結論｜確定申告は「書類が9割」。事前に揃えれば失敗しない
不動産を売却した後の確定申告でつまずく最大の原因は、計算ミスではなく書類不足・整理不足です。結論から言えば、売却益の計算、控除の適用、経費の計上は、必要書類を正しく揃えて並べるだけでほぼ完成します。
逆に、後から集めようとすると時間がかかり、控除漏れや申告遅延につながります。売却が決まった段階で準備を始めることが成功の近道です。
はじめに｜「何を出せばいいか分からない」が一番多い
「確定申告が必要なのは分かっているけど、書類が多すぎて不安」
これは非常によくある声です。
不動産売却の確定申告では、
売却内容を証明する書類
取得費・経費を示す書類
控除・特例の申請書類
の3つに分けて整理すると、驚くほど分かりやすくなります。
確定申告で必要な書類の全体像
書類は大きく3分類
① 売却益を計算する書類
② 控除・特例を使うための書類
③ 経費・取得費を証明する書類
この分類で集めると漏れを防げます。
売却益（譲渡所得）を計算するための書類
売買契約書（売却時）
・売却価格
・売却日
・物件内容
を確認するための最重要書類です。
登記事項証明書
売却した不動産の所在地・種類・持分を確認します。
仲介手数料の領収書
譲渡費用として計上できるため、必ず保管します。
取得費・経費をまとめるための書類
購入時の売買契約書
取得費の基本資料です。見つからない場合は代替資料で対応するケースもあります。
購入時の諸費用資料
・仲介手数料
・登記費用
・印紙税
など、取得費に含められるものを整理します。
リフォーム・修繕費の領収書
資本的支出に該当するものは取得費として計上可能です。
控除・特例を使うための書類
3000万円特別控除を使う場合
・住民票（居住実態確認）
・3000万円特別控除の明細書
・譲渡所得の内訳書
損益通算・繰越控除を使う場合
・住宅ローン残高証明書
・売却損の計算資料
買い替え特例を使う場合
・新居の売買契約書
・入居日を示す資料
確定申告書類（必須セット）
確定申告書B
不動産売却ではAではなくBを使用します。
譲渡所得の内訳書
売却益・取得費・譲渡費用をまとめる中心書類です。
添付書類台紙
提出書類を一覧で整理します。
※e-Taxの場合、添付省略できる書類もありますが、保管は必須です。
書類整理でよくあるミス
領収書をまとめていない
後から探すと見つからないことが多く、計上漏れにつながります。
控除書類の出し忘れ
控除は申請しなければ一切反映されません。
取得費を少なく申告してしまう
結果的に税金を多く払う原因になります。
失敗しないための整理手順
① 売却関係書類を一式まとめる
まずは「売った証拠」を揃えます。
② 取得費・経費を洗い出す
思い出せるものをすべて書き出します。
③ 使う控除・特例を決める
併用不可の制度があるため、事前判断が重要です。
専門家コメント
「確定申告で損をする人の多くは、制度ではなく“書類整理”でつまずいています。
売却が決まった時点で準備すれば、申告は決して難しくありません。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「確定申告書類のチェックリストを解説する」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 会社員でも確定申告は必要？
→ 不動産を売却した場合は必須です。
Q2. 書類が足りないとどうなる？
→ 控除が使えない、税金が増える可能性があります。
Q3. 領収書は原本が必要？
→ 原則必要ですが、e-Taxでは省略できる場合もあります。
Q4. 書類はいつまで保管する？
→ 少なくとも5年間は保管しましょう。
Q5. 電子申告でも同じ書類が必要？
→ 内容は同じです。提出方法が異なるだけです。
Q6. 取得費が分からない場合は？
→ 概算取得費で対応できることがあります。
Q7. 控除は自動で反映される？
→ されません。必ず申請が必要です。
Q8. 税理士に頼むべき？
→ 金額が大きい場合はおすすめです。
Q9. 申告期限はいつ？
→ 売却した年の翌年3月15日です。
Q10. 一番重要な書類は？
→ 売買契約書と譲渡所得の内訳書です。
まとめ｜確定申告は「準備した人が一番得をする」
不動産売却の確定申告は、
難しい計算より
正しい書類を揃えることが何より重要です。
事前準備を徹底すれば、控除漏れや余計な納税を防げます。
不動産の売却・査定でお困りの方へ
「確定申告が不安」
「書類が揃っているか確認してほしい」
そんな方は、株式会社みのパラにご相談ください。
売却前から申告後まで、段取りを整理します。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業
