結論｜「安全性を言語化し、価格は理屈で調整すれば傾斜地は売れる」
傾斜地が売れにくい最大の理由は、「危なそう」「将来が不安」という感情的な不安です。
この不安は、感覚ではなく根拠ある安全説明と、段階的な価格調整設計で解消できます。
傾斜地は安く叩かれる土地ではありません。説明と設計次第で、十分に納得感のある売却が可能です。
はじめに
「傾斜地＝危険で売れない」と思われがちな現実
・雨で崩れそう
・地震のときが不安
・造成や擁壁にお金がかかりそう
傾斜地の売却相談では、こうした不安が必ず出てきます。
しかし結論から言えば、傾斜地そのものが危険なわけではありません。
問題は「安全性が説明されていないこと」にあります。
傾斜地売却で押さえるべき3つの前提
・安全性は感覚ではなく根拠で説明する
・傾斜地特有のコストは事前に整理する
・価格調整は一気に下げず段階的に行う
この3点を押さえるだけで、傾斜地売却の成功率は大きく上がります。
なぜ傾斜地は敬遠されやすいのか
買主が感じる代表的な不安
傾斜地が避けられやすい理由は、次のようなものです。
・地盤が弱そう
・土砂災害のリスクがありそう
・擁壁や法面の安全性が分からない
・将来、補修費用がかかりそう
「危険そう」という印象が最大の敵
実際のリスクよりも、
「よく分からない＝怖い」
という印象が、購入判断を止めています。
だからこそ、売主側が先に“安全を説明する役割”を担う必要があります。
傾斜地を売るための安全説明の基本
ポイント① 現状の安定性を事実で示す
まず伝えるべきは、「今どうなっているか」です。
・長年崩れた履歴がない
・既存擁壁があり安定している
・周辺も同条件で住宅が建っている
「問題が起きていない事実」は、強い安心材料になります。
ポイント② 法的・行政的な位置づけを整理する
傾斜地では、以下の点を整理して説明しましょう。
・土砂災害警戒区域・特別警戒区域の該当有無
・宅地造成等規制法の対象かどうか
・行政指導や改善命令の有無
「調べたうえで説明している」こと自体が、信頼につながります。
ポイント③ 将来の対策が取れることを示す
完璧である必要はありません。
・必要なら補修が可能
・補強工事の選択肢がある
・建築時に安全対策を組み込める
「逃げ道がある」と分かるだけで、買主の心理的ハードルは下がります。
傾斜地でも売れる価格調整テクニック
最初から大幅値下げはしない
傾斜地だからといって、
「最初から安く出す」
必要はありません。
むしろ、根拠なき値下げは
「何か問題があるのでは？」
という疑念を生みます。
価格調整は“理由付き”で行う
価格調整は、必ず理由とセットで行います。
・安全対策費用を考慮した調整
・造成・擁壁費用を見込んだ調整
・建築条件を踏まえた調整
「なんとなく下げた価格」ではなく、
「理屈のある価格」
として提示することが重要です。
値下げ以外の調整方法も活用する
傾斜地では、価格以外の調整も有効です。
・引き渡し条件の柔軟化
・測量や資料を売主負担にする
・建築プランの参考提示
金額以外で“安心”を提供することで、交渉はスムーズになります。
傾斜地売却でよくある失敗パターン
「安全です」と感覚的に説明してしまう
根拠のない安心アピールは逆効果です。
不安点を聞かれてから調べ始める
後出し対応は、不信感につながります。
価格を下げることでしか対応しない
値下げ一択は、交渉を不利にします。
トラブルを防ぐために事前確認すべきポイント
傾斜地ならではのチェック項目
売却前に、以下は必ず整理しておきましょう。
・擁壁の構造・築年数
・検査済証や図面の有無
・過去の補修・改修履歴
・行政からの指導履歴
これらをまとめて説明できれば、契約後トラブルは大幅に減ります。
専門家コメント
傾斜地は「不安を管理できるか」で評価が決まる
「傾斜地は、危険だから売れないのではありません。
不安を説明せずに放置すると売れなくなるだけです。
安全性と費用の考え方を整理すれば、十分に成約可能な土地です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「傾斜地の安全説明と価格調整の考え方」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 傾斜地は必ず値下げしないと売れませんか？
必ずしも必要ありません。説明次第です。
Q2. 土砂災害警戒区域だと売れませんか？
売却は可能です。正しい説明が重要です。
Q3. 擁壁が古い場合はどうなりますか？
補修や再施工の可能性を含めて説明します。
Q4. 傾斜地でも住宅ローンは組めますか？
条件次第で可能です。
Q5. 安全証明は必須ですか？
必須ではありませんが、資料があると有利です。
Q6. 造成してから売るべきですか？
ケースバイケースです。
Q7. 買主から不安を強く言われたら？
感情ではなく事実で対応します。
Q8. 価格交渉はどこまで応じるべき？
事前に決めたラインまでです。
Q9. 傾斜地は買取の方が向いていますか？
スピード重視なら買取、価格重視なら仲介です。
Q10. 傾斜地売却で最も大切なことは？
「不安を先回りして説明すること」です。
まとめ｜傾斜地は「怖さ」ではなく「説明力」で売れる
傾斜地を売却するためには、
・安全性を根拠で説明する
・不安要素を先に整理する
・価格は理屈で調整する
この3点が不可欠です。
傾斜地はリスクの塊ではありません。
正しく説明できれば、十分に選ばれる土地です。
傾斜地の売却でお悩みの方へ
「この傾斜地、どう説明すればいい？」と感じたら、
傾斜地・造成が絡む土地売却の相談実績が豊富な 株式会社みのパラ にご相談ください。
不安を整理し、交渉まで見据えた売却戦略をご提案します。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
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営業時間：10:00～18:30
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代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
