結論｜損益通算は“条件付きで強力”。使えるケースを見極めれば税負担は大きく下がる
不動産を売却して損失が出た場合でも、「何も得がない」と諦める必要はありません。結論から言えば、一定の条件を満たせば、売却損を他の所得と相殺（損益通算）して、所得税・住民税を軽くできる可能性があります。
ただし、すべての売却損で使えるわけではなく、制度の誤解が最も多い分野でもあります。使えるケース・使えないケースを正確に理解することが、損を防ぐ第一歩です。
はじめに｜「売却損＝何もできない」は誤解
「安く売ってしまったのに、税金は減らないの？」
この疑問はよくあります。実は、居住用財産の売却損など一定のケースでは、給与所得などと損益通算が可能です。
一方で、条件を外れると一切使えないのも事実。ここを誤解すると、期待外れになります。
損益通算の基本を整理
損益通算とは何か
損益通算とは、ある所得の赤字を、他の所得の黒字と相殺して、課税対象を減らす仕組みです。
例
・給与所得 600万円
・不動産売却損 −200万円
→ 課税対象は 400万円 になる可能性
対象になる税金
・所得税
・住民税
が軽減されます（条件あり）。
不動産売却で損益通算が使えるケース
居住用財産の売却損
マイホームを売却して損が出た場合、一定条件のもとで損益通算が可能です。
住宅ローンが残っている場合
売却時点で住宅ローン残高があり、
売却価格 ＜ ローン残高
となる場合、特例が使えるケースがあります。
損益通算が使えないケースに注意
投資用不動産の売却損
原則として、投資用不動産の売却損は損益通算できません。
土地だけの売却損
建物がない、または居住実態がない場合は対象外になることが多いです。
別荘・セカンドハウス
居住用と認められないため、原則不可です。
損益通算と繰越控除の違い
繰越控除とは
その年に通算しきれなかった損失を、翌年以降（最大3年）に繰り越して控除できる制度です。
併用が前提
損益通算 → 繰越控除
という流れで使うのが一般的です。
損益通算を使うための主な条件
居住実態があること
名義だけでなく、実際に住んでいた事実が必要です。
住宅ローンの要件
一定期間以上のローンであることなど、細かな条件があります。
確定申告が必須
会社員でも、必ず確定申告が必要です。
よくある失敗と注意点
「赤字なら自動で減税される」と思っていた
→ 申告しなければ一切反映されません。
控除・特例との併用を誤る
3000万円控除や買い替え特例など、併用不可・選択制の制度があります。
書類不足で否認される
売買契約書、ローン残高証明などの保管が重要です。
節税を成功させる実践ステップ
① 売却損が出ているか正確に計算する
取得費・諸経費を含めて算出します。
② 居住用かどうかを確認する
ここで可否の大半が決まります。
③ 申告スケジュールを守る
繰越控除は連続申告が条件です。
専門家コメント
「損益通算は“使える人には大きな助け”になる制度ですが、条件を一つ外すと使えません。
売却前に一度整理するだけで、税負担の差は歴然です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「損益通算と繰越控除の流れを図解で解説する」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 売却で赤字なら必ず税金は減る？
→ 条件を満たす場合のみ減ります。
Q2. 会社員でも損益通算できる？
→ できますが、確定申告が必要です。
Q3. 投資用マンションの損失は？
→ 原則、通算できません。
Q4. 土地だけ売った場合は？
→ 多くの場合、対象外です。
Q5. 繰越控除は何年使える？
→ 最大3年間です。
Q6. 申告を忘れたら？
→ 適用されません。修正申告が必要です。
Q7. 住宅ローン完済後でも使える？
→ 条件次第で不可となることがあります。
Q8. 住民税も下がる？
→ 下がります。
Q9. 税理士に相談すべき？
→ 損失額が大きい場合はおすすめです。
Q10. 一番の注意点は？
→ 「居住用かどうか」を誤解しないことです。
まとめ｜損益通算は“使えるかどうか”の見極めがすべて
損益通算は、
赤字＝必ず得
ではなく
条件を満たした赤字だけが救済される制度です。
売却前後の確認と正しい申告で、税負担を最小限に抑えましょう。
不動産の売却・査定でお困りの方へ
「売却で損が出たが、何かできないか知りたい」
「損益通算が使えるか不安」
そんな方は、株式会社みのパラにご相談ください。
制度の可否から申告まで、分かりやすく整理します。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
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MAIL：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業
