結論｜相続人がいない家でも「家庭裁判所の手続き」で売却は可能
「相続人がいないから売れない」と諦める必要はありません。
相続人がいない不動産は、家庭裁判所に「不在者財産管理人」を選任してもらうことで、
法的に売却や管理を行うことができます。
ただし、通常の売却と比べて期間・手続き・費用が複雑なため、
早い段階で専門家（司法書士・弁護士・不動産会社）と連携することが重要です。
はじめに
「所有者が亡くなったけど、相続人がいない」
「家が空き家のままで誰も管理していない」──
こうした物件は年々増えています。
そのまま放置すると、
・建物の老朽化による近隣トラブル
・固定資産税の負担
・不法侵入・倒壊リスク
といった問題が発生し、所有者不明土地として行政の管理下に移るケースもあります。
この記事では、相続人がいない家を売るための実務的な流れと、
「不在者財産管理人制度」を活用する方法を解説します。
なぜ相続人がいないと家が売れないのか
不動産を売却するには、「登記名義人（所有者）」または「相続人」が署名押印する必要があります。
しかし相続人がいない場合、法的な権利者が存在しないため、
誰も契約行為を行えない状態になります。
この状態では、
- 売却
- 登記変更
- 管理や修繕
のすべてがストップしてしまうため、
法的に“代理人”を立てる必要があるのです。
不在者財産管理人とは？
**不在者財産管理人（ふざいしゃざいさんかんりにん）**とは、
行方不明者や相続人がいない人の財産を代わりに管理・処分するために、
家庭裁判所が選任する「法律上の代理人」です。
管理人が選ばれると、
・不動産の維持・修繕
・売却手続き
・税金の支払い
などを法的に行うことができます。
つまり、**「誰もいない家を合法的に売るための唯一の仕組み」**です。
不在者財産管理人を活用した売却の流れ（6ステップ）
Step1｜相続人がいないことを確認する
戸籍謄本をたどり、被相続人（亡くなった人）の親族関係を調べます。
法定相続人がいないことが確定したら、
「相続財産管理人選任申立て」が可能になります。
Step2｜家庭裁判所に申立てを行う
被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に、
相続財産管理人選任の申立書を提出します。
必要書類の例：
- 被相続人の除籍謄本・戸籍全部事項証明書
- 不動産登記簿謄本
- 申立人の身分証明書
- 財産目録・固定資産税評価証明書
申立て費用は**数千円＋予納金（20〜50万円前後）**が一般的です。
Step3｜裁判所が相続財産管理人を選任
裁判所は、弁護士や司法書士など中立の専門家を選任します。
選任後、その管理人が被相続人の財産を調査・管理します。
Step4｜相続債権者・受遺者への公告
裁判所を通じて「相続人や債権者が名乗り出てください」という公告が出されます。
公告期間は2ヶ月〜6ヶ月程度。
この間に誰も現れなければ、正式に管理人が財産の処分権限を得ます。
Step5｜不動産の売却手続き
管理人は裁判所の許可を得て、売却を実施します。
売却方法は以下の2種類：
- 通常売却（不動産会社に依頼）
- 競売・入札形式
売却代金は債権者や税金の支払いに充てられ、残額は国庫へ帰属します。
Step6｜売却完了後の処理
売却後、管理人は収支報告書を家庭裁判所へ提出し、
最終的に職務が終了します。
注意すべき3つのリスク
リスク①｜手続きに時間がかかる
申立て〜売却完了まで半年〜1年以上かかることがあります。
空き家の老朽化や固定資産税の負担が続くため、
早めの相談・申立てが肝心です。
リスク②｜費用負担が発生する
予納金や調査費用、登記費用など、申立人が一時的に負担する必要があります。
ただし、売却後に相続財産から精算できるケースもあります。
リスク③｜裁判所の許可が必要
不動産の売却には必ず裁判所の許可が必要です。
勝手に売却すると、無効・違法となるため注意が必要です。
不在者財産管理人を活用するメリット
- 法的に安心して売却できる
裁判所の管理下で進むため、トラブルの心配が少ない。 - 空き家の維持管理が可能になる
老朽化対策・防犯管理など、適正な処理ができる。 - 最終的に地域への迷惑を防げる
放置による倒壊・不法投棄などを防止できる。
【専門家コメント】
「相続人がいない家は、“誰も責任を取れない”ことが最大の問題です。
そのまま放置せず、早期に不在者財産管理人を立てることで、
売却・管理・解体のすべてが法的に進められます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「不在者財産管理人の申立てから売却までの流れ」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続人がいないと家はどうなるの？
→ 相続財産管理人を経て最終的に国庫へ帰属します。
Q2. 管理人の申立ては誰でもできる？
→ 債権者・隣地所有者・自治体・利害関係者などが申立て可能です。
Q3. 管理人に選ばれるのは誰？
→ 弁護士や司法書士など、中立の専門家が裁判所により選任されます。
Q4. 売却したお金はどうなる？
→ 税金・債務などを清算後、残額が国庫に納められます。
Q5. 費用はいくらかかる？
→ 予納金が20〜50万円前後。弁護士費用など別途必要です。
Q6. 期間はどれくらい？
→ 一般的に6ヶ月〜1年。状況によっては2年以上かかることも。
Q7. 相続人が後から見つかった場合は？
→ 管理人の職務は終了し、財産は相続人に引き継がれます。
Q8. 管理人を自分で選ぶことはできる？
→ 希望を申立書に記載することは可能ですが、最終判断は裁判所です。
Q9. 管理人が売却を拒否することはある？
→ 裁判所が許可を出さない場合や、法的リスクがある場合は見送られます。
Q10. 不在者財産管理人制度以外の方法はある？
→ 相続放棄後の管理人制度や、所有者不明土地法に基づく管理命令もあります。
まとめ｜“相続人がいない＝売れない”ではない
相続人不在の家でも、家庭裁判所の手続き次第で売却は可能です。
- 相続人がいないことを確認
- 不在者財産管理人を申立て
- 裁判所の許可を得て売却
早期対応こそが、空き家トラブルと資産劣化を防ぐ最善策です。
「手続きが難しそう」と感じたら、まず専門家に相談を。
🏠 相続人不在の不動産でお困りの方へ
株式会社みのパラでは、弁護士・司法書士と連携し、
不在者財産管理人の申立てから売却完了までワンストップでサポートしています。
「どう進めたらいいかわからない」「費用を抑えて進めたい」
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