結論｜「検査済証がない理由と代替策を示せば、売却は止まらない」
検査済証がない物件が売れにくい最大の理由は、違法かどうか分からない不安と将来のリスクが見えないことです。
検査済証の有無そのものより、「なぜ無いのか」「どう対応できるのか」を整理して説明できるかどうかが、売却の成否を分けます。
正しい告知と現実的な対応策を示せば、検査済証がなくても売却は十分に可能です。
はじめに
「検査済証がない＝売れない」と思っていませんか
・建物完成後に検査を受けていない
・書類を紛失してしまった
・昔の建物でそもそも発行されていない
検査済証がない物件の相談では、多くの売主が強い不安を感じます。
しかし結論から言えば、検査済証がないだけで売却不可になるケースは多くありません。
重要なのは、次の3点です。
検査済証なし物件売却で押さえる3つの前提
・検査済証が「ない理由」を正確に整理する
・代替できる確認手段を用意する
・告知内容を事前に整理しておく
この準備ができていれば、売却は現実的に進められます。
なぜ検査済証がない物件は敬遠されやすいのか
買主が感じる代表的な不安
検査済証がない物件に対し、買主は次のような不安を抱きます。
・違法建築なのではないか
・将来、是正命令が出るのではないか
・住宅ローンが使えないのではないか
・将来売却しづらくなるのではないか
問題は「未取得」より「説明不足」
検査済証がないこと自体より、
「なぜ無いのか」「安全性はどう判断すればいいのか」
が説明されていないことが、最大のブレーキになります。
売却前に必ず整理すべき検査済証の状況
整理① なぜ検査済証がないのか
まずは理由を切り分けます。
・完成検査を受けていない
・検査は受けたが書類を紛失
・古い建物で制度が徹底されていなかった
理由によって、対応策は大きく異なります。
整理② 建築確認・完了状況の確認
・建築確認申請は出ているか
・確認済証はあるか
・設計図面が残っているか
これらがあるだけで、買主の安心感は大きく変わります。
検査済証がない物件の現実的な対応策
対応策① 台帳記載事項証明書を取得する
行政に申請すれば、
・建築確認が出ている事実
・建築概要
を証明できるケースがあります。
検査済証の代替資料として有効です。
対応策② 建築士による状況調査を行う
・現況が図面通りか
・重大な違反がないか
専門家の簡易チェックがあると、買主の不安は大きく下がります。
対応策③ 現状渡し前提で売却する
・検査済証は取得しない
・リスクを説明したうえで売却
・価格に反映
実務上、最も多い方法です。
告知で必ず押さえるべき説明ポイント
ポイント① 「検査済証がない事実」を明確に伝える
曖昧な表現は避け、
・検査済証が未取得であること
・理由
をはっきり説明します。
ポイント② 違法と断定しない
検査済証がない＝違法とは限りません。
・現時点で是正命令は出ていない
・建築確認は取得済み
など、事実のみを伝えることが重要です。
ポイント③ 買主が引き継ぐリスクを説明する
・融資条件が厳しくなる可能性
・将来の建て替えや増改築時の制限
これを事前に伝えることで、後のトラブルを防げます。
検査済証なし物件の交渉と価格調整の考え方
値下げ一択にしない
検査済証がないからといって、
即大幅値下げする必要はありません。
・代替資料の有無
・建物の状態
・ターゲット層
これらを踏まえて調整します。
価格は「リスク込み」で説明する
・検査済証未取得前提の価格
・是正や調査を行う場合の想定
この二段階説明があると、交渉はスムーズになります。
検査済証なし売却でよくある失敗
曖昧にして売り出す
後から判明すると、信頼を失います。
違法建築と決めつけてしまう
不必要な値下げにつながります。
値下げだけでまとめようとする
結果的に安く売ってしまいます。
トラブルを防ぐための事前確認ポイント
検査済証がない物件で整理すべき事項
・検査済証未取得の理由
・建築確認の有無
・代替資料の取得可否
・告知文の内容
これらを整理しておけば、契約後トラブルは大幅に防げます。
専門家コメント
検査済証がないこと自体は珍しくない
「検査済証がない建物は、特に築年数の古い物件では珍しくありません。
重要なのは、事実とリスクを正しく説明できているかどうかです。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「検査済証がない物件の売却と告知方法」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 検査済証がなくても売却できますか？
可能です。正しい告知が前提です。
Q2. 住宅ローンは使えますか？
金融機関によっては利用が難しい場合があります。
Q3. 検査済証を今から取得できますか？
原則は難しいですが、代替資料で対応できるケースがあります。
Q4. 違法建築になりますか？
必ずしも違法とは限りません。
Q5. 告知しないとどうなりますか？
契約解除や損害賠償のリスクがあります。
Q6. 買取の方が向いていますか？
スピード重視なら有効な選択肢です。
Q7. 古い建物でも同じ対応ですか？
はい。同様に整理が必要です。
Q8. 建て替えはできますか？
条件次第ですが、制限される場合があります。
Q9. 価格はどれくらい下がりますか？
一律ではなく、状態と説明次第です。
Q10. 一番大切なことは何ですか？
「隠さず、整理して伝えること」です。
まとめ｜検査済証がない物件は「説明不足」で売れなくなる
検査済証がない物件を売却するためには、
・理由を整理する
・代替策を用意する
・告知を正しく行う
この3点が不可欠です。
検査済証がないこと自体より、
説明しないことの方が、はるかに大きなリスクになります。
検査済証がない物件の売却でお悩みの方へ
「この建物、どう説明すればいい？」と感じたら、
検査済証なし・訳あり不動産の売却実績が豊富な 株式会社みのパラ にご相談ください。
調査整理から告知、価格交渉まで無理な営業なしでご提案します。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
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代表者名：田中 聡
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免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
