結論｜解体は「条件次第」。多くは解体せず売る方が有利
建物を解体してから売るべきかどうかは、一概にどちらが正解とは言えません。
ただし実務上は、解体せず古家付きで売却したほうが結果的に有利になるケースが非常に多いのが現実です。
解体は費用もリスクも大きいため、立地・需要・買主層を見極めたうえで判断する必要があります。
はじめに｜「更地のほうが売れる」は本当か？
「建物が古いなら壊して更地にしたほうが高く売れる」
こうした話を耳にすることは多いですが、必ずしも正解ではありません。
実際の売却現場では、
・解体して損をするケース
・解体しなくて正解だったケース
がはっきり分かれます。
重要なのは、解体のメリットとデメリットを正しく理解することです。
建物を解体する場合の費用感
解体費用の目安
解体費用は、建物の構造や規模によって大きく異なります。
一般的な目安は次のとおりです。
・木造住宅：100万～200万円前後
・軽量鉄骨：150万～250万円前後
・RC造：200万～300万円以上
これに加え、
・残置物撤去
・アスベスト調査・処理
などが必要になると、費用はさらに増えます。
解体費用は価格に反映されにくい
解体しても、その費用分が売却価格にそのまま上乗せされることはほぼありません。
結果として、売主が先に大きな出費をする構造になります。
解体して売るメリット・デメリット
解体して売るメリット
・更地のため買主が建築計画を立てやすい
・見た目がすっきりして印象が良い
・倒壊リスクや老朽化の説明が不要
解体して売るデメリット
・解体費用を売主が先払いする
・固定資産税が上がる（住宅用地特例の喪失）
・売却価格に費用を転嫁しにくい
・解体後に売れ残るリスク
メリット以上に、金銭的リスクが大きい点が最大の注意点です。
解体せず「古家付き」で売る場合の考え方
古家付き売却の特徴
古家付きで売る場合、
・建て替え前提
・リノベーション素材
として検討されるケースが多くなります。
建物の価値を評価してもらう必要はなく、土地条件が評価軸になります。
解体判断は買主に委ねられる
古家付きであれば、
・解体する
・リノベーションする
を買主が自由に選択できます。
この自由度が、結果的に需要を広げる要因になります。
解体したほうがよいケース
次の条件に当てはまる場合
・再建築不可で建物が明らかに危険
・建物が倒壊寸前で内見ができない
・土地需要が非常に強いエリア
・建物が法的・物理的な障害になっている
このような場合は、解体を検討する余地があります。
解体せず売ったほうがよいケース
多くの売却で当てはまるパターン
・築古だが立地は悪くない
・建て替え需要が見込める
・相続した古家
・資金を先に出したくない
これらは、解体せず売るほうがリスクが低いケースです。
解体を決める前に必ず確認すべきポイント
先に「解体しない査定」を取る
解体を検討する前に、
古家付きのままの査定額
を必ず確認してください。
比較せずに解体すると、不要な出費になる可能性が高いです。
税金・固定資産税の影響を理解する
解体すると、住宅用地特例が外れ、
固定資産税が最大6倍になる可能性があります。
売却時期によっては、大きな負担になります。
専門家コメント
「解体は“やればスッキリする”一方で、費用と税金のリスクが大きい選択です。
多くのケースでは、解体せず古家付きで売ったほうが結果的に手残りが多くなります。
解体は、最後の選択肢として考えるべきです。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 更地のほうが早く売れますか？
→ 立地次第です。一概には言えません。
Q2. 解体費用は買主に請求できる？
→ 原則できません。価格に含める形になります。
Q3. 古家付きは売れにくい？
→ 建て替え需要があれば問題ありません。
Q4. 解体して売れ残ったら？
→ 固定資産税負担が続くリスクがあります。
Q5. アスベストがあるとどうなる？
→ 調査・処理費用が追加で発生します。
Q6. 解体時期はいつがいい？
→ 売却が決まってからでも遅くありません。
Q7. 買取の場合は解体が必要？
→ ケースによります。事前確認が必要です。
Q8. 解体しないと内見できない？
→ 危険でなければ問題ありません。
Q9. 判断に迷ったら？
→ 解体前提ではなく、まず査定相談を。
Q10. 一番安全な進め方は？
→ 古家付きで売り出し、反応を見て判断することです。
まとめ｜解体は「最後に選ぶ判断」
建物を解体して売るかどうかは、
解体費用
税金負担
土地需要
売却リスク
この4点を比較して判断します。
多くの不動産では、解体せず売るほうが安全で合理的です。
解体するか迷っている方へ
「壊す前に売れるかどうか」
それを確認するだけで、数百万円の判断ミスを防げることがあります。
無理な営業をせず、解体あり・なし両方の視点でアドバイスする
株式会社みのパラ にご相談ください。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
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免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
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