結論｜解除はできるが「タイミング」と「理由」が重要
不動産の売却契約は、「いつ」「どの理由で」解除するかによって取扱いが大きく異なります。
一般的に、媒介契約（不動産会社との契約）は自由に解除可能ですが、売買契約（買主との契約）は法的拘束力が強く、解除には正当な理由や違約金が発生します。
焦って行動すると損害賠償の対象にもなりかねません。まずは契約内容と状況を冷静に確認しましょう。
はじめに
「売るつもりだったけど、事情が変わった」
「不動産会社との契約をやめたい」
「買主との契約を解除したい」──。
不動産売却では、こうした“途中でのキャンセル”が起きることがあります。
ただし、どの段階での解除かによって、手続きもリスクも全く違います。
見極めるべきポイントは次の3つです。
- どの契約を解除したいのか（媒介契約 or 売買契約）
- 契約書にどんな条項があるか
- 解除に伴う違約金や返金ルール
この3点を押さえることで、損せず安全に契約解除が可能です。
不動産契約の種類を理解しよう
媒介契約（不動産会社との契約）
売主と不動産会社の間で締結する「仲介依頼の契約」です。
専属専任・専任・一般の3種類があり、いずれも売主の意思でいつでも解除可能。
ただし、契約期間中に不動産会社が広告・査定などの実費を使っていた場合、実費請求をされることがあります。
売買契約（買主との契約）
売主と買主の間で結ぶ契約。
手付金の授受がある時点で法的効力が発生します。
この契約を一方的に解除するには、「手付解除」か「債務不履行による解除」の2通りがあります。
契約を解除できる3つのケース
① 手付解除（契約前後すぐ）
契約時に授受した「手付金」を基準に解除する方法です。
- 売主が解除する場合：受け取った手付金を返し、同額を支払う
- 買主が解除する場合：支払った手付金を放棄する
ただし、引き渡しや履行が進んだ後は適用できません。早めの判断が大切です。
② 債務不履行による解除
買主が支払いをしない、売主が登記移転をしないなど、「約束を守らなかった場合」に認められる解除です。
この場合、相手側に損害賠償を請求できることもありますが、同時に解除を証明するための書面が必要になります。
③ 合意解除（お互いの同意）
売主・買主双方が合意すれば、契約書をもとに「合意解除契約書」を作成して終了できます。
トラブルを避けるため、返金方法・期日・損害の有無を明記しましょう。
注意すべき違約金・損害賠償のリスク
売買契約を一方的に解除した場合、違約金が発生するケースがあります。
一般的な相場は、**売買代金の5〜20％**程度。
また、不動産会社を介して契約していた場合は、仲介手数料の支払い義務も残ることがあります。
トラブルを避けるためには、解除を決意する前に以下を確認しましょう。
- 契約書に「解除条項」や「違約金」の記載があるか
- 契約日からどれだけ日数が経過しているか
- 相手がすでに費用を負担していないか
安全に契約を解除する3ステップ
- 契約書を確認する
解除に関する条項（手付解除・違約金など）を再確認。 - 相手方・不動産会社に書面で通知
電話ではなく、書面またはメールで記録を残す。 - 専門家に相談する
不動産トラブルに詳しい専門家（宅建士・弁護士など）に相談することで、不要な損失を避けられます。
トラブルが起きたときの相談先
| 内容 | 相談先 | 電話番号 |
|---|---|---|
| 契約解除でトラブルになった | 不動産適正取引推進機構 | 03-3435-8111 |
| 不当な請求や強要があった | 消費生活センター | 188（局番なし） |
| 相手が脅迫・暴言などをした | 警察相談ダイヤル | #9110 |
【専門家コメント】
「契約解除は“できるかどうか”よりも、“どう進めるか”が重要です。
焦って口頭で伝えると、証拠が残らず不利になります。
必ず“書面・日付・内容証明”を残し、冷静に対応しましょう。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 売買契約を結んだ後でも解除できますか？
→ 手付解除期間内であれば可能です。それ以降は違約金が発生します。
Q2. 不動産会社との契約（媒介契約）はどうすれば解除できますか？
→ 書面またはメールで「契約解除の意思表示」をすればOKです。違約金は不要ですが、実費請求される場合があります。
Q3. 買主が契約を守らない場合は？
→ 債務不履行として解除し、損害賠償請求が可能です。証拠を残しておきましょう。
Q4. 手付金を返すときは現金でもいい？
→ 原則として銀行振込が望ましいです。領収書を必ず発行します。
Q5. 契約解除を電話で伝えたら有効？
→ 口頭だけではトラブルになりやすいです。書面・メール・内容証明で残すのが安全です。
Q6. 解除を拒否されたらどうすれば？
→ 弁護士または宅建協会に相談を。強引な拒否は違法の可能性があります。
Q7. 不動産会社に違約金を請求されたが納得できない
→ 契約書と領収書を持って、消費生活センター（188）へ相談を。
Q8. 合意解除に応じてもらえない場合
→ 弁護士を通じて「解除通知」を送付しましょう。
Q9. 契約後に事情が変わった場合（転勤・相続など）
→ 事情変更による解除が認められることもあります。証明資料を用意しましょう。
Q10. 契約を解除したら手付金はいつ戻る？
→ 契約書に明記された返還期日を確認。一般的には1週間以内です。
まとめ｜解除の可否より“正しい手順”が大切
安全に不動産契約を解除するには、
- 契約内容の確認
- 書面での意思表示
- 専門家への相談
この3つを守ることが鉄則です。
焦って行動すれば、違約金や損害賠償のリスクが高まります。
冷静に、正しい手順で進めましょう。
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
