結論｜相場は「参考値」、実勢価格は「答え」。査定で見るべきは後者
不動産売却でよく聞く「相場」という言葉ですが、結論から言えば、相場＝あなたの家が売れる価格ではありません。
実際に売買が成立した価格＝実勢価格こそが、査定や売却判断の基準になります。
相場だけを信じると、高すぎて売れない・安く売りすぎる、という失敗につながります。
はじめに｜「相場通りなのに売れない」理由
「相場はこのくらいと言われた」
「近所も同じ価格で出している」
それでも売れないケースは少なくありません。
その原因は、相場と実勢価格を混同していることにあります。
不動産は一物一価ではなく、同じエリアでも“売れた価格”はバラバラです。
相場価格とは何か
相場価格の正体
相場価格とは、
・ポータルサイトの掲載価格
・査定サイトの概算価格
・平均値・中央値
などから算出された目安の数字です。
相場の特徴
・「売りたい価格」が多く含まれる
・実際に売れていない数字も混在
・安全側に振れることが多い
つまり、売主目線の数字であることが多いのが特徴です。
実勢価格とは何か
実勢価格の定義
実勢価格とは、
実際に売買契約が成立した価格です。
交渉後の金額、条件調整後の金額が反映されています。
実勢価格が重視される理由
・金融機関
・プロの投資家
・経験豊富な仲介会社
は、相場より実勢価格を基準に判断します。
なぜ相場と実勢価格はズレるのか
売り出し価格と成約価格の差
多くの物件は、
売り出し価格 ＞ 成約価格
となっています。
この差が、ズレの正体です。
物件ごとの条件差
・階数
・向き
・状態
・管理状況
・売却理由
が違えば、価格は当然変わります。
査定で見るべき正しい基準
近隣の「成約事例」
最重要なのは、
直近で成約した類似物件です。
・半年以内
・条件が近い
この2点が揃う事例が基準になります。
市場に出ている競合物件
売れていない物件も、
「比較対象」として重要です。
なぜ売れていないのかを見ることで、価格の上限が分かります。
相場だけで判断してはいけない理由
高すぎると起こること
・アクセスはあるが内覧が少ない
・「高い物件」という印象が付く
・後の値下げで不利になる
安すぎると起こること
・本来の価値を取り逃す
・価格交渉の余地を与えすぎる
正しい価格設定の考え方
相場は「スタート地点」
相場は、
考え始めるための材料であって、答えではありません。
実勢価格から逆算する
・どの価格帯で
・どんな物件が
・どの条件で
売れているかを見て、戦略を立てます。
査定額の「違い」をどう見るか
高い査定＝良い会社ではない
売れる根拠が説明できない査定額は要注意です。
査定額の内訳を確認する
・どの成約事例を使ったか
・調整理由は何か
これを説明できる会社が信頼できます。
専門家コメント
「相場だけを信じて売り出すと、売れ残るか、安売りになります。
成約事例＝実勢価格を基準にした査定こそが、最短・最適な売却につながります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 相場より高く売れることはある？
→ 条件が良ければ十分あります。
Q2. 一括査定の価格は信用できる？
→ 目安にはなりますが、そのまま鵜呑みは危険です。
Q3. 実勢価格はどこで分かる？
→ 成約事例を基にした査定で分かります。
Q4. 売り出し価格は自由に決めていい？
→ 可能ですが、戦略が必要です。
Q5. 高値で出して様子見はアリ？
→ 市場反応を見ながらなら有効です。
Q6. 相場と乖離するとどうなる？
→ 反応が極端に落ちます。
Q7. 査定額が会社ごとに違う理由は？
→ 見ている実勢価格と戦略が違うからです。
Q8. 実勢価格は変動する？
→ 市場状況で常に変わります。
Q9. 相場が下がっている時は？
→ 実勢価格をより重視すべきです。
Q10. 一番大切な判断材料は？
→ 直近の成約事例です。
まとめ｜価格判断は「相場」ではなく「実勢」で行う
相場は、
参考にはなりますが
売却価格の答えではありません。
実際に売れた価格＝実勢価格を基準にすれば、
売れない・安く売るという失敗は防げます。
不動産の売却・査定でお困りの方へ
「相場が正しいのか分からない」
「査定額の根拠を知りたい」
そんな方は、株式会社みのパラにご相談ください。
相場と実勢の違いを整理し、納得できる価格設定をご提案します。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
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MAIL：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業
