結論｜更新料は「支払うべき」だが「金額は交渉できる」
借地契約の更新時に地主から「更新料を払ってください」と言われた──。
このとき、多くの方が「いくらが妥当なの？」「払わないとどうなるの？」と不安になります。
結論から言うと、
更新料は法律上の義務ではありません。
ただし、実務上は「契約継続のための慣行」として支払うケースがほとんどです。
相場は、
📌 更地価格の3〜5％前後が一般的。
しかし、金額は交渉で見直せます。
また、将来の売却や借地権整理を見据えて、**「支払い方と書面化」**を意識することで資産価値を守ることができます。
はじめに
借地契約は30年（または20年）ごとに更新されます。
その際、地主と借地人の間で「更新料」の支払いについて交渉が行われます。
更新料は法的に定められたものではなく、地域慣習によって金額もまちまち。
大阪府内では「地代の6〜12か月分」または「土地価格の3〜5％」が目安とされています。
この記事では、
✅ 更新料の正しい相場
✅ トラブルにならない交渉法
✅ 将来の売却を見据えた対応策
を実務目線でわかりやすく解説します。
借地更新料とは？
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 名称 | 借地契約を更新する際に支払う一時金 |
| 法的性質 | 法律上の義務ではない（慣習上の支払い） |
| 支払いタイミング | 契約更新時・書面更新時 |
| 支払先 | 地主（底地所有者） |
| 金額根拠 | 土地評価額または地代に基づく |
📎 ポイント：
「払わないと更新できない」というわけではありませんが、
地主との関係を円満に続けるために支払うことが一般的です。
借地更新料の相場
| 算定基準 | 一般的な相場 | 備考 |
|---|---|---|
| 土地価格基準 | 更地価格の3〜5％ | 都市部での主流 |
| 地代基準 | 月額地代の6〜12か月分 | 地方・旧法契約で多い |
| 混合基準 | 土地評価×地代倍率を加味 | 鑑定士が用いる算定法 |
| 固定額制 | 一律20万〜50万円 | 地主側の裁量による |
📊 例：土地価格が3000万円の場合
更新料の目安＝3000万円 × 0.03〜0.05 ＝ 90〜150万円
地域別の更新料傾向（参考値）
| 地域 | 一般相場 | 備考 |
|---|---|---|
| 大阪市・吹田市・箕面市 | 土地価格の3〜5％ | 契約書に明記されることが多い |
| 名古屋市・豊田市 | 地代6〜12か月分 | 旧法契約が多く慣習強め |
| 東京23区 | 土地価格の5〜10％ | 評価額が高く金額も大きめ |
| 地方都市 | 地代3〜6か月分 | 柔軟な交渉が可能 |
更新料を求められたときの対応手順
| 手順 | 内容 | 担当者 |
|---|---|---|
| ① 契約書の確認 | 「更新料の有無」条項をチェック | 借地人 |
| ② 地主の提示額を確認 | 書面・口頭の内容を記録 | 借地人 |
| ③ 相場を調査 | 路線価・地代・他事例を調査 | 不動産会社 |
| ④ 金額交渉 | 地代支払実績や近隣相場を根拠に提示 | 借地人・代理人 |
| ⑤ 書面化 | 合意内容を「覚書」または「更新契約書」に明記 | 双方 |
※重要：支払い後に「領収書」や「更新契約書」を必ず保管しておく。
更新料交渉の3つのポイント
1️⃣ 契約内容を根拠に交渉
「契約書に更新料の定めがない」場合は、
支払い義務はなく「任意交渉」として扱えます。
2️⃣ 地代の支払い実績を提示
長年地代を滞納せず支払っていれば、
「更新料を軽減してほしい」という交渉に説得力が出ます。
3️⃣ 複数事例を比較する
近隣の借地人・不動産鑑定士の評価を参考に、
相場より高い要求には根拠を求めることが可能です。
更新料の支払いでよくある誤解
| 誤解 | 実際のところ |
|---|---|
| 更新料は絶対に払う必要がある | ❌ 法律上は義務ではない |
| 更新料を払わないと契約終了する | ❌ 地主は一方的に解除できない |
| 地代を払っているなら更新料は不要 | ⚠️ 契約内容による（慣習あり） |
