結論｜越境があっても“整理と合意”で売却は十分可能
「隣の屋根が少し越えている」「塀の位置が微妙」──
こうした“越境トラブル”は、売却時に最も多いリスクの一つです。
しかし、越境＝売れないわけではありません。
ポイントは、
1️⃣ 越境の事実を正確に把握し、
2️⃣ 双方の合意を“書面”で残すこと。
越境のままでも、「覚書」や「合意書」で法的整理をすれば、
住宅ローンの審査も通り、通常通りの売却が可能です。
はじめに
越境（えっきょう）とは、建物・塀・屋根・排水管・樹木などが、
隣の敷地に一部はみ出している状態を指します。
実際には、古い住宅地や分譲地では「軽微な越境」は珍しくありません。
問題なのは、それを放置して売却に進むことです。
越境を明確にして合意書を交わすことで、
買主・金融機関・司法書士が安心でき、取引がスムーズになります。
よくある越境の種類
| 越境の種類 | 内容 | 対応方法 |
|---|---|---|
| 屋根・庇の越境 | 雨樋や庇が隣地へ出ている | 現況維持の覚書または撤去 |
| 塀・ブロックの越境 | 境界線を越えて設置されている | 位置修正または共有確認書 |
| 樹木の越境 | 枝・根が隣地に伸びている | 剪定または承諾書 |
| 排水管・配線の越境 | 地中に埋設されている | 現況維持の合意書 |
| 建物の一部越境 | 階段・軒・壁などが越えている | 取り壊しまたは時効取得の判断 |
📌 ポイント：
越境の原因が「誰の工事で起きたか」を明確にしておくと、交渉がスムーズです。
越境を放置したまま売却するとどうなる？
越境を黙って売却すると、契約後のトラブルや融資審査落ちにつながります。
| リスク | 内容 |
|---|---|
| 買主が融資を受けられない | 銀行は「確定測量＋越境なし」を基本条件とする |
| 売買契約の解除 | 買主が「契約不適合責任」を主張できる |
| 損害賠償請求 | 是正工事や撤去費用を請求される場合あり |
| 隣地との関係悪化 | 将来の修繕・解体時に揉める |
→ たとえ小さな越境でも、「現況維持合意書」で整理しておくことが絶対条件です。
売却前のステップ｜越境解消の全体像
| 手順 | 内容 | 担当者 |
|---|---|---|
| ① 境界確認・測量 | 現況測量で越境の有無を特定 | 土地家屋調査士 |
| ② 越境の原因調査 | 建築時の図面・登記から確認 | 不動産会社・調査士 |
| ③ 隣地との協議 | 所有者同士で状況説明・是正案を検討 | 不動産会社が仲介 |
| ④ 合意書（覚書）作成 | 越境状態・今後の取扱いを文書化 | 弁護士・調査士 |
| ⑤ 売却準備 | 越境状態を開示し販売資料に添付 | 不動産会社 |
期間の目安は1〜2か月程度。
境界確定と同時進行するのが最も効率的です。
越境の解決方法は3パターン
| 方法 | 内容 | メリット | 費用目安 |
|---|---|---|---|
| ① 撤去・修繕 | 物理的に越境物を撤去 | 問題が完全に解消 | 数万円〜数十万円 |
| ② 現況維持の合意 | 越境を認め合い、現状のまま維持 | コストを抑えて整理 | 0〜5万円（書面作成費） |
| ③ 売主が是正費を負担 | 撤去を条件に価格調整 | 売却スピードを維持 | 数十万円の減額対応 |
📎 ポイント：
「現況維持で合意」できれば、最もコストパフォーマンスが良く、
住宅ローンにも支障ありません。
越境合意書（覚書）の基本構成
📄 合意書の主な記載内容：
1️⃣ 土地の所在地・地番・所有者名
2️⃣ 越境物の内容（屋根・塀・樹木など）
3️⃣ 越境の範囲と原因（例：屋根の一部が約20cm）
4️⃣ 双方の合意内容（現況維持または撤去予定）
5️⃣ 越境物の修繕・建替え時の扱い
6️⃣ 契約後に譲渡しても効力を持つ旨
7️⃣ 日付・署名・押印
→ 「越境を認め、今後も苦情を言わない」という意思を書面で残すことが重要です。
現況維持合意書のサンプル文（抜粋）
