結論｜“売ること”より“残すお金の使い方”が重要
老人ホームへの入居費用をまかなうために家を売る場合、
一番のポイントは「いくらで売るか」ではなく、**「どれだけ安全に、計画的にお金を残せるか」**です。
入居一時金や月額費用、医療・介護費までを含めると、
長期的には数百万円〜数千万円の支出になることもあります。
家を急いで売ると安値になりやすく、
税金や手続きの遅れで「手元資金が減る」ケースも。
“売却・税金・資金管理”を一体で考えることが、安心した老後生活を送るための第一歩です。
はじめに
「老人ホームに入るための資金を、家を売って準備したい」
──このような相談は非常に多く寄せられます。
特に一人暮らしの高齢者や、空き家になる心配があるケースでは、
不動産売却が入居資金づくりの中心となります。
しかし、
- 入居までに資金が間に合わない
- 税金や手数料を見落としていた
- 売却益を一括で受け取り、詐欺やトラブルに遭った
など、失敗例も少なくありません。
この記事では、老人ホーム費用を家の売却でまかなう際に押さえるべき注意点・流れ・相談先をまとめます。
老人ホーム費用の目安
施設によって初期費用・月額費が大きく異なります。
| 施設の種類 | 入居一時金 | 月額費用 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 介護付き有料老人ホーム | 300〜2,000万円 | 15〜30万円 | 医療・介護体制が充実 |
| サービス付き高齢者向け住宅（サ高住） | 0〜200万円 | 10〜25万円 | 比較的自由で自立型向き |
| 特別養護老人ホーム（特養） | 0円 | 10〜15万円 | 公的施設で低負担、入居待ちが長い |
| グループホーム | 0〜100万円 | 10〜20万円 | 認知症の方に特化した少人数施設 |
👉 「入居一時金＋半年分の生活費＋医療・雑費」で、
少なくとも500〜1,000万円程度を見込んで資金計画を立てるのが現実的です。
売却で費用をまかなうときの3つの注意点
① 売却時期を入居スケジュールに合わせる
老人ホームの契約は、申込から入居まで数週間〜数か月。
売却のタイミングを間違えると、資金が間に合わないこともあります。
| 売却タイミング | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 入居前に売る | 入居費用を確保できる／空き家管理不要 | 住み替え準備が必要 |
| 入居直前に売る | 売却代金をすぐに充当できる | 買取だと価格が下がる傾向 |
| 入居後に売る | ゆっくり高値で売れる | 空き家維持費・税負担が発生 |
👉 理想は入居の3〜6か月前から売却準備を始めることです。
登記や査定などの手続きに時間がかかるため、早めの行動が安心です。
② 税金・費用の引き算を忘れない
売却金額がそのまま手元に残るわけではありません。
以下のような経費・税金が差し引かれます。
| 項目 | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却を依頼した不動産会社への報酬 | 売却価格の3％＋6万円＋税 |
| 登記費用 | 所有権移転・抵当権抹消など | 3〜10万円 |
| 譲渡所得税 | 売却益に対して約20％課税（控除あり） | ケースによる |
| 残置物処分・リフォーム | 家財撤去・簡易修繕 | 10〜100万円 |
| 固定資産税 | 売却年分の清算 | 年間10〜20万円程度 |
👉 税理士に相談し、売却後の手取り金額を正確に把握しておくことが大切です。
③ 特例を使って税金を減らす
老人ホーム入居に伴う売却でも、条件を満たせば3,000万円の特別控除が使えます。
居住用財産の3,000万円特別控除
居住していた家を売却した場合、譲渡益から3,000万円を控除できる制度です。
ただし施設入居後の売却でも、次の条件を満たす必要があります。
- 介護や療養のための入居であること
- 入居後もその家を貸したり使っていないこと
- 売却時に他の居住用不動産を持っていないこと
👉 要介護・要支援認定を受けている場合はこの特例が適用可能。
老人ホーム入居＝居住用特例が使えないという誤解は避けましょう。
