結論｜“急ぐ前に、使い道と時期”を決めるのが成功の鍵
介護施設への入居を控えて自宅を売る場合、
「いつ・どのように売るか」よりも、「入居費用をどのように使うか」を明確にすることが重要です。
入居費や月額利用料にはまとまった資金が必要になりますが、
急いで売ると相場より安くなる・税金を余計に払うといった失敗も起こります。
施設入居のタイミング、売却手続き、税金対策を整理した上で、
**“資金計画に合わせた売却”**を進めることが安心の第一歩です。
はじめに
「施設入居を決めたけれど、入居一時金が足りない」
「家を手放すタイミングがわからない」──
こうした相談は年々増えています。
介護施設の入居費用は、初期費用で数百万円〜数千万円、月額でも10〜30万円前後が一般的。
そのため、不動産売却で資金を確保するケースが多く見られます。
しかし、入居の直前に慌てて売却すると「安値で手放す」結果になりがちです。
この記事では、施設入居を見据えた不動産売却の費用・タイミング・注意点を整理します。
施設入居にかかる主な費用
介護施設の種類によって、必要な費用は大きく異なります。
| 施設の種類 | 入居一時金 | 月額費用 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 有料老人ホーム（終身型） | 300〜2,000万円 | 15〜30万円 | 入居金が高いが終身利用可能 |
| サービス付き高齢者向け住宅（サ高住） | 0〜200万円 | 10〜25万円 | 比較的自由度が高い |
| 介護付き有料老人ホーム | 100〜1,000万円 | 20〜35万円 | 介護・医療体制が充実 |
| 特別養護老人ホーム（特養） | 0円 | 10〜15万円 | 公的施設。入居待ちが長い傾向 |
👉 **売却資金の使い道（入居一時金・預かり保証金・生活費）**を明確にしておくことが大切です。
売却のタイミングを決める3つの考え方
① 入居前に売る（早期売却）
メリット
- 入居費用を早めに確保できる
- 空き家期間が短く、管理負担が少ない
- 税務・登記の準備が余裕をもってできる
デメリット
- 入居までの期間、仮住まいが必要な場合がある
- 売却後の資金管理が必要
👉 施設入居を「半年〜1年前」に見据えて売却活動を始めるのが理想です。
② 入居直前に売る（即時売却）
メリット
- 資金をすぐ確保でき、入居資金に充てやすい
- 住みながら売却活動ができる場合もある
デメリット
- 急ぐことで買取価格が下がりやすい
- 契約・決済のタイミング調整が難しい
👉 「急がないと入居費が払えない」という状況では、仲介より買取を選ぶのも選択肢です。
③ 入居後に売る（空き家売却）
メリット
- 引越し後にゆっくり売却できる
- ハウスクリーニング・リフォームで高値を狙える
デメリット
- 管理コスト（固定資産税・保険・光熱費）が発生
- 空き家の老朽化や防犯リスク
👉 売却まで時間がかかるため、空き家管理サービスや見守り契約を利用すると安心です。
売却時にかかる主な費用
| 費用項目 | 概要 | 目安費用 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬 | 売却価格の3％＋6万円＋税 |
| 登記費用 | 名義変更・抵当権抹消など | 3〜10万円 |
| 測量・解体費用 | 老朽化・境界不明の土地 | 10〜100万円 |
| 税金（譲渡所得税） | 売却益が出た場合 | 約20％（控除特例あり） |
| 引越し費用 | 施設入居・荷物整理など | 10〜50万円 |
👉 高齢の方の家は築年数が古いことが多く、解体・残置物処分費も想定しておきましょう。
節税と資金計画のポイント
✅ 3,000万円特別控除を活用
居住用不動産を売却した場合、
譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例があります。
同居家族の持ち家でも、条件を満たせば適用可能です。
✅ 介護施設入居による「居住用扱い」特例
施設入居後に家を売っても、
以下の条件を満たせば“居住用財産”として3,000万円特別控除が使えます。
条件：
- 入居後も自宅を処分せず保有していた
- 介護が必要な状態で施設入居していた
- 売却時点で他に居住用不動産を所有していない
👉 「施設に入ったから居住用扱いにならない」と誤解されがちですが、実際は要介護・要支援認定があれば対象になります。
✅ 売却資金の使途を家族と共有
- 入居一時金・生活費・医療費の支払い計画を共有
- 預金残高・支出管理を家族または後見人と確認
- 必要に応じて信託口座・財産管理契約を活用
👉 家族が複数いる場合は、資金の扱いを明確にしておくことが将来の相続トラブル防止につながります。
売却までのスケジュール目安
| 期間 | 内容 |
|---|---|
| 入居6〜12か月前 | 家族・専門家と資金計画を立てる／査定を依頼 |
| 入居3〜6か月前 | 相続登記・測量・修繕を実施／販売開始 |
| 入居1〜3か月前 | 買主決定・契約締結・決済準備 |
| 入居当月〜以降 | 売却代金を入居費・生活資金に充当 |
👉 「入居が決まってから売る」よりも、半年前から準備を始める方が高く売れる傾向にあります。
専門家コメント
「施設入居を見据えた売却では、“資金の使い道”と“売却の時期”をセットで考えることが大切です。
急ぐあまり買取業者に安値で売ってしまうケースも多く、
後から『もう少し準備しておけば…』と後悔される方も少なくありません。
税理士・司法書士・不動産会社が連携したサポート体制で、
安全に資金を確保することが最も重要です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 施設入居後に家を売るのは遅いですか？
→ 遅くはありませんが、早い段階で査定と手続き準備を始めるのがおすすめです。
Q2. 要介護認定を受けていても特別控除は使えますか？
→ はい。要介護・要支援認定を受けていれば、居住用財産の特例が適用されます。
Q3. 空き家になった家の管理はどうすれば？
→ 空き家管理サービスや地域包括支援センターの見守り制度を活用しましょう。
Q4. 施設入居後、家財道具はどうすればいい？
→ 不用品回収・遺品整理業者に依頼。売却費用に含めておくと安心です。
Q5. 売却益が出たら税金はどのくらい？
→ 一般的には20％前後ですが、3,000万円特別控除で多くの場合は非課税になります。
Q6. 子ども名義の家でも売れますか？
→ 所有者（名義人）の同意が必要です。代理契約は委任状で対応可能です。
Q7. 売却を家族が代わりに進めてもいい？
→ 本人の意思確認と委任状があれば可能。認知症がある場合は後見制度を利用します。
Q8. 売却代金を現金で受け取っても大丈夫？
→ 銀行振込が原則。現金手渡しはトラブルの原因になります。
Q9. 売却後の税金や確定申告はどうすれば？
→ 税理士に依頼し、翌年の2月〜3月に譲渡所得を申告します。
Q10. どこに相談すれば安全？
→ 家族＋地域包括支援センター＋地元不動産会社の三者で進めるのが理想です。
まとめ｜“高く・安全に売る”ためには早めの準備が不可欠
- 施設入居の半年〜1年前から資金計画を立てる
- 売却資金の使い道を明確にしておく
- 税金の特例（3,000万円控除・介護施設特例）を活用
- 空き家リスク・トラブル防止のために専門家に相談
- 家族と情報を共有しながら安全に進める
焦らずに計画的に進めることで、安心して新しい生活を始めるための資金を確保できます。
🏠 施設入居前の不動産売却・資金計画は株式会社みのパラへ
登記・売却・税金・介護費用の相談まで、
司法書士・税理士・不動産コンサルタントが連携してサポート。
「入居時期が迫っている」「家をどうするか迷っている」方もお気軽にご相談ください。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
🌐 公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
