ほど、買主は最悪のケースを想像します。その結果、過剰な値引き要求につながります。つまり、価格下落の多くは「事故そのもの」ではなく「説明不足」によって起きています。
事故物件の相場下落幅の考え方（実務目線）
一律の下落率は存在しない
事故物件に「必ず○％下がる」という相場はありません。下落幅は次の要素で決まります。
・事故内容（自殺・他殺・孤独死など）
・発生時期と経過年数
・告知内容の明確さ
・再販時の付加価値
同じ事故内容でも、再販戦略次第で数百万円の差が出ることもあります。
相場下落を防ぐための3つの付加価値戦略
告知内容を「不安が残らない形」に整える
最も重要なのは、告知を曖昧にしないことです。
・発生時期
・事故の内容（事実のみ）
・その後の対応（清掃・管理・利用状況）
を簡潔かつ具体的に説明することで、「知らない不安」を取り除けます。
建物・設備面での安心材料を追加する
心理的不安は、物理的な安心材料で和らげることができます。
・水回り・内装の更新
・設備保証の付与
・専門業者による点検記録
「住んでも問題ない」という根拠があるだけで、価格交渉は大きく変わります。
買主ターゲットを明確にする
事故物件は、全員に向けて売るものではありません。
・投資目的
・賃貸運用前提
・価格重視層
など、心理的抵抗が比較的低い層に向けた設計を行うことで、無駄な値下げ競争を避けられます。
「値下げ」よりも「理由付け」が重要
単に価格を下げると、
・さらに値引きを求められる
・「何か他にも問題があるのでは」と疑われる
といった悪循環に陥ります。一方で、付加価値を用意したうえで価格を提示すれば、納得感のある取引につながります。
再販戦略を誤った失敗例
安さだけを前面に出したケース
「事故物件につき格安」とだけ訴求した結果、
・内覧数は多い
・成約しない
という状況に陥り、最終的に大幅値下げとなったケース。
告知を最小限にしすぎたケース
曖昧な告知で売却後に事実が判明し、トラブルや契約解除につながった例もあります。
短期的な価格維持より、長期的な安全性が重要です。
事故物件再販で失敗しないための考え方
事故物件の再販では、
・隠さない
・誇張しない
・不安を残さない
この3点が最も重要です。付加価値とは「豪華にすること」ではなく、安心材料を積み上げることです。
専門家コメント
「事故物件は、正しく向き合えば“売れない物件”ではありません。
価格下落を最小限に抑えるポイントは、値引きではなく不安解消です。
付加価値を設計した再販戦略が、結果的に売主を守ります。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 事故物件は必ず大幅値下げになりますか？
必ずしもそうではありません。対応次第で下落幅は変わります。
Q2. リフォームすれば相場は戻りますか？
完全には戻りませんが、下落幅を抑える効果はあります。
Q3. 告知すると売れにくくなりませんか？
正しい告知は、むしろ信頼につながります。
Q4. 投資家向けなら高く売れますか？
利回り設計次第では、相場に近い価格で売れることもあります。
Q5. 価格を下げるタイミングは？
付加価値を出し切った後に判断すべきです。
Q6. 特殊清掃は必須ですか？
状況次第ですが、安心材料として有効です。
Q7. 買取と仲介はどちらが有利？
スピード重視なら買取、価格重視なら仲介が基本です。
Q8. 賃貸に出してから売るのは有効？
有効なケースもありますが、戦略設計が必要です。
Q9. 告知内容は誰が決める？
必ず実務経験のある不動産会社と相談してください。
Q10. まず何から始めればいい？
事故内容と現状を整理し、再販戦略を立てることです。
まとめ｜事故物件は「安く売る」のではなく「設計して売る」
事故物件の相場下落を防ぐには、
・値下げに頼らない
・不安を言語化して解消する
・付加価値を設計する
この3点が不可欠です。事故物件は、戦略次第で**“扱いにくい資産”から“売れる資産”に変えられます。**
事故物件の再販・売却でお悩みの方へ
価格下落を最小限に抑えたい方、再販戦略で迷っている方は、実務ベースで対応する 株式会社みのパラ にご相談ください。
「どのくらい下がるか知りたい」「付加価値の付け方を相談したい」という段階でも問題ありません。
会社概要
会社情報
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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MAIL：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表・許認可情報
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
