結論｜遺言書の内容を「開封前・登記前・売却前」に必ず確認する
遺言書がある不動産を売るとき、最も重要なのは**「内容確認と手続き順序」**です。
遺言書の種類によって、相続手続きの進め方や不動産の登記・売却の可否が大きく変わります。
誤った順序で売却を進めると、法的に無効な契約となる恐れもあるため、
「開封 → 検認 → 登記 → 売却」の流れを必ず守りましょう。
はじめに
「父の遺言書が出てきたが、家を売ってもいいのか？」
「兄弟間で意見が分かれて進まない」──
遺言書のある不動産は、相続人同士でもめやすく、慎重な手続きが求められます。
本記事では、遺言書の種類ごとの手続きと、
売却時にトラブルを避けるための注意点をわかりやすく解説します。
遺言書がある不動産の売却で起こりやすい誤解
- 「遺言書があるならすぐ売れる」
→ 実際は検認・登記を経ないと売却不可。 - 「遺言書に“長男に譲る”とあるから他の相続人は関係ない」
→ 遺留分（法定相続分の一部）を主張される可能性があります。 - 「口頭での意思を尊重したい」
→ 法的効力は文書にのみ認められます。
遺言書があることで安心する人も多いですが、
実際には「より複雑な売却手続き」が必要になるケースがほとんどです。
遺言書の3種類とそれぞれの対応方法
① 自筆証書遺言
自分で全文を書いた遺言書。封がしてある場合は家庭裁判所で「検認」手続きが必要です。
検認前に開封すると、法律上「過料（罰金）」が科されることもあります。
【手続きの流れ】
- 家庭裁判所に検認申立て
- 相続人へ通知
- 検認期日に開封
- 内容確定後、相続登記へ進む
② 公正証書遺言
公証人と証人立会いのもとで作成された遺言書。
家庭裁判所の検認が不要で、そのまま登記・売却に進めます。
ただし、登記や売却は**遺言執行者（ゆいごんしっこうしゃ）**が行うことになります。
③ 秘密証書遺言
内容を秘密にしたまま公証役場で手続きしたもの。
検認は必要であり、実務的には扱いが難しい形式です。
売却前に確認すべき5つのステップ
Step1｜遺言書の有効性を確認
筆跡・日付・署名・押印の有無を確認。
形式に不備があると、遺言書自体が無効になる場合があります。
Step2｜検認手続きを行う（自筆・秘密証書遺言）
検認は、遺言書の存在と内容を裁判所が確認する手続きです。
これを経て初めて、法的に効力をもって登記や売却に進めます。
Step3｜相続登記（名義変更）を行う
遺言書の指示に基づき、相続登記を行います。
登記名義を被相続人から相続人へ移してからでないと、
不動産の売買契約は成立しません。
Step4｜遺留分の確認
他の相続人がいる場合、遺留分侵害額請求が発生する可能性があります。
売却後に請求されると、代金の一部を支払うリスクがあるため、
事前に全員へ内容を共有しておくことが大切です。
Step5｜遺言執行者の権限を確認
遺言書に「遺言執行者」が指定されている場合、
売却の契約行為は執行者のみが行えます。
相続人本人が売却契約をしても、無効扱いになるケースがあるため注意。
売却手続きの全体フロー
- 遺言書の確認・保管
- 家庭裁判所で検認（必要な場合）
- 相続登記（名義変更）
- 売却の媒介契約（不動産会社と）
- 売買契約・決済
- 代金分配・税金申告
この順序を守ることで、法的に有効な売却が成立します。
注意すべき3つのトラブル事例
① 遺言書の存在を知らずに相続登記してしまった
→ 登記をやり直す必要があり、手続きが二重になる。
② 遺留分を無視して売却した
→ 他の相続人から損害賠償請求を受ける可能性。
③ 執行者以外が契約してしまった
→ 契約自体が無効。買主とのトラブルに発展。
【専門家コメント】
「遺言書がある不動産ほど、手続きを間違えるとトラブルが起きやすいです。
“誰が売れるのか”を明確にしてから動くこと。
検認・登記・執行者の確認、この3つが不動産売却の安全ラインです。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「遺言書のある不動産の売却手続きフロー」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 遺言書の検認にはどれくらい時間がかかる？
→ 通常1〜2ヶ月。裁判所の混雑状況により前後します。
Q2. 公正証書遺言ならすぐに売却できる？
→ 検認不要ですが、登記手続きと執行者の確認は必須です。
Q3. 遺言書の内容に納得できない場合は？
→ 家庭裁判所に「遺言無効確認訴訟」を起こすことができます。
Q4. 遺言書が複数ある場合は？
→ 日付が新しいものが有効。ただし内容に矛盾がある場合は専門家に相談を。
Q5. 執行者が亡くなっていたら？
→ 相続人や裁判所が新たに選任することができます。
Q6. 遺言書が見つかった後、封を開けてしまった場合は？
→ 罰則（過料）対象になりますが、内容自体は無効にはなりません。
Q7. 遺留分を放棄してもらうことはできる？
→ 家庭裁判所の許可があれば、事前放棄が可能です。
Q8. 登記しないまま売却したらどうなる？
→ 契約は無効。必ず名義変更後に売却してください。
Q9. 不動産を複数人に分ける遺言書の場合は？
→ 持分ごとに登記し、合意の上で売却します。
Q10. 専門家への相談先は？
→ 弁護士・司法書士・不動産会社が連携するのが最も確実です。
まとめ｜“遺言書がある＝安全”ではない。確認と順序がすべて
遺言書のある不動産を売却する際は、
内容確認 → 検認 → 登記 → 売却 の4ステップを必ず踏むこと。
- 検認を省略しない
- 執行者の権限を確認する
- 遺留分トラブルを未然に防ぐ
この3点を守れば、安心して不動産を売却できます。
遺言書の内容を「読む前に売る」ことだけは、絶対に避けましょう。
🏠 遺言書がある不動産の手続きでお困りの方へ
株式会社みのパラでは、弁護士・司法書士と連携し、
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事業内容：不動産仲介、売買、買取、管理、相続相談、セミナー運営、高齢者向け住まい紹介事業（届出22-0313）
