結論｜税金は「工夫すれば大きく減らせる」。ゼロに近づけることも可能
不動産売却で最も重い負担になりやすいのが税金です。しかし結論から言えば、控除・特例・売却時期を正しく選べば、税金をほとんどかけずに売却することは十分可能です。
知らずに売ると数百万円単位で損をする一方、知っているだけで手取り額は大きく変わります。売却前に必ず押さえておくべきポイントを整理します。
はじめに｜「売れたのに税金が高い」は避けられる
「高く売れたのに、税金でかなり持っていかれた」
これは、不動産売却でよく聞く後悔です。原因は、
どんな税金がかかるか知らない
控除や特例を使っていない
売却タイミングを考えていない
この3点に集約されます。税金は事前対策がすべてです。
不動産売却でかかる税金の基本
課税されるのは「売却益」だけ
不動産を売っても、利益（譲渡所得）が出なければ税金はかかりません。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
税率は所有期間で大きく変わる
・所有5年以下：短期譲渡（税率が高い）
・所有5年超：長期譲渡（税率が低い）
売却時期によって、税額が大きく変わります。
税金を大幅に減らせる代表的な控除・特例
3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、
譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。
多くの方が、これだけで税金がゼロになります。
所有期間10年超の軽減税率
3,000万円控除と併用できる特例です。
一定条件を満たせば、税率がさらに軽減されます。
相続不動産の取得費加算の特例
相続で取得した不動産を一定期間内に売却すると、
相続税の一部を取得費に加算でき、課税額を減らせます。
控除・特例を使うための注意点
自動では適用されない
控除や特例は、申告しなければ使えません。
確定申告が必須です。
要件を満たしているか確認する
居住実態
売却期限
過去の特例利用
など、細かい条件があります。思い込みは危険です。
税金を抑える「売却時期」の考え方
所有期間5年超を待つ
数ヶ月待つだけで、短期→長期になり、税率が大きく下がるケースがあります。
年をまたぐ売却も検討する
譲渡所得の計算は、売却した年で行われます。
他の所得との兼ね合いで、年をまたぐ方が有利なこともあります。
相続後すぐ売るか、少し待つか
取得費加算の特例が使える期間を意識することで、税負担を抑えられます。
「税金をかけない売却」を実現する実践ステップ
① まずは利益が出るか計算する
税金がかかるかどうかは、ここでほぼ決まります。
② 使える控除・特例を洗い出す
一つ使えるだけで、税額は大きく変わります。
③ 売却時期を調整できないか検討する
急がない売却ほど、選択肢は増えます。
専門家コメント
「不動産売却の税金は、“知らなかった”だけで払ってしまうケースが本当に多いです。
売却前に一度整理するだけで、手取り額は驚くほど変わります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「税金を抑える売却パターンを図解で解説する」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 売却したら必ず税金がかかる？
→ いいえ。利益が出なければかかりません。
Q2. 3,000万円控除は誰でも使える？
→ 居住用など条件を満たせば使えます。
Q3. 控除を使うときの注意点は？
→ 確定申告が必須です。
Q4. 所有期間はいつで判断？
→ 売却した年の1月1日時点です。
Q5. 相続物件でも控除は使える？
→ 条件次第で使えます。
Q6. 売却時期をずらすと必ず得？
→ ケースによりますが、得になることは多いです。
Q7. 税理士に相談すべき？
→ 利益が大きい場合はおすすめです。
Q8. 特例は併用できる？
→ できるものとできないものがあります。
Q9. 税金対策だけで売却を決めていい？
→ 市場状況とのバランスが重要です。
Q10. 誰に相談するのが一番早い？
→ 不動産と税務の両方に詳しい専門家です。
まとめ｜税金対策は「売る前」に決まる
不動産売却の税金は、
売ってから考えるものではなく
売る前に決めておくものです。
控除・特例・時期選びを正しく行えば、税負担は最小限に抑えられます。
不動産の売却・査定でお困りの方へ
「税金がどれくらいかかるのか不安」
「できるだけ手取りを残したい」
そんな方は、株式会社みのパラにご相談ください。
税金・費用・売却タイミングを含めて、分かりやすく整理します。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業
