結論｜“値下げではなく見せ方”で動かす
家が売れないと「価格を下げよう」と考えがちですが、実は露出と魅せ方の再設計で動くケースが多くあります。
✅ 写真・タイトル・説明文の改善でクリック率が2倍に
✅ 掲載媒体を変えるだけで反応数が3倍に
✅ 販売開始から30日以内に「印象リセット」するのが鍵
“値下げ”よりも“印象改善”が、売却スピードを左右します。
はじめに
「問い合わせが少ない」「内見が入らない」「他の物件に埋もれてしまう」
──こうした状況で最初に検討されるのが“価格見直し”。
しかし実務的に言えば、価格を下げるよりも前に改善できるポイントが多数あります。
とくにネット時代の不動産販売は「クリックされるか・見られるか」で勝負が決まります。
この記事では、
価格を下げずに露出と魅せ方を再設計して売却スピードを上げる実践策を紹介します。
ステップ①｜「露出を最大化する」3つのポイント
① 複数媒体で同時露出
SUUMO・HOME’S・アットホームなど、1社のみの掲載は機会損失です。
複数サイトに同時掲載すれば、検索露出が3〜5倍に。
💡 不動産会社に「ポータル複数掲載＋SNS配信も可能か」を確認しましょう。
② 媒体ごとにタイトルを最適化
同じ内容でも、タイトルで反応率が変わります。
| 悪い例 | 良い例 |
|---|---|
| 「3LDK中古住宅」 | 「庭付き×駐車2台可｜光が差し込む南向き3LDK」 |
| 「駅徒歩10分」 | 「駅徒歩10分でも静か｜角地の陽当たり良好物件」 |
💡 タイトルで“感情”を動かすと、価格を下げずに興味を引けます。
③ “再出品リセット”で検索上位に戻す
ポータルサイトでは掲載期間が長い物件ほど検索下位になります。
一度掲載を取り下げて再公開（写真・文面を変更）することで、
“新着物件扱い”となり、再び上位に戻ることがあります。
👉 同じ価格でも「新着」に見せる工夫が最も効果的。
ステップ②｜「魅せ方を変える」だけで印象が変わる
① 写真を“プロ目線”に変える
物件の印象を決めるのは写真です。
| 改善前 | 改善後 |
|---|---|
| 暗い・傾いた室内写真 | 広角・自然光・補正済みの明るい写真 |
| 外観だけ掲載 | 玄関・キッチン・LDK・ベランダなど複数構図 |
💡 1枚目に“光の入るリビング写真”を置くとクリック率が上がります。
② 図面より「生活感」を伝える
「何LDK」よりも、「どんな暮らしができるか」が重要です。
例）
×「3LDK・82㎡・築20年」
〇「家族3人でもゆとりのある南向きリビング｜スーパー徒歩5分」
💡 文章を“数字”から“体験”に変えるだけで、印象が変わります。
③ 内見の印象演出
- 明るい時間帯に設定（10〜15時が理想）
- カーテンを開け、照明を全点灯
- 玄関マットや香りで清潔感を演出
💡 「内見の印象＝成約率」につながります。
ステップ③｜「広告設計」を変えると売却速度が上がる
① 反応データをチェック
ポータルサイトでは、閲覧数・保存数・反響率を確認できます。
→ “見られているけど問い合わせがない”なら文面、
→ “見られていない”なら露出設定に問題があります。
② SNS広告・地域配信で補強
InstagramやLINE広告など、地域ターゲティングで
「近隣で住み替えを検討している層」にピンポイント配信。
💡 地域＋生活圏ターゲット広告は、価格変更より効果が高いことも。
③ 「動画1本」で差別化
写真よりも“動き”で伝える動画は、今や標準化の時代。
1分のウォークスルー動画を掲載するだけで、問い合わせ率が約2倍に。
【ここに「物件紹介動画＋撮影のコツ解説」YouTube動画を挿入】
ステップ④｜売主自身ができる“再設計チェックリスト”
| チェック項目 | 状況 | 対応方法 |
|---|---|---|
| 写真が暗い・少ない | よくある | プロ撮影に依頼 |
| タイトルが単調 | よくある | 特徴＋感情ワードを追加 |
| 説明文が数字中心 | よくある | 生活イメージに変換 |
| 露出媒体が1社のみ | よくある | 複数サイト＋SNS配信 |
| 掲載期間が長い | よくある | 再出品・文面更新でリセット |
💡 “見せ方の改善”で売却スピードは劇的に変わります。
【専門家コメント】
「価格を下げるより、見せ方を変えるほうが早く売れる──これは現場の実感です。
情報量より“印象の伝え方”が決め手。
特に、写真・タイトル・説明文の3点を変えるだけで、反響率は確実に変化します。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 値下げしないと売れない？
→ いいえ。見せ方次第で同価格でも成約する事例は多くあります。
Q2. 再出品は何回でもできる？
→ サイトによりますが、1〜2回のリフレッシュが現実的です。
Q3. 写真は自分で撮ってもいい？
→ 可能ですが、照明・構図・補正で差が出ます。プロ撮影がおすすめ。
Q4. SNS広告は個人でも出せる？
→ Facebook・Instagram広告で地域指定配信が可能です。
Q5. 動画を掲載すると費用はかかる？
→ 業者によりますが、撮影＋編集で1〜3万円前後が目安です。
Q6. タイトルの文字数はどれくらい？
→ 30〜40文字が理想。検索にも引っかかりやすい長さです。
Q7. 内見での印象は本当に重要？
→ 非常に重要。清潔感や匂いだけで判断されることも。
Q8. 長期間掲載すると不利？
→ はい。検索順位が下がり“売れ残り感”が出ます。
Q9. 複数媒体掲載のデメリットは？
→ 管理が煩雑になるため、1社でまとめて依頼すると楽です。
Q10. 最初から広告重視で出すべき？
→ 価格調整よりも先に“露出強化”を行うのがベストです。
まとめ｜「下げる前に見直す」で差が出る
- 露出を増やす（複数サイト・SNS）
- 写真とタイトルを再設計
- 掲載リフレッシュで“新着”効果
- 感情に響く言葉で訴求する
値下げよりも、魅せ方の再構築で早く売れる。
印象設計を変えれば、同じ価格でも結果が変わります。
🏠 価格を下げずに売りたい方へ｜株式会社みのパラの販売再設計サポート
掲載文面・写真・動画・広告戦略を一括見直し。
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「値下げなしで動かす」戦略を無料でご提案します。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
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MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、買取、再販、賃貸、管理、広告設計、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
