結論｜親が認知症でも「成年後見制度」を使えば家の売却は可能
親が認知症になると、自ら契約行為ができないため、通常の手続きでは不動産を売ることができません。
しかし、家庭裁判所を通じて「成年後見人」を選任すれば、
法的代理人として売却・登記・契約を行うことが可能になります。
焦って無理に進めると契約が無効になるリスクがあるため、
正しい手順と法律に基づく進め方が不可欠です。
はじめに
「親が施設に入ることになったけど、家を売らないと費用が払えない」
「名義は親のままだけど、もう判断が難しい」──
こうした相談は近年急増しています。
不動産売却は「本人の意思確認」が前提。
そのため、認知症の診断を受けている場合、
家族が勝手に売ることは法律上できません。
本記事では、法律に則った安全な手続きと、トラブルを防ぐ進め方を解説します。
なぜ認知症の親名義の家は勝手に売れないのか
不動産の売買契約は、“意思能力”がある人のみ有効です。
認知症により判断能力が低下している場合、
「契約を理解していない」とみなされ、
- 契約無効
- 登記が受理されない
- 買主から損害賠償請求される
といったトラブルに発展します。
つまり、家族の同意だけでは売却できないという点が最大の落とし穴です。
家を合法的に売るための方法｜成年後見制度とは
「成年後見制度」とは、判断能力が低下した人の財産を守るために、
家庭裁判所が代理人（成年後見人）を選任する制度です。
成年後見人が選ばれると、
- 不動産売却の契約締結
- 売却代金の管理・入金
- 税金・介護費の支払い
など、本人に代わってすべての手続きが可能になります。
成年後見制度の3つの種類
| 区分 | 申立て時期 | 主な対象者 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 任意後見 | 判断能力があるうちに契約 | 将来に備える人 | 公証役場で契約書を作成 |
| 保佐 | 判断力が一部欠ける人 | 軽度の認知症など | 重要行為に家族同意が必要 |
| 後見 | 判断力がほとんどない人 | 中〜重度の認知症 | 裁判所が後見人を選任 |
売却のために利用されるのは、「成年後見（法定後見）」制度が一般的です。
成年後見制度を使った売却の手順（6ステップ）
Step1｜医師の診断書を取得
まず、認知症の診断を受けていることを証明する「診断書」を用意します。
これが、家庭裁判所への申立てに必要な根拠になります。
Step2｜家庭裁判所へ申立て
親の住所地を管轄する家庭裁判所に「後見開始の申立て」を行います。
申立てできるのは、配偶者・子ども・兄弟姉妹などの親族です。
必要書類の例：
- 申立書
- 医師の診断書
- 戸籍謄本・住民票
- 財産目録（不動産・預金など）
申立費用は**数千円＋鑑定費用（5〜10万円前後）**が一般的です。
Step3｜成年後見人の選任
家庭裁判所が調査を行い、後見人を決定します。
家族が選ばれる場合もありますが、弁護士や司法書士などの専門職が選任されるケースも多く、
公平性・中立性を重視して決められます。
Step4｜後見人が裁判所の許可を得る
家を売る場合、後見人は勝手に契約できません。
家庭裁判所の「売却許可」を得る必要があります。
これは「本人の利益になるかどうか」を裁判所が判断するための重要なプロセスです。
Step5｜不動産会社へ依頼・売却契約
許可が下りたら、不動産会社と媒介契約を締結。
売却価格・条件を決め、後見人が代理人として契約を結びます。
Step6｜代金の受け取り・報告
売却代金は本人の財産として後見人が管理し、
その使途（介護費・施設費など）を家庭裁判所へ報告します。
売却時の注意点3つ
① 家族だけで進めない
親がサインできても「契約後に無効」になることがあります。
医師の診断と裁判所の許可を必ず取得しましょう。
② 買主に正しく説明する
認知症の所有者の場合、売主が後見人であることを契約書に明記。
後で「代理権の有無」を疑われないようにします。
③ 売却代金の使途は限定される
後見人は本人の財産を保護する立場のため、
代金は介護費・医療費・生活費など本人のための支出に限定されます。
相続人の生活費や借金返済には使えません。
成年後見制度を使うメリットとデメリット
メリット
- 法的に安全に売却できる
- トラブル防止（契約無効を避けられる）
- 資産の適正管理ができる
デメリット
- 手続きに時間がかかる（1〜3ヶ月）
- 専門職後見人の報酬が必要（年数万円）
- 家族が自由にお金を使えなくなる
【専門家コメント】
「認知症の親の家を売るには、“家族の判断”ではなく“裁判所の判断”が必要です。
手続きを避けると、売却後に契約が取り消されるケースも。
焦らず、後見制度を活用するのが最も安全です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「成年後見制度の流れ＋実際の売却事例」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 認知症の診断を受けたらすぐ売れなくなる？
→ 判断能力の程度によります。軽度なら医師の証明で可能な場合もあります。
Q2. 後見人は家族が必ず選ばれる？
→ 必ずではありません。裁判所が中立的に判断します。
Q3. 売却代金を親の介護施設費に充てられる？
→ 可能です。後見人が裁判所へ支出報告を行う形で認められます。
Q4. 後見制度の利用期間は？
→ 親が亡くなるまで継続します。
Q5. 弁護士に依頼した場合の費用は？
→ 申立費＋報酬で10〜20万円前後が目安です。
Q6. 手続きを家族だけで行える？
→ 可能ですが、法的書類や報告が多いため専門家の同行をおすすめします。
Q7. 売却に反対する親族がいた場合は？
→ 裁判所が“本人の利益になるか”を基準に判断します。
Q8. 後見人を辞めたいときは？
→ 裁判所へ「辞任申立て」を行えば交代が可能です。
Q9. 後見人が勝手に家を売ることはある？
→ 裁判所の許可なしでは売却できません。制度上は厳重に管理されています。
Q10. 不動産会社はどんな対応をしてくれる？
→ 成年後見制度の書類準備から契約までサポート可能です。
まとめ｜“判断力の低下＝手詰まり”ではない
認知症の親の家でも、正しい法的手続きさえ踏めば売却は可能です。
- 医師の診断 → 家庭裁判所への申立て
- 成年後見人の選任 → 裁判所許可
- 売却 → 代金管理
この流れを守ることで、トラブルを避けつつ介護・施設資金を確保できます。
“親のために”という想いを、正しい制度を通じて形にすることが何より大切です。
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株式会社みのパラでは、司法書士・弁護士・行政書士と連携し、
成年後見制度の申立てから売却完了までをワンストップで支援しています。
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