売却の流れと資金計画
| 時期 | 手続き内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 入居6〜12か月前 | 家族と資金計画を立てる／査定を依頼 | 入居費・生活費・医療費を試算 |
| 入居3〜6か月前 | 相続登記や名義確認を行う／販売開始 | 手続きに時間がかかるため早めに準備 |
| 入居1〜3か月前 | 売買契約・決済準備／施設契約締結 | 入居費用に充当する金額を決定 |
| 入居後〜 | 売却代金の管理・節税申告 | 税理士に依頼し確定申告で特例適用 |
👉 売却後の資金は、家族または成年後見人と共同管理するのが安心です。
資金を安全に管理するためのポイント
✅ 売却代金は本人名義口座で受け取る
現金手渡しや家族名義への振込はトラブルの元。
本人名義の銀行口座で受け取り、必要に応じて委任契約や信託口座を利用しましょう。
✅ 家族間の合意を文書化する
「売却金を介護費に使う」「残りを相続に備える」など、
使途や管理方法をメモや合意書で明確化しておくと安心です。
✅ 成年後見制度を検討
認知症などで判断が難しい場合、家庭裁判所で成年後見人を選任することで、
売却・契約・資金管理を安全に行えます。
専門家コメント
「老人ホーム入居を目的とした売却は、“急ぎながらも慎重に”進める必要があります。
資金が必要になるタイミングを読み違えると、入居費用が払えず契約が延期になることも。
また、家を売った後の資金管理で親族間トラブルが起きるケースも少なくありません。
登記・売却・税務・資金管理を一貫してサポートできる体制を整えることが、失敗を防ぐ最善策です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 売却代金を家族の口座に入れても大丈夫？
→ 原則として本人名義で管理してください。贈与税の対象になる場合があります。
Q2. 入居前に家を売るのと入居後ではどちらが得？
→ 税金面では大きな差はありませんが、入居資金が必要な時期に合わせて早めに売却するのがおすすめです。
Q3. 要介護認定を受けていれば特例は使えますか？
→ はい、要介護・要支援の方は「居住用財産の特別控除」が適用できます。
Q4. 売却益が出たら確定申告が必要？
→ はい。翌年2〜3月に譲渡所得を申告します。税理士への依頼が安心です。
Q5. 相続登記をしていない家も売れますか？
→ 売却には登記が必要です。司法書士に依頼して名義変更を行いましょう。
Q6. 空き家のままにしておくと問題ありますか？
→ 固定資産税・防犯・老朽化などのリスクがあるため、早期売却または管理契約を推奨します。
Q7. 家財処分費用は売却代金から差し引けますか？
→ 譲渡所得の計算では「譲渡費用」として一部控除が認められます。
Q8. 売却代金を分割で受け取ることはできますか？
→ 一般的には一括決済ですが、買主との合意で可能な場合もあります。
Q9. 不動産会社はどのように選ぶべき？
→ 訪問営業よりも地域密着型で実績のある会社を選びましょう。免許番号の確認も必須です。
Q10. 売却後に余った資金はどうすれば？
→ 定期預金・信託・家族信託などで安全に保全しましょう。
まとめ｜“売ること”はゴールではなく“老後を支える資金づくり”
- 老人ホーム費用は平均500〜1,000万円前後を想定
- 入居時期に合わせて早めに売却準備をスタート
- 3,000万円特別控除などの特例で税負担を軽減
- 売却後の資金は本人名義で安全に管理
- 家族・司法書士・税理士・不動産会社の連携が安心
焦らず、「売却→入居→資金管理」まで一貫して考えることが、老後の安心を守るポイントです。
🏠 老人ホーム入居に向けた不動産売却・資金相談は株式会社みのパラへ
司法書士・税理士・不動産コンサルタントがチームで対応し、
売却・税金・資金管理までワンストップでサポート。
「入居時期が迫っている」「どのタイミングで売ればいいか迷っている」方もご相談ください。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
🌐 公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
