結論｜買い替え特例は“節税”ではなく“課税の繰り延べ”。理解不足が最大の損
不動産の買い替えで注目されがちな「買い替え特例」は、税金がゼロになる制度ではありません。結論から言えば、税金の支払いを将来に繰り延べる制度であり、条件やスケジュールを誤ると、かえって不利になることがあります。
適用の可否は売却額・購入額・時期の3点で決まり、事前設計が成否を分けます。
はじめに｜「使えば得」は誤解
「買い替え特例を使えば税金がかからない」
この認識は危険です。特例の本質は**“今払わない”だけ**で、将来の売却時にまとめて課税される可能性があります。
他の控除（例：3000万円控除）とどちらが有利かは、ライフプランと売却計画次第です。
買い替え特例の基本を整理
買い替え特例とは何か
一定の要件を満たして、自宅を売却して新たに自宅を購入した場合、
売却で生じた譲渡益に対する課税を次の売却まで繰り延べできる制度です。
税金はどうなる？
・売却時：原則、譲渡所得税は課税されない
・将来売却時：繰り延べた分を含めて課税
→ 税金が消えるわけではありません。
適用できる主な条件（ここが最重要）
売却側の要件
・居住用財産（自分が住んでいた家）
・売却価格が1億円以下
・所有期間が10年超
購入側の要件
・新居も居住用
・床面積50㎡以上
・耐火建築物などの要件を満たす
・一定期間内に取得・居住開始
併用不可に注意
3000万円特別控除との併用は不可です。
どちらが有利かの比較が不可欠です。
スケジュール管理で失敗しやすいポイント
売却と購入の期限
原則として、
・売却の前年〜翌年
・一定期間内に購入・居住
といった厳密な期限があります。
住み始める時期が重要
購入しただけでは不十分で、実際に住み始める時期が要件になります。
買い替え特例が向いている人・向かない人
向いているケース
・今後も住み替えを繰り返す予定
・売却益が大きく、今の税負担を避けたい
・将来の売却価格が下がる見込み
向かないケース
・今回が最後の売却になりそう
・将来の売却価格が上がりそう
・3000万円控除で税金がほぼゼロになる
損を防ぐための判断ステップ
① 譲渡益を正確に計算する
まず、税金がどれくらい発生するかを把握します。
② 控除と特例を比較する
3000万円控除と買い替え特例を必ず比較します。
③ 将来の売却を想定する
「次に売るとき、いくらで売れそうか」を考えます。
専門家コメント
「買い替え特例は“今の安心”を取る制度ですが、将来の税負担を見落とすと後悔します。
数字とスケジュールを整理した上で選ぶことが何より大切です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「3000万円控除と買い替え特例の比較図解」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 買い替え特例を使えば税金はゼロ？
→ いいえ。将来に繰り延べるだけです。
Q2. 3000万円控除と併用できる？
→ できません。どちらか一方です。
Q3. 新居が安いとどうなる？
→ 繰り延べできる金額が制限されます。
Q4. 途中で条件を満たさなくなったら？
→ 特例が取り消され、課税される可能性があります。
Q5. マンションでも使える？
→ 条件を満たせば可能です。
Q6. 会社員でも申請できる？
→ 可能ですが、確定申告が必要です。
Q7. 住み替えまで時間が空くとダメ？
→ 期限内でなければ使えません。
Q8. 将来の税率は変わる？
→ 変わる可能性があります。
Q9. 税理士に相談すべき？
→ 譲渡益が大きい場合は強くおすすめします。
Q10. 最大の注意点は？
→ 「得だと思い込まない」ことです。
まとめ｜買い替え特例は“将来まで含めて”判断する
買い替え特例は、
今の税金を抑える代わりに
将来の課税を引き受ける制度です。
控除との比較、条件確認、スケジュール管理を行い、後悔のない選択をしましょう。
不動産の売却・査定でお困りの方へ
「買い替え特例を使うべきか迷っている」
「控除との違いが分からない」
そんな方は、株式会社みのパラにご相談ください。
数字と将来計画を整理した上で、最適な選択肢をご提案します。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業
