結論｜リスクを理解して「計画的売却」を進めることが安心の鍵
老人ホーム費用を不動産売却でまかなう場合、最も重要なのは
リスクをあらかじめ把握し、対策を立てて進めることです。
リスクとは、
・売却までの時間がかかる
・売却価格が想定より低い
・税金負担が大きい
・資金が不足する
などです。
これらのリスクを理解し、対策と優先順位をつけた計画を立てることで、安心して施設入居と資金計画を進められます。
はじめに｜家を売って老人ホーム費用に充てる背景
よくある理由
・預貯金だけでは入居費用が足りない
・介護負担軽減のため住み替えたい
・相続対策を兼ねて資産を整理したい
など、家を売る目的は人それぞれです。
ただし、単純に「売れば資金になる」と考えると、思わぬリスクに直面する可能性があります。
老人ホーム費用を売却でまかなうときの主なリスク
リスク① 売却までの時間がかかる
不動産の売却には、
・査定
・準備
・売却活動
・契約・決済
まで通常数か月〜半年程度かかることが一般的です。
入居時期と売却時期のズレは、資金不足につながる最大のリスクです。
リスク② 売却価格が思ったより低い
不動産の評価額と実際の売却価格は一致しません。
評価額は税務・固定資産評価に基づきますが、実際の市場価格は需要によって決まります。
想定より低い価格で売れてしまうと、必要な資金をまかなえない可能性があります。
リスク③ 税金負担が想定以上になる
売却すると譲渡所得税・住民税が発生する場合があります。
特例を使えるケースもありますが、申告・控除の理解が不十分だと、税負担で手取りが減る可能性があります。
リスク④ 共有名義・相続登記の手間
複数所有者や未登記の状態では、売却前に
・共有者全員の同意
・相続登記の完了
などの手続きが必要です。
これが売却を遅延させる要因となります。
リスク⑤ 高齢者自身の判断負担
高齢者にとって売却手続きは複雑であり、判断を迫られる場面が多くあります。
周囲のサポート体制がないと、精神的・体力的負担が大きくなります。
老人ホーム費用の売却リスクに対する具体的な対策
対策① 早めの計画とスケジュール設計
売却までのステップを逆算
・査定・資料集め
・売却準備
・広告・内覧
・契約・決済
これらを、入居希望時期から逆算してスケジュール化することが重要です。
理想的には、3〜6か月以上の余裕を持つ計画を推奨します。
対策② 複数査定で市場価格を把握
査定は2〜3社以上で比較
1社だけの査定では偏りが出やすく、見込み価格の誤差が生じます。
複数社の査定比較で、リアルな市場価格感を掴むことがリスク回避につながります。
対策③ 税務シミュレーションの実施
税金負担を正確に把握
・譲渡所得税
・住民税
・控除（3000万円特別控除など）
これらを税理士と一緒にシミュレーションし、手取り額を正確に把握します。
対策④ 共有名義・登記の事前整理
法務手続きを前倒し
共有名義・相続登記がある場合、売却前に完了しておくことが理想です。
事前に整理することで、売却活動の遅延リスクを減らせます。
対策⑤ 代理・同行サポートの活用
専門家との同席・代理対応
高齢者が手続き・判断に不安を感じる場合、
・家族同席
・専門家同席
・代理契約
などを設定して、負担を軽減します。
売却以外の資金捻出策（リスク分散）
選択肢① リバースモーゲージ
住宅に住み続けながら資金を確保
自宅を担保に融資を受ける方法です。
売却せずに資金を調達する手段として有効ですが、金利負担に注意が必要です。
選択肢② 借入（デイサービスローン等）
必要資金を一時的に確保
短期の借入で資金を得る方法です。
売却価格が不確実な場合の安全弁として有効です。
選択肢③ 家族・相続人との分割支援
家族が一部負担する
売却と併せて家族の支援プランを設計することで、資金不足リスクを軽減します。
売却を成功させるポイント
ポイント① 資金必要額を正確に把握
施設費用だけでなく
・敷金・保証金
・月額利用料
・介護サービス費
・生活費
これらを含めた実際の必要金額を見積もることが重要です。
ポイント② 売却後の生活設計を考える
ただ売るだけでは不十分
売却後の生活費・医療費・保険料・税金を含めた設計が必要です。
【専門家コメント】
「老人ホーム費用を不動産売却でまかなう場合、『売れば解決』ではなく、『計画的に進めること』が重要です。
売却スケジュール・評価の理解・税務の整理を同時に進めることで、安心した資金計画が可能になります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 売却してすぐに入居費用は確保できますか？
→ 不動産売却から決済まで通常数ヶ月かかります。逆算した計画が重要です。
Q2. 評価額と売却価格は同じですか？
→ 市場価格は評価額と異なります。複数査定で現実価格を把握しましょう。
Q3. 売却すると税金がかかりますか？
→ 譲渡所得税がかかる可能性があります。税理士と相談してください。
Q4. 共有名義でも売れますか？
→ 共有者全員の同意が必要です。事前整理がリスク軽減になります.
Q5. 売却活動に同行してもらえますか？
→ はい。訪問・同行サポートも可能です。
Q6. リバースモーゲージはおすすめですか？
→ 資金ニーズと金利負担次第です。専門家と比較検討してください。
Q7. 施設費用だけで生活費は足りますか？
→ 売却資金だけでなく、生活費計画も重要です。
Q8. 税金控除は受けられますか？
→ 条件により最大3000万円控除が使える場合があります。
Q9. 家族の合意が必要ですか？
→ 共有名義や法定相続人の関係で必要になる場合があります。
Q10. どこに相談すれば安心ですか？
→ 売却・税務・相続を総合的に見られる会社が安心です。
まとめ｜老人ホーム費用を売却でまかなう際の成功条件
老人ホーム費用を不動産売却でまかなうには、
・売却スケジュールを先に決める
・評価と手取りを正確に把握する
・税務・共有・登記を事前に整理する
この3点を押さえることが成功の鍵です。
計画的に進めること＝安心につながります。
老人ホーム費用を売却でまかなう相談は株式会社みのパラへ
老人ホーム費用のための不動産売却は、資金計画・税務・売却戦略を同時に検討する必要があります。
株式会社みのパラでは、
・売却戦略の設計
・複数査定による市場価格把握
・税理シミュレーション
・共有・登記整理支援
・売却実務の一貫対応
を行っています。
「どう進めればいいかわからない」段階でも安心してご相談ください。
会社概要｜株式会社みのパラ
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表取締役：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
