結論｜親の意思が不明確な場合、成年後見人の選任が「唯一の合法ルート」
親が高齢や認知症などで契約の判断ができない状態の場合、
家族が代わりに家を売ることは法律上できません。
このようなときに利用できる唯一の制度が「成年後見制度」です。
家庭裁判所の許可を得て、成年後見人が代理人として手続きを行えば、
親名義の家でも合法的に安全に売却が可能になります。
焦って進めると契約が「無効」になることもあるため、
法的手続きを踏むことが不可欠です。
はじめに
「親が施設に入るために、家を売って資金を作りたい」
「親名義のまま放置している家を整理したい」──
こうした相談は年々増加しています。
しかし、親が判断できない状態で進めると、
不動産会社も登記所も手続きを受け付けません。
本記事では、**「どんな場合に後見人が必要か」**を明確にし、
親名義不動産を売却するための実務的な流れを詳しく解説します。
親名義の家を売却できるかどうかの判断基準
| 親の状態 | 売却可能性 | 手続き |
|---|---|---|
| 判断能力が十分ある | ✅ 可能 | 親本人が契約 |
| 判断能力がやや低下 | ⚠ 条件付き可能 | 医師の診断書や代理権委任で対応 |
| 認知症などで判断不能 | ❌ 不可 | 成年後見人の選任が必要 |
「会話はできるけど契約内容を理解できない」という状態では、
すでに“意思能力なし”と判断されるケースが多いため注意が必要です。
成年後見人とは
成年後見人とは、家庭裁判所が選任する「法的代理人」です。
認知症や判断力が衰えた本人の代わりに、
不動産売却や財産管理などの契約を行います。
後見人は裁判所の監督下で行動するため、
本人の不利益を防ぐ仕組みが整っているのが特徴です。
成年後見人が必要になる主なケース
- 親が認知症で売却契約の内容を理解できない
- 通帳・印鑑・権利証の管理が困難になっている
- 売却後の資金を介護費・医療費に充てたい
- 他の相続人がいてトラブル防止を図りたい
これらのケースでは、後見人の選任がほぼ必須となります。
成年後見制度を使った売却の流れ（6ステップ）
Step1｜医師の診断書を取得
「契約能力がない」と判断された診断書が必要です。
この診断書が後見開始申立ての根拠になります。
Step2｜家庭裁判所へ申立て
親の住所地を管轄する家庭裁判所に「後見開始の申立て」を行います。
申立人になれるのは、配偶者・子ども・兄弟姉妹など。
【必要書類】
- 申立書
- 医師の診断書
- 戸籍謄本・住民票
- 財産目録（預金・不動産など）
- 不動産登記簿謄本
申立費用：数千円＋鑑定費用5〜10万円が一般的。
Step3｜後見人の選任
裁判所が調査を行い、弁護士・司法書士または親族の中から選任。
判断のポイントは**「中立性」「適切な財産管理能力」**です。
Step4｜裁判所の許可を取得
後見人が選ばれた後、家を売るには裁判所の許可が必要です。
許可なしで売却すると契約無効になるため、必ずこの手続きを経ます。
Step5｜不動産会社と媒介契約
許可が下りたら、後見人が不動産会社と媒介契約を締結。
査定・販売活動・交渉・契約をすべて代理で行います。
Step6｜売却代金の管理と報告
売却代金は本人名義の口座に入金され、
介護費や生活費など本人のためだけに使用できます。
後見人は使途を家庭裁判所へ定期的に報告します。
売却時に注意すべき3つのリスク
リスク①｜家族が勝手に売却した場合
たとえ家族でも、親の署名・押印が無効であれば契約自体が無効。
後日、買主から損害賠償請求を受けるケースもあります。
リスク②｜手続きが遅れる
裁判所の審査や選任には1〜3ヶ月程度かかります。
施設入居や資金計画がある場合は早めの準備が必須です。
リスク③｜後見人の報酬負担
専門職が選ばれた場合、年間数万円〜10万円前後の報酬が発生します。
ただし、これは本人財産から支払われます。
成年後見制度を利用するメリット
- ✅ 売却契約が法的に有効になる
- ✅ 財産の不正使用を防げる
- ✅ 家族間のトラブルを避けられる
- ✅ 売却後の資金を介護・医療費に充てられる
成年後見制度を使わずに済む場合
- 親がまだ判断能力を保っており、自ら署名できる
- 医師の証明で「契約理解に問題なし」と判断された場合
この場合は、委任状＋印鑑証明＋本人確認で家族が代理可能です。
ただし、わずかでも判断能力に不安があるなら、後見制度を選ぶのが安全です。
【専門家コメント】
「“親のために売る”つもりでも、手続きを間違えると違法行為になることがあります。
成年後見制度は時間がかかりますが、唯一の安全な方法です。
特に施設入居や資産整理を目的とした売却では、早期申立てがカギになります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「成年後見制度を使った不動産売却の流れ」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 後見人を立てるのにどれくらい時間がかかる？
→ 通常1〜3ヶ月。裁判所の混雑状況により前後します。
Q2. 家族が後見人になれる？
→ なれますが、裁判所の判断で専門職が選ばれることもあります。
Q3. 後見人が選ばれたらすぐ売却できる？
→ 売却には別途「裁判所の許可」が必要です。
Q4. 売却代金は誰が管理する？
→ 後見人が本人名義の口座で管理します。家族が自由に使うことはできません。
Q5. 手続き費用はどのくらい？
→ 申立費＋鑑定費で約10万円前後が目安。報酬は年間5〜10万円ほど。
Q6. 家族の合意があれば後見人なしでもいい？
→ 法的には無効。家庭裁判所を通さない限り売却は成立しません。
Q7. 共有名義（父母両名義）の場合は？
→ どちらかが判断不能なら、その人に対して後見人が必要です。
Q8. 後見人が反対したら売れない？
→ 裁判所が「本人の利益になる」と判断すれば許可される場合もあります。
Q9. 後見人はいつまで続く？
→ 本人が亡くなるまで継続します。
Q10. 専門家への相談はどこに？
→ 弁護士・司法書士・不動産会社が連携して対応可能です。
まとめ｜“家族の思い”を守るには、法的な手続きを経ること
親の名義不動産を売るとき、最も大切なのは「親の意思を尊重しながら安全に進める」こと。
- 医師の診断で判断能力を確認
- 家庭裁判所で後見人を選任
- 裁判所の許可を得て売却契約
この流れを守れば、契約無効やトラブルを防げます。
“家族のために”進めたい売却こそ、法のルールに沿って慎重に。
🏠 親名義不動産の売却でお悩みの方へ
株式会社みのパラでは、成年後見制度を含む法的手続きを
司法書士・弁護士と連携してサポートしています。
「認知症の親の家を売りたい」「申立ての仕方がわからない」
そんな方も、初回無料相談をご利用ください。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
🌐 公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、管理、相続相談、セミナー運営、高齢者向け住まい紹介事業（届出22-0313）