| 一度払えば次回から不要 | ⚠️ 毎回の更新ごとに発生する場合も |
📎 アドバイス：
更新料の支払いは「権利の維持コスト」と考えると分かりやすいです。
将来の売却を見据えた対応策
| 状況 | 対応策 |
|---|---|
| 将来売却を考えている | 更新料支払い時に「将来譲渡承諾も得る」条項を入れる |
| 相続予定がある | 相続登記時に「更新済み」として扱えるよう契約書を残す |
| 再建築を検討している | 更新料支払いと同時に「建替承諾」を得ると効率的 |
| 地代が高い | 更新時に地代改定交渉を合わせて実施 |
→ 更新＝交渉のチャンス。
「払うだけ」ではなく「条件整理のタイミング」として活用するのが重要です。
更新料を払わないとどうなる？
| 結果 | 内容 |
|---|---|
| 自動更新される可能性あり | 借地借家法では「黙示の更新」が認められる |
| 地主が訴訟を起こす可能性 | 長期滞納や拒否があると調停・訴訟になるケースも |
| 将来の承諾交渉に不利 | 「義理を欠いた」として地主が強硬姿勢を取る場合も |
📎 現実的な解決策：
「払わない」より「減額交渉＋書面化」でトラブルを防ぐのが得策です。
更新料軽減の実例
| ケース | 内容 | 結果 |
|---|---|---|
| 大阪府箕面市A様 | 地主提示150万円→鑑定士算出90万円を提示 | 100万円で合意 |
| 吹田市B様 | 契約書に記載なし→「地代で十分」と主張 | 更新料なしで更新 |
| 豊中市C様 | 土地価格下落を根拠に交渉 | 半額（60万円→30万円）で成立 |
→ 第三者の専門家（不動産会社・弁護士）を介すことで冷静な交渉が可能。
【専門家コメント】
「更新料の交渉は、金額よりも“関係性の維持”が重要です。
一度対立すると、将来の建替えや売却時にも影響します。
地主・借地人双方が納得できる形で合意し、書面に残すこと。
それが“将来の資産価値”を守る最大のポイントです。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「借地更新料の相場と交渉の流れ」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 更新料はいくらが妥当ですか？
→ 一般的には更地価格の3〜5％、または地代の6〜12か月分です。
Q2. 更新料を拒否できますか？
→ 法律上は義務ではありませんが、円満更新のために交渉のうえ支払うのが無難です。
Q3. 契約書に金額が書いていない場合は？
→ 慣習・相場に基づいて交渉します。
Q4. 更新料を払っていないと売却できませんか？
→ 未払いがあると買主や銀行が敬遠します。早めに整理を。
Q5. 更新料の領収書は必要？
→ はい。将来の証明書類として必ず保管してください。
Q6. 地主が突然高額請求してきたら？
→ 相場根拠を示し、専門家を通じて協議します。
Q7. 更新時期を過ぎても更新できますか？
→ 黙示の更新（借地借家法第5条）が成立する場合があります。
Q8. 地代と更新料は同時に改定できる？
→ 可能です。セットで交渉することでバランスを取れます。
Q9. 更新料を分割払いできますか？
→ 合意があれば可能です。覚書に支払い方法を明記しましょう。
Q10. 無料で相談できますか？
→ はい。みのパラでは契約確認・交渉代行の初回相談を無料で行っています。
まとめ｜更新料は「義務」ではなく「交渉と整理の機会」
借地更新料は、
- 相場を知り、
- 合理的に交渉し、
- 書面で残す。
これだけで無用なトラブルを防ぎ、
将来の売却・相続・建替えにも強い「整った借地」にできます。
支払うこと自体が目的ではなく、“資産を守るための更新”を意識しましょう。
🏠 借地更新料・契約更新・承諾交渉のご相談はみのパラへ
株式会社みのパラでは、借地契約の更新料査定・交渉代行・地主対応をワンストップで支援。
契約書確認から金額算定、覚書作成までトータルでサポートいたします。
初回相談・書類チェックは無料です。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、借地契約更新サポート、承諾料交渉支援、底地・借地権整理、空き家再生、セミナー運営
