結論｜共有者が不明でも「不在者財産管理人」制度を使えば売却できる
不動産の共有者に連絡が取れない、所在が不明、返事がない──。
このような状態でも、家庭裁判所に「不在者財産管理人」を申し立てることで、
法的に売却を進めることが可能です。
「共有名義だから売れない」とあきらめる必要はありません。
きちんとした手続きを踏めば、時間はかかっても合法的に売却を成立させる方法があります。
はじめに
親や兄弟、親戚と共有している土地や家を売りたいのに、
「連絡が取れない」「どこに住んでいるかわからない」というケースは少なくありません。
たとえ1人だけでも同意が得られないと、
原則として不動産の売却はできません。
しかし、法律上は例外として裁判所の許可を得る方法が定められています。
この記事では、連絡が取れない共有者がいる場合でも
売却を実現するための具体的なステップと注意点を詳しく解説します。
なぜ「共有者の同意」が必要なのか
共有不動産は、各共有者が持分（持ち分割合）に応じて所有権を持っています。
そのため、売却や抵当権設定といった**「所有権に関わる行為」**には、
全員の同意が必要です。
| 行為 | 全員の同意の要否 |
|---|---|
| 賃貸・管理など日常的行為 | 不要（持分過半数で決定可） |
| 売却・担保設定など処分行為 | 必要（全員一致が原則） |
つまり、共有者の1人でも行方不明であれば、
通常の方法では売却契約が成立しないのです。
共有者に連絡が取れない場合の対応手順
Step1｜可能な限りの連絡・調査を行う
まずは、住所・勤務先・親族・SNSなど、
考えられる手段を使って連絡を試みます。
それでも所在不明の場合は、住民票除票・戸籍の附票を取り寄せ、
現住所の有無を確認します。
Step2｜「不在者財産管理人」の申立て
所在がわからない共有者がいる場合、
家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行います。
これは、行方不明の共有者に代わって
不動産の管理・処分（売却）を行うための制度です。
Step3｜家庭裁判所が管理人を選任
申立てを受けた裁判所は、
弁護士・司法書士などの中から「不在者財産管理人」を選任します。
選任までの期間は約1〜3ヶ月。
選任後は、管理人が共有者の代理として裁判所の許可を得て売却を進めます。
Step4｜裁判所の「売却許可」を取得
管理人が選任されても、勝手に売却できるわけではありません。
家庭裁判所に「売却の必要性」を説明し、
許可を得て初めて契約が可能になります。
Step5｜売却契約・代金受領
許可が下りると、不在者財産管理人が代理人として
不動産会社と媒介契約を結び、売却手続きを実施します。
売却代金のうち、行方不明共有者の持分分は
**供託所に預ける（供託金として管理）**のが原則です。
不在者財産管理人の申立てに必要な書類
- 申立書
- 不動産登記簿謄本
- 不在者の戸籍・住民票除票・戸籍附票
- 申立人の戸籍謄本
- 財産目録・評価書
- 管理人候補者の履歴書
- 印紙800円・郵券（裁判所指定）
不在者財産管理人制度を使うときのポイント
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申立先 | 不在者の住所地を管轄する家庭裁判所 |
| 期間 | 約1〜3ヶ月（売却許可含めると最長6ヶ月） |
| 費用 | 裁判所費用＋報酬10〜30万円程度 |
| 代理権の範囲 | 売却、契約、登記、供託など |
| 売却益の扱い | 不在者の持分分は供託 |
その他の選択肢
① 持分買取（共有者の持分を買い取る）
他の共有者の同意を得て、自分が単独所有者になる方法。
ただし、行方不明者がいる場合は成立しません。
② 持分売却（自分の持分だけ売る）
自分の持分だけ第三者に売ることも可能ですが、
実質的には買い手が限られ、市場価値が大幅に下がります。
③ 共有物分割訴訟
共有状態を解消するために、裁判で分割（現物・代金）を求める方法。
手続きが長期化するため、
不在者財産管理人の方が現実的な場合もあります。
実際のケース例
兄弟3人で相続した実家のうち、1人が海外在住で連絡不能。
家庭裁判所に「不在者財産管理人」を申し立て、
弁護士が代理人となって売却を実現。
不在者の持分代金は供託され、他の相続人で清算が完了した。
このように、適切な手続きであれば
時間はかかっても安全に売却が成立します。
【専門家コメント】
「共有者の所在が不明なまま売却を進めるのは絶対にNGです。
後で契約が無効になり、損害賠償請求に発展することもあります。
不在者財産管理人制度を使えば、
法的に有効な形で“進められる売却”が可能です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「不在者財産管理人を使った売却手続き」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 不在者財産管理人は誰がなれる？
→ 弁護士や司法書士など、法律の専門家が選ばれるのが一般的です。
Q2. 管理人の費用は誰が負担する？
→ 申立人が一時的に負担しますが、売却後に清算可能です。
Q3. 売却後、不在者が戻ってきたら？
→ 供託金を請求すれば、自分の持分分を受け取ることができます。
Q4. 管理人が勝手に売ることはできる？
→ 裁判所の「売却許可」がなければ売却できません。
Q5. 行方不明者が海外にいる場合は？
→ 海外在住でも同様に、不在者として手続き可能です。
Q6. 家族以外の共有者でも申立てできる？
→ 可能です。共有者であれば誰でも申立権があります。
Q7. 売却許可はどんな条件で出る？
→ 共有不動産の維持管理が困難、または経済的合理性があると判断された場合です。
Q8. 不在者の持分を放棄させることはできる？
→ 不可能です。法的に売却または供託で処理します。
Q9. 管理人の任期は？
→ 売却・供託が完了するまで。裁判所の判断で終了します。
Q10. 申立てのサポートはどこに頼める？
→ 弁護士または司法書士、不動産会社が連携して対応できます。
まとめ｜“行方不明でも売却できる”のは法的手続きがあるから
共有者が不在・連絡不能でも、諦める必要はありません。
- 住民票や戸籍附票で調査
- 家庭裁判所に不在者財産管理人を申立て
- 裁判所の許可を得て代理人が売却
- 代金は供託で安全管理
この流れを守れば、法的に有効な形で売却を完了できます。
“連絡が取れない”という理由だけで不動産を放置するのは危険。
制度を活用して、確実に前へ進めましょう。
🏠 共有名義・連絡不通の不動産でお困りの方へ
株式会社みのパラでは、弁護士・司法書士と連携し、
不在者財産管理人の申立てから売却完了までをフルサポートしています。
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