結論｜リフォーム効果は「内容次第」。価格が上がる改修はごく一部
売却前リフォームは、やれば必ず高く売れるわけではありません。
before／afterで比較すると、価格アップにつながる改修とほとんど効果が出ない改修がはっきり分かれます。重要なのは「見た目」ではなく、買主の判断材料になるかどうか。多くのケースでは、最低限の整備＋価格調整のほうが、結果的に有利になります。
はじめに｜「直せば高く売れる」は本当か？
「リフォームすれば印象が良くなって高く売れるはず」
そう考えて、売却前に多額の改修費をかける方は少なくありません。
しかし実際の売却現場では、リフォーム後でも価格がほとんど変わらない、あるいは売却が長引くケースも多く見られます。
ここでは、before／afterで実際にどう変わったのかを基準に、リフォーム効果を冷静に見ていきます。
ケース①｜最低限の整備で印象が改善した例
before｜長期間空き家で内見印象が悪い
・築25年
・室内に生活感と劣化が残る
・庭の雑草が伸び放題
・暗く、管理されていない印象
after｜清掃と簡易整備のみ実施
・室内の簡易清掃と換気
・不要物の撤去
・庭の除草
・照明をLEDに交換
売却価格の変化
改修費：約15万円
売却価格：ほぼ相場どおりで成約
→ 大幅な価格アップはないものの、内見数が増え、売却期間が短縮
ポイント
このケースでは、**リフォームではなく「印象改善」**が効果を発揮しました。
買主にとって「すぐ検討できる状態」になったことが最大の成果です。
ケース②｜水回りリフォームをしたが価格に反映されなかった例
before｜設備の古さが目立つ中古住宅
・築30年
・キッチン・浴室が旧式
・使用感はあるが致命的な欠陥なし
after｜水回りを一新
・キッチン交換
・浴室ユニット交換
・洗面台交換
売却価格の変化
改修費：約180万円
売却価格：リフォーム前想定とほぼ同額
ポイント
買主は「どうせ自分でリノベーションする」と判断。
売主のリフォームは評価されず、費用回収不可となりました。
ケース③｜フルリフォームで価格を上げようとして失敗した例
before｜築古だが立地の良い空き家
・築35年
・駅徒歩圏
・建物は古いが土地需要あり
after｜内外装フルリフォーム
・内装全面張り替え
・設備すべて新品
・外壁塗装実施
売却価格の変化
改修費：約400万円
売却価格：価格を上げた結果、売れ残り
ポイント
買主は「建て替え前提」で検討しており、
リフォーム部分が不要と判断されました。
結果として価格を下げて成約することに。
ケース④｜リフォームせず現状売却が成功した例
before｜相続したままの空き家
・築28年
・設備は古い
・現状渡し
after｜リフォームなし
・清掃のみ実施
・修繕履歴を正確に開示
売却価格の変化
改修費：ほぼ0円
売却価格：相場価格でスムーズに成約
ポイント
買主が「自分で自由に直せる」点を評価。
余計な手を加えなかったことが好印象につながりました。
before／after比較で見えたリフォーム効果の現実
価格アップにつながりやすいケース
・軽微な修繕で致命的欠点を解消
・清掃や管理で印象が大きく改善
・売却スピードを重視した整備
効果が出にくいケース
・水回りや内装の全面交換
・売主目線のデザイン改修
・高額リフォームによる価格上乗せ
リフォームするか迷ったときの判断基準
判断はこの3点で行う
・改修費を価格で回収できるか
・買主の自由度を奪っていないか
・売却時期を遅らせていないか
この3点のうち一つでも不安があれば、リフォームは見送る判断が安全です。
専門家コメント
「before／afterを見ると分かる通り、売却前リフォームは“当たれば大きい”のではなく、“外すと損が大きい”選択です。
多くの物件では、直すよりも現状で出し、価格と説明で調整したほうが結果は安定します。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. リフォームすれば必ず高く売れますか？
→ いいえ。価格が上がらないケースのほうが多いです。
Q2. before／after写真は効果がありますか？
→ 内見促進には有効ですが、価格保証にはなりません。
Q3. 一部だけ直すのはどう？
→ 清掃や応急対応レベルなら効果があります。
Q4. リフォーム済み物件は有利？
→ 立地と価格次第です。一概には言えません。
Q5. 売れなかったら後から直すべき？
→ 反応を見てから検討するのが安全です。
Q6. 費用回収の目安は？
→ 回収できない前提で考えるのが現実的です。
Q7. 買主はどこを見ている？
→ 立地、価格、将来の自由度です。
Q8. 解体とリフォームはどちらがいい？
→ 土地需要次第。必ず事前相談を。
Q9. 内見対策で重要な点は？
→ 清潔感と情報開示です。
Q10. 判断に迷ったら？
→ 改修前に売却前提で相談してください。
まとめ｜before／afterで分かる本当のリフォーム効果
売却前リフォームは、
やれば上がるものではない
外すと損失が大きい
現状売却が安定しやすい
この現実を理解することが重要です。
before／afterを冷静に見れば、直さない判断が最適なケースは非常に多いと分かります。
売却前リフォームで迷っている方へ
before／afterを見ても判断がつかない場合は、
直す前に売却目線で確認することが最も安全です。
無理な営業をせず、売主目線で正直にアドバイスする
株式会社みのパラ にご相談ください。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