第1条 本件土地の屋根の一部が、隣接地において約20cm越境していることを双方確認する。
第2条 両当事者は、現況のまま越境を相互に認め、今後これに関して異議を申し立てない。
第3条 屋根の修繕・建替え時には、越境が生じないよう改修する。
第4条 本合意の効力は、当事者の相続人・譲受人にも及ぶものとする。
📄 ※文面はあくまで例。実際は弁護士または土地家屋調査士が調整します。
合意書を取るときの注意点
✅ 隣地の所有者を正確に確認する（登記簿謄本で確認）
✅ 立会いのうえ、現況を写真で残す
✅ 印鑑証明付きで署名捺印をもらう
✅ 記録を2部作成し双方保管
✅ 可能であれば第三者（調査士・不動産会社）立会いのもとで署名
→ 書類の信頼性を高めることで、銀行融資・司法書士の確認もスムーズになります。
売却時に越境を開示する方法
| 書類 | 目的 |
|---|---|
| 告知書 | 越境の事実と対応内容を明記 |
| 合意書（覚書） | 双方が越境を了承している証拠 |
| 境界確定図 | 越境範囲の位置と距離を図示 |
→ これらを揃えておくことで、買主が安心し、価格交渉にも強くなれます。
越境整理を先延ばしにすると起こるトラブル
⚠️ よくある失敗例
- 買主が融資を断られ、契約破談
- 隣地が売主変更後に「撤去請求」をしてくる
- 建替え時に越境部分が問題となり追加費用発生
📌 越境は“今すぐ整理”が鉄則。
特に相続や空き家では、時間が経つほど関係者が増え、合意が困難になります。
【専門家コメント】
「越境問題は“誠実な説明と書面整理”でほぼ解決できます。
撤去するよりも、“現況維持の合意書”で済むケースが大半です。
費用を抑えつつ、安心して売却できる状態を作るのが私たちの役目です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「越境合意書の実例と売却時の注意点」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 越境があると売れませんか？
→ いいえ。合意書や覚書があれば問題なく売却可能です。
Q2. 合意書は誰が作るの？
→ 土地家屋調査士または弁護士が作成します。みのパラでは無料サポートも可能です。
Q3. 買主にも越境を伝える必要がありますか？
→ はい。告知書で明示しないと契約不適合になる可能性があります。
Q4. 隣地が承諾してくれない場合は？
→ 内容証明郵便などでやり取りを記録し、法的整理を進めます。
Q5. 合意書があれば銀行ローンは通りますか？
→ 通常は問題ありません。合意書があることで融資審査も安心です。
Q6. 合意書に費用はかかりますか？
→ 弁護士や調査士に依頼して3〜5万円前後が相場です。
Q7. 越境の是正工事は誰が負担？
→ 原則、越境物の所有者側が負担します。
Q8. 越境が数センチでも必要？
→ はい。小さくても正式な合意をしておくことが望ましいです。
Q9. 合意書は登記できますか？
→ 原則は任意契約ですが、公正証書化も可能です。
Q10. 無料で相談できますか？
→ はい。みのパラでは調査・書類確認を無料で行っています。
まとめ｜越境は“合意書1枚”で安心・高値売却へ
越境は解消できなくても、整理すれば売れる問題です。
- 測量で現状を明確にし、
- 隣地と合意書を交わし、
- 書類を整えて売却。
この3ステップで、
買主も銀行も安心し、トラブルを防いでスムーズに取引が進みます。
🏠 越境トラブル・合意書作成・売却整理のご相談はみのパラへ
株式会社みのパラでは、越境・境界・通行・法的トラブルの解消を
土地家屋調査士・弁護士・不動産専門家がワンストップ対応。
測量から売却まで、最短1か月で解決・成約を目指します。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
🌐 公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、越境合意書作成支援、測量・登記整理、空き家再生、法務サポート、セミナー運営
