結論｜売れる写真は「機材」ではなく「順番」と「光」で決まる。スマホでも見せ方を変えれば成約スピードは上がる
不動産売却で写真の影響力は非常に大きく、最初の判断は写真でほぼ決まると言っても過言ではありません。
結論として、
高価なカメラは不要
特別な編集も不要
必要なのは“撮る前の準備”と“撮る順番”
この記事では、スマホだけで「高く・早く売れる」写真を撮るための実務的テクニックを解説します。
はじめに
「写真が暗いと言われた」
「実物より狭く見える」
「内見につながらない」
こうした悩みの多くは、撮影条件と構図で解決できます。
実務では、
写真を差し替えただけで問い合わせ増
値下げ前に成約
初回内見で即決
といった改善事例が多くあります。
ポイントは、**“上手く撮る”より“正しく撮る”**ことです。
なぜ写真で売却結果が変わるのか
理由① 最初の比較は写真
買主は文章より先に写真で判断します。
理由② 価格判断の基準になる
写真の印象が良いほど、価格への抵抗が下がります。
理由③ 内見の質が変わる
写真で理解が進むと、内見は確認作業になります。
撮影前に必ずやる準備
準備① 物を減らす
床・窓・壁が見えるだけで、広く見えます。
準備② 光源をそろえる
照明はすべてON
電球色と昼白色を混ぜない
準備③ 生活感を一段階下げる
タオル
洗剤
ゴミ箱
は一時的に移動します。
スマホ撮影の基本設定
設定① 標準カメラを使う
広角・超広角は歪みが出やすく、避けるのが無難です。
設定② HDRはON
明暗差を抑え、室内が明るく写ります。
設定③ 縦ではなく横
ポータルサイト表示を前提に横向きで撮影します。
高く見せる撮影テクニック
テク① 部屋の「角」から撮る
奥行きが出て、広く見えます。
テク② 目線は胸の高さ
低すぎると歪み、高すぎると天井が強調されます。
テク③ 窓を背にしない
逆光を避け、光は横または斜めから入れるのが理想です。
テク④ 1部屋3カット
全体
別角度
特徴
この3枚で十分です。
撮る順番で印象は変わる
おすすめの順番
① 外観
② 玄関
③ リビング
④ キッチン
⑤ 水回り
⑥ 個室
⑦ 眺望・バルコニー
最初に“良い印象”を作ることが重要です。
やってはいけないNG写真
歪みが強い広角
実物との差が大きくなります。
暗い写真
「古い」「汚い」印象につながります。
人が写り込む
生活感が強く出てしまいます。
写真の軽い調整はOK
明るさと傾きのみ
過度な加工は不要です。
フィルターは使わない
実物とのギャップは不信感につながります。
写真改善のチェックリスト
明るい
広く見える
歪みが少ない
生活感が抑えられている
この4点を満たせば、十分に“売れる写真”です。
【専門家コメント】
「写真は“盛る”ものではなく“伝える”ものです。
正しい順番と光を意識するだけで、成約スピードは大きく変わります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 本当にスマホで大丈夫？
→ 十分可能です。
Q2. 広角レンズは使わない方がいい？
→ 基本は標準がおすすめです。
Q3. 雨の日は避けるべき？
→ 可能なら晴天が理想です。
Q4. 夜の撮影はNG？
→ 室内は昼がおすすめです。
Q5. 何枚載せるのがベスト？
→ 15〜20枚が目安です。
Q6. 家具は置いたままでいい？
→ 最小限にしましょう。
Q7. 外観は何時に撮る？
→ 午前中が光が安定します。
Q8. 編集アプリは必要？
→ 明るさ調整程度で十分です。
Q9. プロに頼むべき？
→ 高額物件や初動強化なら検討価値ありです。
Q10. 一番大切なポイントは？
→ 明るさと歪みを抑えることです。
まとめ｜写真を変えれば、売却は動き出す
売れる写真は、
準備
光
構図
この3点で決まります。
スマホでも正しく撮れば、価格を下げずに成約スピードを上げることは十分可能です。
写真で損をしたくない方へ
「どこを直せば反応が上がるか」を整理するだけでも結果は変わります。
株式会社みのパラでは、
写真改善アドバイス
初動設計の見直し
無理な営業なし
という方針でご相談をお受けしています。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
