結論｜築40年でも「条件次第」で評価は上がる
築40年の戸建ては、「もう価値がない」「解体前提」と思われがちです。
しかし実際には、立地・出し方・伝え方によって、古家でも十分に評価されるケースは多くあります。重要なのは、建物そのものを高く見せようとすることではなく、買主が“価値を見出しやすい条件”を整えることです。
はじめに｜築40年＝売れない、は本当か？
「築40年だと売れませんよね？」
この質問は非常に多いですが、結論から言えば答えはNOです。
築40年の戸建てでも、
・相場価格で売れる
・条件次第では想定より高く売れる
こうした事例は珍しくありません。
築年数だけで判断するのは、売却において最も損をしやすい考え方です。
なぜ築40年の戸建ては評価が下がりやすいのか
建物価値がゼロと見なされやすい
日本の不動産市場では、木造戸建ては
築20～25年で建物評価がほぼゼロ
とされることが一般的です。
そのため築40年となると、「古家付き土地」という扱いになりやすくなります。
見た目と先入観で敬遠されやすい
築年数が古いだけで、
・雨漏りしていそう
・耐震性が不安
・修繕費がかかりそう
といったマイナスの先入観を持たれやすくなります。
この印象を放置すると、価格交渉で不利になります。
築40年でも評価される3つの条件
① 立地条件が良い
築年数よりも重視されるのが立地です。
・駅まで徒歩圏
・生活利便施設が近い
・住宅需要が安定しているエリア
これらに当てはまる場合、建物ではなく土地として評価され、価格が下がりにくくなります。
② 土地の使い勝手が良い
古家付きでも、
・整形地
・接道条件が良い
・再建築可能
といった条件がそろっていれば、建て替え前提の買主からの需要が見込めます。
この場合、建物の古さは大きなマイナスになりません。
③ 管理状態が極端に悪くない
築40年でも、
・雨漏りしていない
・倒壊リスクがない
・敷地が荒れていない
こうした最低限の管理がされていれば、「すぐ使える」「検討できる」物件として見てもらえます。
築40年の戸建てを高く売るための具体策
解体しないで「古家付き」として出す
「古いから解体したほうがいい」と思われがちですが、
解体費用は売主負担になるうえ、価格に反映されにくいのが実情です。
まずは古家付きで売り出し、反応を見てから判断するのが安全です。
リフォームはしない
築40年の戸建てにリフォーム費用をかけても、
その分を価格に上乗せできるケースはほとんどありません。
直すより、現状を正確に伝えることのほうが評価につながります。
マイナス情報を先に開示する
古家の場合、
・修繕が必要な箇所
・過去の不具合
・現状での注意点
これらを事前に説明することで、
**「隠していない売主」**として信頼され、交渉がスムーズになります。
築40年戸建ての「見せ方」が価格を左右する
建物ではなく「使い道」を提示する
築古物件では、
「どんな家か」より
「どう使えるか」
を伝えることが重要です。
・建て替え用地として
・リノベーション素材として
・賃貸・投資用として
買主が想像しやすい説明があると、評価が上がります。
専門家コメント
「築40年の戸建ては、建物を評価してもらおうとすると失敗しやすい。
評価されるのは、立地・土地条件・将来の使いやすさです。
余計な手を加えず、正しく出すことが“高く売る”近道になります。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 築40年だと本当に建物価値はゼロ？
→ 評価上はゼロ扱いでも、売却価格がゼロになるわけではありません。
Q2. 解体したほうが高く売れますか？
→ 多くの場合、解体費用分が回収できません。
Q3. 耐震性が不安でも売れますか？
→ 問題点を説明すれば売却可能です。
Q4. リフォームしたほうが印象は良くない？
→ 買主の自由度を下げることが多いです。
Q5. 相続した築古住宅でも売れますか？
→ 問題ありません。むしろ流通事例は多いです。
Q6. 空き家期間が長いと不利？
→ 管理されていれば大きな問題にはなりません。
Q7. 古家付きは買主が限られませんか？
→ 建て替え需要があるため一定の需要があります。
Q8. 価格交渉されやすい？
→ されますが、説明次第で抑えられます。
Q9. 内見時に気をつけることは？
→ 清掃と情報開示が重要です。
Q10. 判断に迷ったらどうする？
→ 解体・リフォーム前に相談してください。
まとめ｜築40年でも「条件」と「出し方」で評価は変わる
築40年の戸建てでも、
立地
土地条件
管理状態
この3点が整っていれば、十分に評価されます。
直すことより、正しく出すこと。
それが、古家を高く売る最大のコツです。
築古戸建ての売却でお悩みの方へ
「古すぎて無理かも」と思う前に、
売却目線での判断を一度確認してみてください。
無理な営業をせず、現実的な価格と選択肢をお伝えする
株式会社みのパラ にご相談ください。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
