結論｜“リスクを隠さず可視化する”ことが高く売るコツ
浸水想定区域にある土地でも、売却は十分可能です。
ただし、買主の不安を減らすために、
「どの程度の浸水リスクがあるのか」「どんな対策が取られているのか」を
正確に説明・開示することが必須です。
ハザードマップで“色がついている”だけで敬遠されることもありますが、
実際の被害想定や地域の排水改善などを具体的に示せば、
価格下落を最小限に抑えることができます。
はじめに
「土地を売りたいけど、ハザードマップで“浸水想定区域”と出てしまった…」
──そんな不安を感じている方は少なくありません。
しかし、国土交通省の統計によると、
全国の約3分の1の土地が何らかの浸水想定区域に指定されています。
つまり、「区域内だから売れない」わけではなく、
“どう説明し、どう評価されるか”で売却結果は大きく変わります。
この記事では、浸水想定区域の種類・価格への影響・告知義務・有効な対策を解説します。
浸水想定区域とは？
| 区分 | 根拠法 | 内容 | 想定水位 |
|---|---|---|---|
| 洪水浸水想定区域 | 水防法 | 河川の氾濫により浸水が想定される区域 | 0.5m〜5.0m以上 |
| 内水浸水想定区域 | 下水道法 | 排水不良・豪雨などで浸水する区域 | 0.3m〜3.0m |
| 高潮浸水想定区域 | 高潮防災法 | 台風・高潮の被害想定 | 1.0m〜5.0m |
👉 表示されているのは“あくまで想定”。
実際に毎年浸水しているとは限りません。
**想定の根拠（100年に1回規模の降雨など）**を理解しておくことが大切です。
浸水区域にある土地が売れにくい理由
① 買主の心理的不安
「水害が起きる地域ではないか？」という懸念から、
購入を見送る買主が一定数います。
② 金融機関の担保評価が低くなる
銀行によっては浸水リスクを加味して担保評価を下げるため、
融資額が減る・審査が厳しくなる傾向があります。
③ 告知義務があるため
売主・仲介業者は、浸水想定区域であることを説明する義務があります。
（宅地建物取引業法・水防法に基づく）
この情報が契約後に判明すると、契約解除・損害賠償のリスクが生じます。
告知義務の内容と方法
▶ 義務の範囲
2020年の法改正により、宅地取引の際は
ハザードマップに基づき、物件の所在地が該当区域内かを説明する義務が明文化されました。
▶ 告知方法
- 「重要事項説明書」に区域種別・想定水位を記載
- 実際のハザードマップを添付
- 買主へ口頭説明で補足
👉 「知らなかった」は通用しない時代。
不動産会社任せにせず、売主自身も区域確認を行うことが重要です。
売却前に行うべき3つの対策
① 行政資料で区域を正確に確認
市区町村の防災課・河川課などで、
- 想定浸水深（cm）
- 想定根拠（降雨規模）
- 対策工事の有無
を確認し、説明できるようにしておきましょう。
② 浸水対策の可視化
排水ポンプ設置・土地のかさ上げ・側溝清掃など、
「対策済み」であることを示す写真や書面を準備すると信頼性が上がります。
③ 安全情報を添付
自治体が発行する「防災情報パンフレット」や「避難経路マップ」を提示。
→ 「備えがある地域」として印象を良くできます。
価格への影響
| 浸水リスク | 想定水位 | 想定下落率 | コメント |
|---|---|---|---|
| 軽度（0.3〜0.5m） | 床下程度 | 0〜3％ | ほぼ影響なし |
| 中程度（0.5〜1.0m） | 床上浸水リスク | 5〜10％ | 対策説明で改善可能 |
| 高リスク（2.0m以上） | 建物1階全体 | 10〜20％ | 実績や補強工事の有無が重要 |
| 過去に浸水実績あり | 実被害あり | 20〜30％ | 記録・修繕報告で緩和可能 |
👉 「区域内＝一律値下げ」ではなく、リスクの程度に応じて評価が変わります。
最近では、地盤改良済み・排水ポンプ設置済みなどの土地は
“安全性が証明された優良物件”として取引されるケースも増えています。
浸水区域でも高く売るための工夫
- ハザードマップと実際の地形を比較
→ 高台や道路より高い位置なら、実質リスクは低いと説明可能。 - 地盤調査報告書を提示
→ 「液状化の可能性が低い」とわかれば買主の不安を軽減。 - 保険・補助制度を紹介
→ 住宅再建支援金や防災改修助成など、行政支援の情報を伝える。 - 専門家（不動産会社・建築士）の意見を添える
→ 第三者評価で“安心材料”として信頼度アップ。
売却スケジュールの目安
| 手順 | 内容 | 期間目安 |
|---|---|---|
| Step1 | 区域確認・資料収集 | 1〜2週間 |
| Step2 | 対策・補修・撮影 | 2〜4週間 |
| Step3 | 査定・価格調整 | 1週間 |
| Step4 | 販売開始・説明資料準備 | 1〜2週間 |
| Step5 | 契約・重要事項説明 | 即日〜1週間 |
👉 区域説明に時間がかかるため、
通常の売却より1〜2週間ほど余裕を持つのが理想です。
専門家コメント
「ハザードマップで“青く塗られている”だけで売れないと勘違いする方が多いですが、
実際にはリスクを正確に説明できる物件ほど、早く・高く売れる傾向があります。
今は買主も防災意識が高く、区域内であること自体よりも、
“どう備えているか”を重視しています。
売主の誠実な情報開示が、信頼と価格を守る最大のポイントです。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 浸水想定区域の土地は売れますか？
→ 売却可能です。区域を正しく説明し、対策を示せば問題ありません。
Q2. 告知しなかった場合どうなりますか？
→ 契約解除や損害賠償のリスクがあります。必ず開示しましょう。
Q3. どこで区域を確認できますか？
→ 都道府県・市町村のハザードマップ、または国交省の「重ねるハザードマップ」で確認可能です。
Q4. 浸水リスクの程度を説明するには？
→ ハザードマップの水位区分を示し、「床下浸水想定」など具体的に説明します。
Q5. 区域を外すことはできますか？
→ 原則できませんが、河川改修後に再評価される場合もあります。
Q6. 区域指定を理由に買主が値下げ交渉してきた場合は？
→ 対策や地形の高さを説明して、適正価格を守りましょう。
Q7. 浸水実績がある場合は？
→ 修繕履歴・排水改修の記録を提示すれば信頼を回復できます。
Q8. 銀行ローンは通りますか？
→ 多くの金融機関で審査可能。高リスク地域では評価額が下がる場合があります。
Q9. ハザードマップの色が薄い場合はどう判断？
→ 想定水位が浅ければリスクは軽度。説明すれば価格影響はほぼありません。
Q10. 区域指定を受けたばかりの土地も売れますか？
→ 可能です。行政資料を添えて最新情報として説明しましょう。
まとめ｜“隠すより、伝える”が信頼を生む
- 浸水想定区域でも売却可能
- 告知義務を怠ると法的トラブルのリスク
- 対策・安全性の資料を添えて説明
- 価格影響はリスクの程度次第（軽度なら数％）
- ハザードマップと専門家の連携で“安心取引”を実現
👉 リスクを透明化し、“安全に暮らせる土地”として再評価されるよう整えることが鍵です。
🏠 浸水区域内の売却・価格査定は株式会社みのパラへ
防災・不動産・法務の専門家が連携し、
区域確認・告知文書・価格戦略までワンストップ対応。
「ハザードマップが気になる」「どう説明すればいいか分からない」方も安心してご相談ください。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
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代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
