結論｜値下げは“反応が止まった瞬間”に検討する。感覚ではなく数字で判断すべき
不動産売却で最も難しい判断が「いつ値下げするか」です。結論から言えば、値下げの判断は感覚や不安ではなく、アクセス数・問い合わせ数・内覧数という“反応データ”で行うべきです。
早すぎる値下げは損につながり、遅すぎる値下げは売却期間を無駄に延ばします。正しい指標を知ることで、値下げは“最後の手段”ではなく“戦略”になります。
はじめに｜なぜ値下げの判断で失敗するのか
「売れないから下げた方がいいと言われた」
「周りが下げているから不安になった」
こうした理由で値下げを決めてしまい、本来不要だった値下げをしているケースは非常に多いです。
重要なのは、「売れていない」のか「検討されていない」のかを見極めることです。
値下げを考える前に知っておくべき前提
売れない原因は3種類しかない
① そもそも見られていない
② 見られているが内覧につながらない
③ 内覧はあるが決まらない
値下げが有効なのは、③の場合のみです。
値下げ＝万能ではない
①②の段階で値下げしても、
問題は解決せず、価格だけが下がる結果になりがちです。
判断指標① アクセス数（閲覧数）
アクセスが少ない場合
・価格以前に、物件が認知されていません
・写真、タイトル、掲載内容に課題があります
→ 値下げではなく、見せ方の改善が先です。
アクセスは多いが反応がない場合
価格帯に対して条件が合っていない可能性があります。
この段階では、まだ値下げは早いケースが多いです。
判断指標② 問い合わせ数
問い合わせが月0〜1件
価格以外の要因が原因である可能性が高いです。
・情報不足
・不安材料の未開示
・写真や説明の弱さ
→ まずは情報整理・補足が優先です。
問い合わせはあるが内覧につながらない
・立地や条件への誤解
・築年数・状態の不安
が原因であることが多く、
値下げ前に説明でカバーできる余地があります。
判断指標③ 内覧数（最重要）
内覧が定期的にある場合
この状態で決まらない場合、
・価格
・条件
・印象
のいずれかが合っていません。
内覧が3〜5件以上あって成約しない
このタイミングが、値下げ検討の分岐点です。
市場から「価格が少し高い」というサインが出ています。
値下げ判断の具体的な目安
値下げを検討すべきサイン
・内覧が一定数ある
・毎回「価格がネック」と言われる
・競合物件が同条件で成約している
まだ様子を見るべきサイン
・アクセスが少ない
・内覧自体がほぼない
・広告内容を変えた直後
値下げ前に必ずやるべきこと
広告・写真・説明の見直し
価格を下げる前に、
伝え方を最大限改善することで、結果が変わることは珍しくありません。
条件交渉で対応できないか検討
・引渡時期
・設備の引継ぎ
・簡易補修
価格以外で解決できる場合も多いです。
値下げするなら“やり方”が重要
小刻みに下げない
何度も値下げすると、
「売れ残り感」が強くなります。
市場に伝わる下げ幅にする
意味のない数万円調整より、
意図が伝わる調整の方が効果的です。
専門家コメント
「値下げで失敗する売主の多くは、“反応”を見ずに決断しています。
アクセス・内覧という数字を冷静に見れば、下げるべきかどうかは自然と見えてきます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 売り出して何日で値下げすべき？
→ 日数ではなく反応で判断します。
Q2. 最初から強気価格はダメ？
→ 根拠があれば問題ありません。
Q3. 値下げしないと売れない？
→ 多くの場合、他の改善余地があります。
Q4. 内覧が少ないのは価格のせい？
→ 価格以外の要因が多いです。
Q5. 値下げ幅の目安は？
→ 市場に伝わる調整が必要です。
Q6. 小刻な値下げは有効？
→ 原則おすすめしません。
Q7. 値下げ後はすぐ決まる？
→ 条件次第ですが、反応は出やすくなります。
Q8. 仲介会社の意見は信じるべき？
→ データと理由を必ず確認しましょう。
Q9. 競合物件は意識すべき？
→ 必須です。
Q10. 一番大事な判断材料は？
→ 内覧数と内覧後の反応です。
まとめ｜値下げは「数字を見て決める」
値下げは、
不安で行うものではなく
市場の反応を受けて行う戦略判断です。
アクセス・問い合わせ・内覧という数字を正しく見れば、
必要以上に安く売ることは防げます。
不動産の売却・査定でお困りの方へ
「いつ値下げすべきか分からない」
「この反応で下げるべきか迷っている」
そんな方は、株式会社みのパラにご相談ください。
数字と現場感の両面から、最適な判断をご提案します。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
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営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業
