結論｜譲渡所得控除は“知っていても、正しく申請しないと使えない”
不動産売却で税金を大きく左右するのが「譲渡所得控除」です。中でも代表的な3,000万円特別控除は、多くのケースで税金をゼロにできる強力な制度ですが、結論から言えば、条件を一つでも誤ると使えません。
「使えると思っていたのに、確定申告で否認された」という事例は少なくありません。節税のカギは、制度の理解と事前確認にあります。
はじめに｜譲渡所得控除で失敗する人が多い理由
「税金は3,000万円控除で大丈夫ですよ」と言われて安心したものの、
後から
・条件を満たしていなかった
・申請方法を間違えていた
・併用できない特例を使っていた
と気づくケースは非常に多いです。
譲渡所得控除は自動適用される制度ではありません。正しく理解して初めて効果を発揮します。
譲渡所得と控除の基本を整理
譲渡所得とは何か
譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益部分のことです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
控除は「利益」から差し引く
譲渡所得控除は、売却価格ではなく譲渡所得から差し引く制度です。
そのため、もともと利益が出ていない場合は、控除を使っても税額は変わりません。
代表的な譲渡所得控除の種類
3,000万円特別控除（居住用財産）
マイホームを売却した場合に使える、最も代表的な控除です。
譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。
多くの方が、この控除だけで税金がゼロになります。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を一定条件で売却した場合に使える特例です。
耐震や解体など、細かな要件があります。
取得費加算の特例
相続税を支払って取得した不動産を売却した場合、
支払った相続税の一部を取得費に加算でき、課税額を減らせます。
譲渡所得控除を使うための申請条件
居住実態があること
3,000万円特別控除は、実際に住んでいた家であることが前提です。
名義だけ住居でも、実態がなければ使えません。
売却期限を守る
住まなくなってから、一定期間内に売却する必要があります。
期間を過ぎると、控除は使えなくなります。
親族間売買では使えない
配偶者・親子など、特別な関係にある人への売却では原則使えません。
よくある「落とし穴」に注意
「使えると思い込んでいた」
最も多い失敗です。
過去に同じ特例を使っていると、一定期間は再利用できません。
他の特例と併用できない
住宅ローン控除
買換え特例
など、併用不可の制度があります。
どれを優先すべきか、事前判断が必要です。
確定申告を忘れる
控除は確定申告をしなければ一切反映されません。
会社員でも必須です。
節税を成功させる実践ステップ
① 利益が出るかを正確に計算する
取得費・諸経費を整理し、譲渡所得を把握します。
② 使える控除・特例を洗い出す
一つでも使えれば、税額は大きく変わります。
③ 売却タイミングを調整する
所有期間や居住期間で、使える制度が変わることがあります。
専門家コメント
「譲渡所得控除は“知っているかどうか”ではなく、“正しく使えるかどうか”がすべてです。
売却前に条件を確認するだけで、数百万円単位の差が出ることも珍しくありません。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「譲渡所得控除の判断フローを図解した」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 3,000万円控除は必ず使える？
→ 条件を満たさなければ使えません。
Q2. 利益が少なくても申請する意味はある？
→ あります。税額ゼロの確認として重要です。
Q3. 会社員でも確定申告は必要？
→ 必須です。
Q4. 過去に使ったことがあると再利用できない？
→ 一定期間は使えません。
Q5. 親に売った場合は？
→ 原則、控除は使えません。
Q6. 相続物件でも使える？
→ 特例条件を満たせば可能です。
Q7. 控除と軽減税率は併用できる？
→ 一部併用可能です。
Q8. 申請を忘れたらどうなる？
→ 税金は戻りません。修正申告が必要です。
Q9. 税理士に相談すべき？
→ 利益が大きい場合は強くおすすめします。
Q10. 一番の注意点は？
→ 「使える前提」で話を進めないことです。
まとめ｜譲渡所得控除は「売る前」に確認する
譲渡所得控除は、
売った後に考える制度ではなく
売る前に使えるかを確認する制度です。
条件・期限・併用可否を整理することで、税負担は大きく変わります。
不動産の売却・査定でお困りの方へ
「控除が使えるか不安」
「税金で失敗したくない」
そんな方は、株式会社みのパラにご相談ください。
売却前に使える制度を整理し、損のない進め方をご提案します。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
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定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業
