結論｜「未登記は隠さず、整備の選択肢を示せば売却は止まらない」
増築未登記の家が売れにくい最大の理由は、建物の状態そのものではありません。
登記がどうなっていて、どう整えられるのかが分からないことが、買主の判断を止めています。
未登記部分の内容・登記整備の方法・費用感を整理して示せば、増築未登記でも売却は十分に成立します。
はじめに
「増築が未登記と聞いた瞬間に売れないと思っていませんか」
・増築したけど登記をしていない
・相続した家が実は未登記だった
・昔のリフォームで床面積が違う
増築未登記の相談では、多くの売主が不安を感じます。
しかし結論から言えば、増築未登記＝売却不可ではありません。
重要なのは、次の3点です。
増築未登記物件売却で押さえる3つの前提
・未登記部分の内容を正確に把握する
・登記を「する／しない」両方の選択肢を整理する
・交渉はリスク説明とセットで行う
この前提があるかどうかで、売却の進み方は大きく変わります。
なぜ増築未登記の家は敬遠されやすいのか
買主が感じる代表的な不安
増築未登記の家に対し、買主は次のような不安を抱きます。
・建物の面積が正確でない
・違法建築ではないのか
・将来、登記や税金でトラブルにならないか
・住宅ローンが使えないのではないか
問題は「未登記」より「説明不足」
未登記という事実そのものより、
「なぜ未登記なのか」「どうすれば整うのか」
が説明されていないことが、最大のブレーキです。
売却前に必ず整理すべき増築未登記の内容
整理① どこが未登記なのかを特定する
まずは未登記部分を明確にします。
・増築部分の場所
・増築時期
・増えた床面積
・建築確認の有無
「一部だけ未登記」「全体が違う」など、状態を切り分けることが重要です。
整理② 違法かどうかを切り分ける
未登記＝違法とは限りません。
・確認申請が必要だったか
・当時の法規に適合しているか
・是正が必要かどうか
この切り分けが、登記整備と交渉の軸になります。
増築未登記の登記整備｜3つの選択肢
選択肢① 売主が登記を整備してから売る
・表題変更登記を行う
・床面積を正しく反映
・買主の不安が最も少ない
費用と時間はかかりますが、最も王道の方法です。
選択肢② 未登記のまま現状渡しで売る
・未登記である事実を告知
・登記は買主対応
・価格で調整
実務上、最も多い方法です。
選択肢③ 条件付きで登記整備を約束する
・契約後に登記実施
・引き渡しまでに完了
・費用負担を事前合意
交渉次第で柔軟に使える方法です。
増築未登記を理由に揉めないための説明ポイント
ポイント① 未登記の理由を正直に説明する
・当時は登記が必要だと知らなかった
・相続時に未整備だった
理由を説明するだけで、不信感は大きく下がります。
ポイント② リスクを過不足なく伝える
・金融機関によってはローンが使いにくい
・登記費用が別途かかる
リスクを隠さず示すことが、交渉を安定させます。
ポイント③ 登記整備の道筋を示す
「どうすれば整うか」を示すことで、
未登記は“未知の不安”から“対処可能な課題”に変わります。
増築未登記物件の交渉術
値下げ一択にしない
未登記＝即値下げ、ではありません。
・登記費用相当分の調整
・売主負担／買主負担の線引き
・引き渡し条件の調整
「理屈のある調整」を行うことが重要です。
価格は「リスク込み」で説明する
・登記未整備の前提価格
・整備後ならいくらか
この2段階説明があると、交渉は非常にスムーズになります。
増築未登記売却でよくある失敗
「細かい話は後で」と先送りする
後出し情報は、信頼を一気に失います。
未登記＝違法と決めつけてしまう
不必要な値下げにつながります。
値下げだけでまとめようとする
結果的に安く売ってしまいます。
トラブルを防ぐための事前確認ポイント
増築未登記で整理すべき事項
・未登記部分の範囲
・建築確認の有無
・是正の必要性
・登記費用の目安
これらを整理しておけば、契約後トラブルは大幅に防げます。
専門家コメント
未登記は「致命傷」ではない
「増築未登記は珍しい話ではありません。
問題は未登記そのものではなく、説明せずに売ろうとすることです。
整備の選択肢を示せば、冷静に判断する買主は必ずいます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「増築未登記物件の登記整備と売却の考え方」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 増築未登記でも売却できますか？
可能です。正しい告知と説明が前提です。
Q2. 必ず登記してから売らないといけませんか？
必須ではありません。現状渡しも可能です。
Q3. 住宅ローンは使えますか？
金融機関によって制限される場合があります。
Q4. 登記費用はどれくらいかかりますか？
内容によりますが、数万円〜十数万円が目安です。
Q5. 未登記は違法建築ですか？
必ずしも違法ではありません。
Q6. 相続した家でも同じ対応ですか？
同様に整理が必要です。
Q7. 買主に登記を任せても大丈夫ですか？
可能ですが、条件整理が重要です。
Q8. 後から登記すると税金は変わりますか？
固定資産税に影響する場合があります。
Q9. 登記しないと契約できませんか？
契約自体は可能です。
Q10. 増築未登記売却で一番大切なことは？
「未登記を前提に説明を組み立てること」です。
まとめ｜増築未登記は「整理不足」で売れなくなる
増築未登記の家を売却するためには、
・未登記内容を把握する
・登記整備の選択肢を示す
・交渉を理屈で進める
この3点が不可欠です。
増築未登記は大きな欠陥ではありません。
説明せずに売ろうとすることこそが、最大のリスクです。
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「この増築、どう扱えばいい？」と感じたら、
増築未登記・訳あり不動産の売却実績が豊富な 株式会社みのパラ にご相談ください。
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