結論｜空き家は「直さず売る」が原則。やるなら最低限だけ
空き家を売却する際、売却前のリフォームは原則不要です。
高額な改修を行っても、その費用が売却価格に反映されるケースは少なく、結果として「お金も時間も失う」ことになりがちです。
判断基準はシンプルで、直すかどうかは費用対効果で決める。多くの場合は、現状のまま売却するほうがスムーズで安全です。
はじめに｜空き家売却で一番多い勘違い
「古いままだと売れないのでは？」
「少しリフォームすれば高く売れるのでは？」
空き家を所有している方の多くが、この悩みを抱えています。
しかし結論から言えば、売却前リフォームは“正解ではない選択”になることが非常に多いのが実情です。
空き家の改修判断は、感情ではなく“基準”で行う必要があります。
なぜ空き家はリフォームすると損しやすいのか
売主の善意が評価につながらない
売主が「きれいにしたほうが親切」と思って行うリフォームは、
買主から見ると
・好みに合わない
・どうせ壊す部分
・価格が高くなった理由
として受け取られることがあります。
良かれと思った改修が、逆効果になるケースは少なくありません。
改修費は価格に上乗せできない
空き家の価格は
土地の価値
立地
需要
でほぼ決まります。
100万円のリフォームをしても、売却価格が100万円上がる保証はありません。
特に築年数が古い空き家ほど、建物への評価は限定的です。
リフォーム中は売却活動が止まる
改修工事をしている間、
・内見できない
・売り時を逃す
・固定資産税や管理負担が続く
といったデメリットが発生します。
空き家は時間が経つほど不利になる点も見逃せません。
空き家を直すか判断する3つの基準
① 改修費を売却価格で回収できるか
まず考えるべきは「回収できるかどうか」です。
以下の改修は、回収できない可能性が高い代表例です。
・水回りの全面交換
・間取り変更
・内装のフルリフォーム
売却前提の場合、これらは原則NGと考えてよいでしょう。
② 買主の自由度を奪っていないか
中古住宅を購入する人の多くは、
「自分好みに直したい」
「リノベーション前提で考えている」
という層です。
売主側で中途半端に直すと、
**買主にとっては“余計なもの”**になってしまいます。
③ 売却スピードを落としていないか
リフォームを検討することで、
・判断が遅れる
・売り出し時期が後ろ倒しになる
というケースは非常に多いです。
空き家売却では、早く市場に出すこと自体が価値になる場合もあります。
それでもやるなら「最低限」で止める
印象を下げる要因だけを除去する
全面リフォームは不要ですが、次のような点は対応しておくと効果的です。
・ゴミの撤去、簡易清掃
・庭や敷地の除草
・明らかな雨漏りや破損の応急対応
・照明交換など最低限の明るさ確保
これだけで、内見時の印象は大きく改善します。
現状売却が向いている空き家の特徴
次に当てはまる場合は直さないほうが良い
・築20年以上
・相続で取得した空き家
・長期間空室
・土地目的で検討されやすい立地
・建て替え需要があるエリア
これらの物件は、買主が「素材」として見るケースが多いため、手を加えないほうが評価されます。
リフォームせずに売るための伝え方
「直さない」理由を正しく伝える
重要なのは、何もしないことではなく「説明すること」です。
・現状での価格設定理由
・修繕が必要な箇所の開示
・買主の自由な改修を尊重する姿勢
これにより、誠実な売主として信頼を得やすくなります。
専門家コメント
「空き家売却で最も多い失敗は、売る前にお金をかけすぎてしまうことです。
売却前リフォームは資産価値を上げる行為ではありません。
まずは現状で市場に出し、反応を見てから判断する。それが最も安全で合理的な方法です。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 少し直せば高く売れますか？
→ 原則として難しいです。価格は市場で決まります。
Q2. 水回りだけリフォームするのは？
→ 費用回収できないケースがほとんどです。
Q3. 売れなければ後から直してもいい？
→ 可能です。まずは現状売却が基本です。
Q4. 見た目が悪くても売れますか？
→ 清掃と情報開示で十分対応できます。
Q5. 解体したほうがいい場合は？
→ 立地と需要次第です。必ず事前相談を。
Q6. リフォーム会社に勧められたら？
→ 売却専門の立場で意見を聞くことが重要です。
Q7. 空き家のままでも問題ない？
→ 問題ありません。多くの売却が現状です。
Q8. 売却期間は長くなりますか？
→ リフォームすると長引くケースが多いです。
Q9. 内見対策で重要なことは？
→ 清潔感と正確な説明です。
Q10. 判断に迷ったら？
→ 直す前に売却前提で相談してください。
まとめ｜空き家売却は「直すか」ではなく「見極め」
空き家を売る際は、
改修費を回収できるか
買主の自由度を奪っていないか
売却スピードを落としていないか
この3点で判断します。
多くの空き家は、直さず売るほうが結果的にうまくいきます。
空き家の売却・改修判断でお悩みの方へ
リフォームすべきか迷っている段階でも構いません。
無理な営業をせず、売主目線で正直に判断する
株式会社みのパラ にご相談ください。
電話・メールなど、ご希望の連絡手段のみで対応可能です。
まずは「直すべきかどうか」だけでも、お気軽にご相談ください。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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MAIL：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
