結論｜「誰に売るか」を先に決めれば、再建築不可は“安売り物件”ではなくなる
再建築不可物件が安く叩かれる最大の理由は、需要がないからではありません。
「誰に向けた物件なのか」が整理されないまま売りに出されていることが原因です。
再建築不可でも、ターゲットを明確にし、用途を限定して提案すれば、価格は大きく変わります。
はじめに
「再建築不可＝価値がない」と思われがちな現実
・建て替えできないなら意味がない
・売るなら二束三文
・業者に安く買い叩かれるしかない
再建築不可と聞いた瞬間、多くの売主がこう感じます。
しかし結論から言えば、再建築不可＝安くしか売れない、は誤解です。
重要なのは、次の3点です。
再建築不可物件売却で押さえる3つの前提
・再建築不可の「理由」を正確に整理する
・使える人を具体的に想定する
・用途ベースで価格を組み立てる
この前提があるかどうかで、売却結果は大きく変わります。
なぜ再建築不可は安く見られやすいのか
買主が感じる代表的な不安
再建築不可物件に対し、買主は次のような不安を抱きます。
・将来建て替えできない
・資産価値が下がりそう
・融資が使えないのではないか
・出口（売却先）が見えない
問題は「使い道が見えない」こと
再建築不可そのものより、
「どう使えるのか分からない」
ことが最大のブレーキです。
だからこそ、売主側が用途を定義する役割を担う必要があります。
再建築不可でも価値が出る代表的なターゲット
ターゲットを絞らない売却は失敗する
再建築不可物件は、万人向けに売るほど失敗します。
最初から「合う人だけ」に届ける戦略が不可欠です。
再建築不可と相性の良いターゲット
投資家・賃貸運用目的
・現状建物を活用できる
・利回り重視で判断
・建て替え不可でも問題にならない
セカンドハウス・趣味用途
・週末利用
・アトリエ、倉庫、作業場
・建て替え前提でない利用
高齢者・単身者の住み替え
・大きな改修を必要としない
・現状のまま住めれば十分
・立地重視
事業利用・事務所用途
・建物を壊さない前提
・業種限定で検討
・住宅以外の価値を見出す層
「建て替えできない」ではなく「今どう使えるか」
再建築不可物件は、
「将来」ではなく「現在」に価値があります。
再建築不可物件の説明で必ず押さえるポイント
ポイント① なぜ再建築不可なのかを明確にする
・接道義務を満たしていない
・道路が建築基準法上の道路でない
・位置指定道路の条件未達
理由を明確にすることで、不必要な誤解を防げます。
ポイント② できること・できないことを切り分ける
・建て替えは不可
・リフォームは可能
・用途変更はケースによる
グレーな説明は、不信感の原因になります。
ポイント③ 行政確認の余地を残す
最終判断は行政・建築会社で行うことを明示し、
売主が断定しすぎないことも重要です。
再建築不可でも高く売る価格設計の考え方
相場比較の基準を変える
平坦地・建て替え可能物件と比較してはいけません。
比較すべきは、
・同条件の再建築不可
・賃貸利回り
・用途別の収益性
です。
価格は「用途ベース」で組み立てる
・賃貸なら想定利回り
・事業用なら使用価値
・居住用なら生活利便性
価格に理由があれば、交渉は安定します。
最初から極端に安く出さない
安く出しすぎると、
「何か重大な問題があるのでは？」
という疑念を生みます。
再建築不可売却でよくある失敗
「再建築不可です」だけで終わる
説明不足は、検討停止を招きます。
ターゲットを決めずに売り出す
誰にも刺さらない物件になります。
値下げでしか対応しない
結果的に安く買われます。
トラブルを防ぐための事前確認ポイント
再建築不可物件で整理すべき事項
・再建築不可の根拠
・接道状況の詳細
・リフォーム可否
・融資利用の可能性
これらを整理しておくことで、契約後トラブルを防げます。
専門家コメント
再建築不可は「不動産の欠陥」ではない
「再建築不可物件は、誰にでも合う不動産ではありません。
しかし、合う人に届けば、価格は十分に成立します。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「再建築不可物件の売却戦略解説」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可は必ず安くなりますか？
必ずしもそうではありません。売り方次第です。
Q2. 住宅ローンは使えますか？
難しいケースが多いですが、現金購入層がターゲットになります。
Q3. リフォームしてから売るべきですか？
ケースバイケースですが、必須ではありません。
Q4. 買取の方が向いていますか？
スピード重視なら有効です。
Q5. 接道が改善される可能性はありますか？
将来的に改善される例もありますが、確約はできません。
Q6. 再建築不可でも住み続けられますか？
現在の建物が使える限り可能です。
Q7. 賃貸に出してから売るのは有効ですか？
利回りが示せるため有効なケースがあります。
Q8. 告知義務はありますか？
再建築不可である事実は必ず説明が必要です。
Q9. 相続物件でも売れますか？
問題ありません。
Q10. 再建築不可売却で一番大切なことは？
「誰に売るかを最初に決めること」です。
まとめ｜再建築不可は「戦略不在」で安くなる
再建築不可物件を高く売るためには、
・理由を正確に整理する
・ターゲットを明確にする
・用途ベースで価格を決める
この3点が不可欠です。
再建築不可は不利な物件ではありません。
戦略がないまま売ることが、不利になるだけです。
再建築不可物件の売却でお悩みの方へ
「この物件、どう売ればいい？」と感じたら、
再建築不可・訳あり不動産の売却実績が豊富な 株式会社みのパラ にご相談ください。
無理な営業なしで、最適な売却戦略をご提案します。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
