結論｜心理的瑕疵は「隠さず・正確に・書面で」説明するのが原則
心理的瑕疵がある不動産でも、売却自体は可能です。
しかし、
・告知すべき事実を伝えない
・説明の範囲を自己判断で狭める
・口頭説明だけで済ませる
といった対応は、契約解除・損害賠償請求・訴訟リスクにつながります。
売主が守るべき基本は、事実を正確に整理し、告知義務の範囲を理解したうえで書面説明することです。
はじめに｜なぜ心理的瑕疵はトラブルになりやすいのか
売主と買主の認識ギャップ
心理的瑕疵は、
・感じ方に個人差がある
・明確な数値基準がない
という特性があります。
そのため、
「大したことではないと思った」
「もう時間が経っているから問題ない」
という売主判断が、後のトラブルの火種になりがちです。
心理的瑕疵とは何か
法律上の位置づけ
心理的瑕疵とは、
物理的な欠陥はないが、心理的抵抗感を生じさせる事情を指します。
主に、宅地建物取引業法上の説明義務と、契約不適合責任が問題になります。
代表的な心理的瑕疵の例
・自殺
・他殺
・長期間発見されなかった孤独死
・事件性のある死亡事故
・社会的に知られた事故
※自然死でも状況により告知対象となる場合があります。
告知義務が発生する理由
買主の判断に影響を与えるため
心理的瑕疵は、
・購入判断
・価格評価
・将来の再売却
に影響を与えるため、重要事項として扱われます。
宅建業者・売主双方に責任がある
告知義務は、
・仲介する宅建業者
・売主
の双方に関係します。
売主が事実を伝えなければ、正しい重要事項説明ができません。
告知が必要となる具体的なケース
原則として告知が必要なケース
・自殺
・他殺
・事故死（状況が特殊な場合）
・長期間放置された孤独死
これらは、原則として告知対象になります。
判断が分かれやすいケース
・自然死
・病死
・高齢者の死亡
この場合でも、
・発見まで時間がかかった
・特殊清掃が入った
・近隣に広く知られている
といった事情があれば、告知が必要になる可能性があります。
告知が不要とされやすいケース
一般的に告知不要とされる例
・日常生活で起こり得る軽微な事故
・長期間経過し、周知性が低い場合
ただし、一律に不要と断言できるものはありません。
「時間が経てば不要」は誤解
一定期間の経過で、
心理的影響が薄れると判断されることはありますが、
売主の独断で省略するのは危険です。
告知の正しいやり方
告知内容は「事実のみ」を簡潔に
・いつ
・どこで
・何が起きたか
を、感情や主観を交えずに伝えます。
書面での説明が必須
・重要事項説明書
・告知書
など、書面で残すことがトラブル防止につながります。
曖昧な表現は避ける
「過去にいろいろあった」
「詳細は分かりません」
といった表現は、不信感と紛争の原因になります。
告知しなかった場合のリスク
契約解除・損害賠償
告知義務違反があると、
・契約解除
・損害賠償請求
が認められる可能性があります。
契約不適合責任を問われる可能性
売却後に発覚した場合でも、
売主責任を免れないケースがあります。
心理的瑕疵があっても売却できる理由
市場ニーズは存在する
・価格重視の実需層
・投資家
・買取業者
など、理解のある買主層が存在します。
説明が丁寧な物件ほど検討されやすい
情報が整理されていれば、
過度な不安を持たれにくく、価格調整も現実的になります。
【専門家コメント】
「心理的瑕疵で最も危険なのは、“伝えなくても大丈夫だろう”という判断です。
事実を整理し、説明範囲を正しく理解することが、最大のトラブル回避策になります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 心理的瑕疵は必ず告知が必要？
→ 内容・状況により必要です。専門家判断が重要です。
Q2. どこまで説明すればいい？
→ 事実関係を正確に、書面で説明します。
Q3. 時間が経てば告知不要？
→ 一概には言えません。
Q4. リフォームすれば告知不要？
→ 不要にはなりません。
Q5. 賃貸でも告知義務はある？
→ あります。
Q6. 告知すると売れなくなりませんか？
→ 正しく説明すれば売却可能です。
Q7. 近隣に知られていない場合は？
→ それでも告知が必要なケースがあります。
Q8. 告知しなかったことが後で分かったら？
→ 契約解除や損害賠償の可能性があります。
Q9. 売主が知らなかった場合は？
→ 知り得た事実は告知対象になります。
Q10. 最初に何をすべき？
→ 事実関係の整理と告知範囲の確認です。
まとめ｜心理的瑕疵は「判断せず、整理して伝える」
心理的瑕疵は、
・隠すとリスク
・整理すると信頼
につながります。
**売主の役割は“判断すること”ではなく、“正しく伝えること”**です。
心理的瑕疵の告知判断・売却相談は株式会社みのパラへ
心理的瑕疵を含む不動産売却では、
告知範囲の見極めと売却戦略の両立が重要です。
株式会社みのパラでは、
・告知義務の整理
・重要事項説明の作成支援
・価格設定と売却ルート提案
・仲介／買取の比較
まで一貫して対応しています。
「告知すべきか迷っている」段階でも、お気軽にご相談ください。
会社概要｜株式会社みのパラ
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表取締役：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
