結論｜“登記しない空き家”は行政管理の対象に。相続人は早めの対応を
2026年4月から、相続登記（不動産の名義変更）が義務化されます。
相続や遺産分割で名義を放置していた空き家も、
**登記を怠ると過料（10万円以下）**の対象となる可能性があります。
つまり「名義が亡くなった人のまま」の空き家を放置する時代は終わります。
これまで“とりあえず放置”で済んでいた家も、
正式な登記と管理体制の整備が必要になります。
はじめに
日本全国で、相続放置された空き家が急増しています。
法務省の調査によると、登記がされず“名義が不明”な土地・建物は全国でおよそ1,000万筆以上。
この問題を解決するため、2026年4月1日から相続登記が義務化されることが決まりました。
これにより、
「登記をしていない空き家」＝「法的に放置された状態」
と見なされ、
行政が介入・処分するケースも増えると予想されています。
この記事では、義務化の内容と具体的な手続き、
今のうちに準備しておくべきポイントを詳しく解説します。
相続登記義務化の概要
✅ 施行時期
2026年4月1日から施行（改正不動産登記法）
✅ 対象
- 不動産（土地・建物）を相続したすべての人
- 相続によって共有持分を取得した人
※空き家・空き地・実家・田畑など、すべての不動産が対象です。
登記義務化の内容
① 相続発生から「3年以内」に登記が必要
被相続人（亡くなった人）の死亡を知った日から3年以内に登記を申請することが義務化されます。
これを怠ると、**10万円以下の過料（罰金）**が科される可能性があります。
② 遺産分割が決まらない場合も「申告義務」が発生
遺産分割が終わっていなくても、
「まだ名義を変えていません」と法務局に簡易な申告を行う義務があります。
👉 この“申告登記”をしておくことで、過料を回避できます。
③ 名義不明土地の管理強化
法務局と自治体が情報を共有し、
登記のない空き家・空き地を特定。
行政代執行・課税強化・相続人探索が進む見込みです。
放置のリスク｜登記しないとどうなる？
| 放置した場合 | 想定されるリスク |
|---|---|
| 名義が故人のまま | 相続人全員の同意が必要になり、売却・処分ができない |
| 役所から通知が届く | 固定資産税の宛名が不明になり、課税漏れ・滞納の恐れ |
| 行政指導の対象 | 「管理不全空家」「特定空家」に指定される可能性 |
| 強制代執行 | 倒壊・放火などが起きると解体費用を請求される |
| 相続人間の紛争 | 名義をめぐってトラブルが発生する |
👉 放置を続けると、**売ることも相続することもできない“負動産”**になりかねません。
相続登記の基本手続き
Step1. 相続人の確定
まず、戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍を収集し、
法定相続人を確定します。
家系が複雑な場合や離婚・再婚がある場合は、専門家に確認しましょう。
Step2. 相続関係説明図を作成
家系図のように、誰がどの立場で相続するかを示す書類を作成。
これにより、登記申請がスムーズになります。
Step3. 遺産分割協議書の作成
複数の相続人がいる場合は、誰がその不動産を取得するかを書面で明確化します。
全員の署名・押印（実印）が必要です。
Step4. 登記申請書の作成と提出
法務局へ登記申請。
添付書類として以下が必要です。
必要書類一覧
- 相続登記申請書
- 被相続人の住民票（除票）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書（または遺言書）
- 登記簿謄本
- 固定資産評価証明書
申請は本人でも可能ですが、
司法書士に依頼すると5〜10万円程度の費用で正確・迅速に行えます。
義務化に向けた3つの準備ポイント
① 家族で「誰が登記するか」を決めておく
名義を放置したままだと、後から協議が難航します。
**代表して登記する人（管理者）**を早めに決めましょう。
② 相続放棄・共有登記をどうするか検討
- 不要な土地は相続放棄
- 複数人で使う土地は共有登記
- 使わない空き家は売却または管理契約
👉 状況に合わせて最適な方法を選ぶのがポイントです。
③ 「名義整理」と「住所変更登記」を同時に行う
相続登記とあわせて、
登記上の住所変更（住民票移動）も忘れずに。
これを怠ると、今後の連絡や売却手続きで再度手間がかかります。
専門家コメント
「2026年の義務化によって、“名義不明の不動産”は確実に行政の監視対象になります。
今まで放置していた実家・土地を、このタイミングで整理するのが最善です。
登記手続き自体は難しくありませんが、書類の不備や家族間の不一致で遅れるケースも多いです。
早めに専門家へ相談し、2025年中の登記完了を目指しましょう。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 2026年以前に相続した不動産も対象ですか？
→ はい。過去の相続分も義務化の対象になります。3年以内に登記が必要です。
Q2. 登記をしないと必ず罰金になりますか？
→ すぐにではありませんが、故意・長期放置と判断されると過料の対象になります。
Q3. 遺産分割がまとまらない場合はどうすれば？
→ 法務局に「相続人申告登記」を行えば過料を免れます。
Q4. 登記の費用はどれくらい？
→ 司法書士に依頼した場合、5〜10万円前後が一般的です。
Q5. 不動産が複数ある場合はどうすれば？
→ 各不動産ごとに登記が必要ですが、まとめて申請も可能です。
Q6. 名義人が亡くなってから10年以上経っています。今からでも間に合いますか？
→ はい。義務化前に登記すれば罰則はありません。早めに進めましょう。
Q7. 遺言書がある場合は登記しなくてもいい？
→ いいえ。遺言書の内容に基づいて相続登記が必要です。
Q8. 相続人が海外にいる場合は？
→ 委任状を作成し、日本の代理人を通じて登記申請が可能です。
Q9. 共有名義の土地はどうなりますか？
→ 各持分を相続登記する義務があり、全員の同意が必要です。
Q10. 登記後に家を売却する予定ですが問題ありませんか？
→ 問題ありません。むしろ登記を済ませないと売却できません。
まとめ｜“名義放置の時代”は終わり。2025年中に準備を完了しよう
- 2026年4月から相続登記が義務化
- 相続発生から3年以内に登記申請が必要
- 登記を怠ると10万円以下の過料の可能性
- 放置すれば行政処分・解体・課税リスクも
- 家族・専門家と連携して2025年中に完了を目指す
👉 “登記は義務”に変わります。今のうちに手続きの準備を進めましょう。
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代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
