結論｜“価格×見せ方×条件整理”の3点セットを整えれば売れ行きは変わる
家が売れない最大の原因は、①相場からズレた価格設定、②写真・間取り・広告文などの“見せ方不足”、③境界・告知・法令制限など“条件整理の未対応”です。
まずは数値（反響・内見率・申込率）で現状を把握し、3点を順にテコ入れすれば、多くの停滞案件は動き始めます。
はじめに
「反響はあるのに内見につながらない」「内見はあるのに申込が入らない」「問い合わせ自体が少ない」──売れない“原因の層”は段階で異なります。
見極めポイントは次の3つです。
- 反響率の不足（広告の届き方・見せ方の問題）
- 内見率の不足（価格・立地・写真・情報量の問題）
- 申込率の不足（条件・告知・資金計画・交渉運用の問題）
この3層を順番に潰すだけで、売れない理由の8割は特定できます。
なぜ売れないのか｜よくあるボトルネック10
① 価格が相場より高い
直近成約と競合の“顔ぶれ”に合っていない。
② 写真の質が低い
暗い・歪み・生活感強すぎ・外観だけ等で“損”している。
③ 間取り図が不親切
方位・寸法・天井高・収納表記が不足しイメージできない。
④ 情報が足りない
リフォーム履歴・ランニングコスト・周辺環境の説明不足。
⑤ 初見で不利な要素を隠す
後出しで印象悪化（心理的瑕疵・越境・騒音など）。
⑥ 法務・物理条件の未整理
境界未確定、増築未登記、建ぺい率・容積率超過など。
⑦ 住宅ローンがつきにくい
再建築不可、接道不良、借地、オーナーチェンジ想定ズレ。
⑧ 競合が強い時期に出している
季節・金利動向・新規供給の波とズレている。
⑨ 内見導線が悪い
鍵手配が煩雑、居住中で見学しづらい、清掃・換気不足。
⑩ 価格交渉ルール不明瞭
値引き余地・付帯物の扱いが曖昧で意思決定が進まない。
時間がかかる物件の特徴（構造的に“売れにくい”条件）
立地・環境要因
駅距離が遠い、坂・高低差あり、嫌悪施設隣接、前面道路が狭い／交通量過多。
敷地・建物要因
旗竿地・間口狭小、日照・通風・眺望の弱さ、駐車困難、築古かつ修繕前提。
法務・権利要因
再建築不可、接道要件未充足、借地権、共有名義の合意難、境界未確定。
管理・収支要因（マンション）
管理不全、修繕積立不足、エレベーターなし上層階、ペット・民泊制限のミスマッチ。
心理・告知要因
事故・事件歴、近隣トラブル、騒音・臭気の常態化。
“どこで詰まっているか”を数値で診断（目安）
- 掲載PV→問い合わせ（反響率）：0.5〜1.0％未満＝見せ方・導線の問題
- 問い合わせ→内見率：30％未満＝価格・写真・情報量の問題
- 内見→申込率：10％未満＝条件整理・交渉設計の問題
改善ロードマップ（最短で効く順）
Step1｜競合とデータで価格再設計
- 直近3か月の成約・在庫・値下げ履歴を比較
- 第一想起の競合3件より魅力的な価格帯へ微調整
Step2｜見せ方の全面刷新
- プロ撮影・自然光・ステージング
- 間取り図の再作成（寸法・収納・動線を明示）
- 広告文を“生活の一日が描ける”構成に
Step3｜条件整理でローン通過率を上げる
- 境界確定・未登記改築の登記・建築確認の整合
- 管理資料・修繕計画の提示整備
- 告知事項を“先出し”で信頼性アップ
Step4｜ターゲット再定義×媒体配分の調整
- 購入層（一次取得・住み替え・投資）を再設定
- ポータル横断出稿＋SNS・動画広告の併用
- KPIを週次で確認（表示→反響→内見→申込）
Step5｜販売戦術の最適化
- 限定価格戦略・柔軟な手付金設定
- 付帯条件を明確化（残置物・測量・リフォーム前提）
Step6｜プランBの検討
- 買取・リースバック・賃貸化（出口2年再販売）なども視野に。
タイプ別の処方箋ショートガイド
- 再建築不可・接道難：利回り提示、融資スキーム併記。
- 築古戸建：インスペクション＋改修見積を添付。
- マンション管理弱：修繕計画・積立金水準の見える化。
- 嫌悪施設近接：遮音・動線工夫で代替価値を提示。
内見当日の“決め手”チェックリスト
- 玄関の第一印象（照度・匂い・生活感ゼロ）
- 水回りの清潔感
- 窓際と床の状態
- 騒音・日照・電波の実測
- 配布資料（間取り・費用・周辺マップ）
価格調整の考え方（心理価格×競合窓）
- 検索レンジの“切れ目”（2,480万・2,980万など）を意識。
- 競合3件の中で“選ばれる理由”を1つ明確化。
- 値下げは“1回で効かせる”幅を検討。
【専門家コメント】
「“売れない”には必ず理由があります。感覚で動かず、反響→内見→申込のKPIに分解し、価格・見せ方・条件整理を順に改善してください。
告知や法務の先出しは勇気が要りますが、結果的に購入判断を早めます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. どれだけ待っても売れない…まず何から？
→ 成約・競合を比較して価格再定義→写真・広告刷新→1〜2週で反響率再測定。
Q2. 値下げ以外でできることは？
→ ステージング・告知の先出し・改修見積添付など。
Q3. 告知事項はどこまで言う？
→ 重要事項は書面で具体的に。後出しは破談・値引きに直結。
Q4. 居住中で見せづらい場合は？
→ 事前予約・短時間内見・荷物一時保管で対応可能。
Q5. 再建築不可でも売れる？
→ 投資家向けに利回り・出口戦略を提示すれば成立可能。
Q6. 管理不安を聞かれたら？
→ 修繕計画・総会議事録・積立金水準を提示。
Q7. 値下げのサインは？
→ 2週で反響薄・4週で内見ゼロ・8週で申込ゼロが目安。
Q8. 広告を増やせば解決する？
→ 露出だけでは不十分。“価格・見せ方・条件整理”の三位一体で改善。
Q9. 事故物件の伝え方は？
→ 事実・場所・時期・再発防止策を明確に提示。
Q10. 早く現金化したい
→ 買取・リースバック・賃貸化など“時間価値重視”の選択肢も。
まとめ｜数値で原因特定→3点セットの順改善が最短ルート
反響率・内見率・申込率で詰まりを特定し、
①価格、②見せ方、③条件整理を順に整える。
これが、売れない物件を動かす最短の方法です。
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MAIL：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介・売買・買取・賃貸・管理・セミナー運営・相続相談・高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
