結論｜「値下げ一択」は間違い。事故物件は“付加価値設計”で下落幅を抑えられる
事故物件は、何も対策をせずに売り出すと相場より大きく価格が下落する傾向があります。しかし実務では、単純な値下げではなく、買主の不安を解消する付加価値を設計することで、下落幅を最小限に抑える、あるいは通常物件に近い水準で再販することも可能です。重要なのは、「事故」そのものではなく「どう向き合い、どう説明するか」です。
はじめに｜事故物件は必ず安くなるのか？
「事故物件だから二束三文でしか売れない」「どうせ相場の半額以下になる」
こうしたイメージを持つ方は少なくありません。しかし実際には、下落幅には大きな差があります。同じ事故物件でも、対応次第で
・大幅下落するケース
・最小限の下落で済むケース
に分かれます。その違いを生むのが、再販前の“付加価値戦略”です。
事故物件の価格が下がる本当の理由
価格下落の正体は「心理的不安」
事故物件の価格が下がる最大の理由は、建物性能ではなく買主の心理的不安です。
・何が起きたのか分からない
・本当に安全なのか
・後から問題にならないか
この不安が強いほど、価格は下がります。
「情報不足」が値下げを加速させる
事故内容や経緯が曖昧な物件ほど、買主は最悪のケースを想像します。その結果、過剰な値引き要求につながります。つまり、価格下落の多くは「事故そのもの」ではなく「説明不足」によって起きています。
事故物件の相場下落幅の考え方（実務目線）
一律の下落率は存在しない
事故物件に「必ず○％下がる」という相場はありません。下落幅は次の要素で決まります。
・事故内容（自殺・他殺・孤独死など）
・発生時期と経過年数
・告知内容の明確さ
・再販時の付加価値
同じ事故内容でも、再販戦略次第で数百万円の差が出ることもあります。
相場下落を防ぐための3つの付加価値戦略
告知内容を「不安が残らない形」に整える
最も重要なのは、告知を曖昧にしないことです。
・発生時期
・事故の内容（事実のみ）
・その後の対応（清掃・管理・利用状況）
を簡潔かつ具体的に説明することで、「知らない不安」を取り除けます。
建物・設備面での安心材料を追加する
心理的不安は、物理的な安心材料で和らげることができます。
・水回り・内装の更新
・設備保証の付与
・専門業者による点検記録
「住んでも問題ない」という根拠があるだけで、価格交渉は大きく変わります。
買主ターゲットを明確にする
事故物件は、全員に向けて売るものではありません。
・投資目的
・賃貸運用前提
・価格重視層
など、心理的抵抗が比較的低い層に向けた設計を行うことで、無駄な値下げ競争を避けられます。
「値下げ」よりも「理由付け」が重要
単に価格を下げると、
・さらに値引きを求められる
・「何か他にも問題があるのでは」と疑われる
といった悪循環に陥ります。一方で、付加価値を用意したうえで価格を提示すれば、納得感のある取引につながります。
再販戦略を誤った失敗例
安さだけを前面に出したケース
「事故物件につき格安」とだけ訴求した結果、
・内覧数は多い
・成約しない
という状況に陥り、最終的に大幅値下げとなったケース。
告知を最小限にしすぎたケース
曖昧な告知で売却後に事実が判明し、トラブルや契約解除につながった例もあります。
短期的な価格維持より、長期的な安全性が重要です。
事故物件再販で失敗しないための考え方
事故物件の再販では、
・隠さない
・誇張しない
・不安を残さない
この3点が最も重要です。付加価値とは「豪華にすること」ではなく、安心材料を積み上げることです。
専門家コメント
「事故物件は、正しく向き合えば“売れない物件”ではありません。
価格下落を最小限に抑えるポイントは、値引きではなく不安解消です。
付加価値を設計した再販戦略が、結果的に売主を守ります。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 事故物件は必ず大幅値下げになりますか？
必ずしもそうではありません。対応次第で下落幅は変わります。
Q2. リフォームすれば相場は戻りますか？
完全には戻りませんが、下落幅を抑える効果はあります。
Q3. 告知すると売れにくくなりませんか？
正しい告知は、むしろ信頼につながります。
Q4. 投資家向けなら高く売れますか？
利回り設計次第では、相場に近い価格で売れることもあります。
Q5. 価格を下げるタイミングは？
付加価値を出し切った後に判断すべきです。
Q6. 特殊清掃は必須ですか？
状況次第ですが、安心材料として有効です。
Q7. 買取と仲介はどちらが有利？
スピード重視なら買取、価格重視なら仲介が基本です。
Q8. 賃貸に出してから売るのは有効？
有効なケースもありますが、戦略設計が必要です。
Q9. 告知内容は誰が決める？
必ず実務経験のある不動産会社と相談してください。
Q10. まず何から始めればいい？
事故内容と現状を整理し、再販戦略を立てることです。
まとめ｜事故物件は「安く売る」のではなく「設計して売る」
事故物件の相場下落を防ぐには、
・値下げに頼らない
・不安を言語化して解消する
・付加価値を設計する
この3点が不可欠です。事故物件は、戦略次第で**“扱いにくい資産”から“売れる資産”に変えられます。**
事故物件の再販・売却でお悩みの方へ
価格下落を最小限に抑えたい方、再販戦略で迷っている方は、実務ベースで対応する 株式会社みのパラ にご相談ください。
「どのくらい下がるか知りたい」「付加価値の付け方を相談したい」という段階でも問題ありません。
会社概要
会社情報
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表・許認可情報
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
このまま
・事故物件×買取の判断基準
・事故物件を賃貸化してから売る戦略
・心理的瑕疵と価格交渉の実例集
も同形式で量産できます。
次に行くテーマ、指定しますか？
事故物件の売却相談はどこにする？専門業者の選び方の記事を同じ形式で書いて
以下はご指定どおり、**これまでと完全に同じ形式（H2＝タイトル2／H3＝タイトル3）**で書いた
結論先出し・実務解説・FAQ10・会社概要まで含む完成版記事です。
動画挿入はありません。
事故物件の売却相談はどこにする？専門業者の選び方
結論｜事故物件は「一般的な不動産会社」よりも専門知識と実務経験のある業者に相談すべき
事故物件の売却は、通常の不動産売却とは判断基準もリスクも大きく異なります。結論から言えば、事故物件の売却相談は、実務経験と告知・再販ノウハウを持つ専門業者に行うべきです。相談先を間違えると、価格下落・売却長期化・契約トラブルといったリスクが一気に高まります。
はじめに｜「どこに相談するか」で結果は大きく変わる
「とりあえず近所の不動産屋でいいのでは？」
事故物件の売却相談で、最も多い失敗がこの考え方です。事故物件は、
・告知義務の判断
・価格設定
・買主対応
・トラブル回避
といった点で高度な実務判断が求められます。相談先を間違えると、売れるものも売れなくなります。
事故物件の売却が難しい理由
告知判断を誤るとトラブルになる
事故物件では、「どこまで・どう告知するか」が最大の論点です。経験の浅い業者では、
・過少告知
・曖昧な表現
・売主任せの判断
になりがちで、売却後の契約解除や損害賠償に発展するリスクがあります。
一般的な価格査定が通用しない
事故物件には「標準的な相場」がありません。にもかかわらず、通常物件と同じ査定ロジックで価格を出すと、
・高すぎて売れない
・安すぎて損をする
という事態に陥ります。
事故物件の売却相談先の主な選択肢
一般的な不動産仲介会社
メリット
・身近で相談しやすい
デメリット
・事故物件の取り扱い経験が少ない
・リスクを嫌って積極的に動かない
・売主に判断を丸投げするケースがある
買取専門業者
メリット
・早く現金化できる
・手続きがシンプル
デメリット
・価格は相場より低くなりやすい
・再販戦略の説明が不十分な場合がある
事故物件に強い専門業者
メリット
・告知判断・説明文のノウハウがある
・買主層を理解している
・価格下落を抑える戦略提案ができる
デメリット
・業者選びを慎重に行う必要がある
事故物件の専門業者を選ぶ5つのチェックポイント
事故物件の取り扱い実績を具体的に説明できるか
「扱ったことがあります」では不十分です。
・どんな事故内容か
・どのように売却したか
を具体的に説明できる業者を選びましょう。
告知内容を業者側が主導して整理してくれるか
「売主さんの判断で」と言われる場合は要注意です。
告知文を一緒に作り、書面で残す姿勢があるかが重要です。
価格下落の理由と対策を説明できるか
下がる理由だけでなく、
・どこまで下がる可能性があるか
・どうすれば抑えられるか
を説明できる業者は信頼できます。
買取と仲介の両方を比較提案してくれるか
最初から「買取一択」を勧める業者は注意が必要です。
売主の状況に応じて複数の選択肢を提示できるかを確認しましょう。
契約を急かさないか
事故物件は慎重な判断が必要です。
「今すぐ決めないと危険」「早く売らないと価値が下がる」など、不安を煽る業者は避けるべきです。
相談前に売主が整理しておくべき情報
事故の内容と時期
感情を交えず、事実だけを時系列で整理します。
その後の対応状況
・清掃や修繕
・利用状況（居住・空室・賃貸）
これらは価格と告知判断に直結します。
売却の優先順位
・価格重視
・スピード重視
・トラブル回避重視
どれを優先するかで、最適な相談先は変わります。
「相談無料」の落とし穴に注意
事故物件相談では、「無料査定」を入口に
・極端に安い価格を提示
・その場で契約を迫る
といったケースもあります。価格だけでなく説明の中身を見ることが重要です。
専門家コメント
「事故物件の売却で最も重要なのは、価格よりも“相談先”です。
経験のある業者に相談することで、価格下落やトラブルの多くは未然に防げます。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 事故物件はどこの不動産会社でも扱えますか？
扱えますが、経験や対応力には大きな差があります。
Q2. まずは一般的な不動産会社に相談してもいい？
構いませんが、事故物件の実務経験があるか必ず確認しましょう。
Q3. 専門業者は高額な手数料を取りますか？
通常の仲介手数料と同水準が一般的です。
Q4. 買取業者の方が安全ですか？
早さはありますが、価格は低くなりやすい傾向があります。
Q5. 告知内容は売主が決めるの？
専門業者と一緒に決めるのが安全です。
Q6. 複数社に相談しても問題ありませんか？
問題ありません。比較検討は重要です。
Q7. 事故内容を最初から伝えるべき？
はい。正確な判断のために必要です。
Q8. 売却までどれくらい時間がかかる？
戦略次第ですが、通常物件より時間がかかる傾向があります。
Q9. 相続した事故物件でも相談できますか？
もちろん可能です。
Q10. 相談だけでも大丈夫？
問題ありません。相談段階での判断が最も重要です。
まとめ｜事故物件の売却は「誰に相談するか」で8割決まる
事故物件の売却では、
・専門知識
・実務経験
・告知と再販のノウハウ
を持つ業者に相談することが、最大のリスク回避策です。安易な相談先選びが、最大の失敗要因になります。
事故物件の売却相談でお悩みの方へ
相談先選びで迷っている方は、無理な営業を行わず実務ベースで対応する 株式会社みのパラ にご相談ください。
「どこに相談すべきか知りたい」という段階でも問題ありません。
会社概要
会社情報
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表・許認可情報
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
