結論｜地盤が弱くても売却は可能。重要なのは「説明」と「選択肢提示」
地盤が弱い土地は、「売れない」「大幅に安くなる」と思われがちですが、正しく説明し、補強の選択肢を提示できれば問題なく売却可能です。
トラブルの多くは、地盤の弱さそのものではなく、説明不足や認識のズレから起こります。売主が守るべきポイントは、「事実を隠さず伝えること」と「買主が判断できる材料を用意すること」です。
はじめに｜地盤が弱い土地は不利なのか？
「地盤が弱いと聞いたが、売れるのだろうか」
「告知すると価格が下がるのでは？」
こうした不安は非常に多いですが、結論から言えば、地盤が弱い＝売却不可ではありません。
実際には、
・問題なく成約する土地
・補強前提で評価される土地
・説明不足でトラブルになる土地
に分かれます。
この差を生むのが、説明義務の理解と伝え方です。
地盤が弱い土地における説明義務の考え方
地盤は「重要事項説明」の対象になる
地盤に関する情報は、内容によって重要事項説明の対象になります。
特に次のような情報は、買主に伝える義務があります。
・過去の地盤調査結果
・不同沈下や傾きの履歴
・地盤改良工事の有無
これらを把握していながら伝えない場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。
「弱い可能性」も説明すべきケース
正式な調査結果がなくても、
・周辺で地盤改良が多い
・過去に沈下被害があった
・埋立地・造成地である
といった事情が分かっている場合は、その事実自体を説明する必要があります。
判断材料を隠すことが、最も大きなリスクです。
地盤が弱い土地で起こりやすいトラブル
買主が「聞いていなかった」と感じるケース
売却後に、
「地盤が弱いとは思っていなかった」
「追加費用がかかるとは知らなかった」
と認識されると、トラブルに発展しやすくなります。
これは、地盤の問題ではなく説明不足が原因です。
建築段階で追加費用が発生する
建築時に地盤調査を行い、
・表層改良
・柱状改良
・鋼管杭
などが必要になると、数十万～数百万円の追加費用が発生することがあります。
この点を事前に伝えていないと、売主への不満につながります。
地盤が弱い土地を売るときの正しい説明方法
事実と推測を分けて伝える
説明の基本は、
・分かっている事実
・まだ調査していない点
を明確に分けることです。
「調査はしていないが、周辺では改良事例がある」
と伝えるだけでも、誠実な印象になります。
書面で残すことが重要
地盤に関する説明は、
・重要事項説明書
・物件状況報告書
に明記することで、後日の認識違いを防止できます。
口頭説明だけに頼るのは避けましょう。
地盤補強は「やる・やらない」を売主が決めない
売主が先に補強する必要はない
地盤が弱いからといって、売主が事前に地盤改良を行う必要はありません。
地盤補強は、
・建てる建物
・構造
・規模
によって工法が変わるため、買主側で判断するのが合理的です。
補強案を「情報」として提示する
有効なのは、
・一般的な改良工法
・費用目安
を「参考情報」として示すことです。
これにより、買主は
「想定外の費用」ではなく
「想定内の条件」
として検討できます。
地盤が弱い土地でも評価を落としにくくする工夫
価格設定でリスクを織り込む
地盤リスクがある場合、
最初から相場よりやや調整した価格設定
を行うことで、交渉がスムーズになります。
立地・用途の魅力を明確にする
地盤だけでなく、
・立地
・面積
・用途の自由度
といったプラス要素をしっかり伝えることで、総合判断で評価されやすくなります。
専門家コメント
「地盤が弱い土地で問題になるのは、ほとんどが説明不足です。
事実を正しく伝え、補強の選択肢を示せば、売却自体は十分可能。
隠さないことが、最も安全で結果的に高く売る方法です。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 地盤が弱いと必ず告知が必要？
→ 調査結果や把握している事実があれば必要です。
Q2. 調査していない場合は？
→ 未調査であることを伝える必要があります。
Q3. 売主が地盤改良すべき？
→ 原則不要です。買主判断が基本です。
Q4. 価格はどれくらい下がる？
→ 立地と需要次第で大きく変わります。
Q5. トラブルを防ぐ一番の方法は？
→ 書面での説明を徹底することです。
Q6. 補強費用は誰が負担？
→ 通常は買主負担になります。
Q7. 重要事項説明に必ず載る？
→ 内容次第で記載対象になります。
Q8. 売れにくくなりますか？
→ 説明と価格設定が適切なら問題ありません。
Q9. 調査してから売ったほうがいい？
→ 必須ではありません。ケースによります。
Q10. 判断に迷ったら？
→ 地盤リスクを含めて相談してください。
まとめ｜地盤が弱い土地は「説明」で評価が決まる
地盤が弱い土地を売る際は、
事実を隠さない
説明義務を理解する
補強の選択肢を提示する
この3点が重要です。
地盤の弱さよりも、売主の姿勢が評価を左右します。
地盤に不安のある土地の売却でお悩みの方へ
「言うべきか迷っている」
その状態こそ、相談すべきタイミングです。
説明義務と実務リスクを踏まえ、最も安全な売却方法を整理する
株式会社みのパラ にご相談ください。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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MAIL：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
