結論｜ポータル掲載は“出しただけ”では売れない。差を分けるのは「初動設計」と「更新運用」
ポータルサイトに掲載すれば自然に売れる――これは誤解です。結論から言えば、売れる物件は掲載初期の設計と運用が違う。
写真・価格・タイトル・更新頻度の4点が噛み合えば反響は伸び、どれか一つ欠けると“見られて終わる”状態になります。
はじめに｜同じポータルなのに結果が違う理由
同じサイト、同じエリア、同じ価格帯でも、
・すぐ決まる物件
・長期化する物件
に分かれます。違いは物件力だけではありません。掲載の作り込みと運用が結果を左右します。
売れる物件に共通する4つの条件
条件① 初動で露出を最大化している
掲載直後は表示順位・注目度が高い期間。
この初動で反響を取り切れるかが重要です。
条件② 写真が“比較に勝つ”
・明るさ
・構図
・生活感の整理
が整った写真は、同条件の中で選ばれやすくなります。
条件③ タイトルとコメントが具体的
「駅徒歩○分」「南向き」「即入居可」など、比較軸が一瞬で伝わる表現が反響を生みます。
条件④ 更新で“生きている物件”に見える
写真差替え・コメント更新・価格調整の履歴がある物件は、動いている印象を与えます。
売れない物件に多い落とし穴
落とし穴① 掲載しっぱなし
長期掲載で更新がないと、表示順位が下がり存在しないのと同じになります。
落とし穴② 写真が古い・暗い
季節違い、曇天、夜写真は第一印象で離脱を招きます。
落とし穴③ 相場頼みの価格設定
平均相場だけで決めると、今売れている競合に負けがちです。
価格の“出し方”が反響を左右する
競合比較での立ち位置
見るべきは平均ではなく、
・今出ている競合
・直近で売れた事例
です。
価格以外の条件調整
・引渡時期
・設備引継ぎ
・簡易補修
などで価格を下げずに勝つ余地を探ります。
更新運用で差がつくポイント
写真の定期差替え
季節・天候・時間帯を変えるだけで反応が戻ることがあります。
コメントのABテスト
強調点を入れ替え、どの訴求が刺さるかを検証します。
表示順位の確認
掲載順位は反響に直結。更新頻度＝露出です。
ポータルに向く物件・向かない物件
向く物件
・一般的な間取り
・標準的な価格帯
・駅距離や学区など検索軸が明確
向かない物件
・特殊形状
・高価格帯
・説明が必要な個性物件
→ 補助広告（紹介・現地）との併用が有効です。
値下げ前に必ずやるべきこと
無料でできる改善を出し切る
写真・タイトル・コメント・更新。
これをやり切ってから価格調整を検討します。
反響データで判断
・アクセス
・問い合わせ
・内覧
のどこで止まっているかを切り分けます。
専門家コメント
「ポータルは“出せば売れる場”ではありません。初動設計と更新運用がすべて。
同じ物件でも、作り方と動かし方で結果は大きく変わります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 掲載数を増やせば売れる？
→ 露出は増えますが、質が重要です。
Q2. 写真は何枚必要？
→ 多すぎより“良質”が大切です。
Q3. 更新頻度はどれくらい？
→ 2〜4週で見直しが目安です。
Q4. タイトル変更は効果ある？
→ 非常にあります。
Q5. 価格は相場通りでOK？
→ 競合次第です。
Q6. 上位表示は有料？
→ 媒体により異なります。
Q7. 長期掲載は不利？
→ 更新で改善できます。
Q8. 特殊物件は不利？
→ 併用施策で補えます。
Q9. 内覧につながらない原因は？
→ 写真・価格・説明のズレです。
Q10. 一番重要なポイントは？
→ 初動設計です。
まとめ｜ポータルは“設計と運用”で勝つ
ポータル掲載の成否は、
物件力だけでなく
**設計（初動）×運用（更新）**で決まります。
やるべきことを順に実行すれば、反響は取り戻せます。
不動産の売却・査定でお困りの方へ
「ポータルに出しているのに売れない」
「何を直せばいいか分からない」
そんな方は、株式会社みのパラにご相談ください。
反響データを基に、改善点を具体化します。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
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MAIL：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業
