ハザードマップに載っている不動産を売る際の説明義務

2025年12月14日

結論｜“リスクを隠さず可視化する”ことが高く売るコツ

浸水想定区域にある土地でも、売却は十分可能です。
ただし、買主の不安を減らすために、
「どの程度の浸水リスクがあるのか」「どんな対策が取られているのか」を
正確に説明・開示することが必須です。

ハザードマップで“色がついている”だけで敬遠されることもありますが、
実際の被害想定や地域の排水改善などを具体的に示せば、
価格下落を最小限に抑えることができます。

はじめに

「土地を売りたいけど、ハザードマップで“浸水想定区域”と出てしまった…」
──そんな不安を感じている方は少なくありません。

しかし、国土交通省の統計によると、
全国の約3分の1の土地が何らかの浸水想定区域に指定されています。
つまり、「区域内だから売れない」わけではなく、
“どう説明し、どう評価されるか”で売却結果は大きく変わります。

この記事では、浸水想定区域の種類・価格への影響・告知義務・有効な対策を解説します。

浸水想定区域とは？

区分	根拠法	内容	想定水位
洪水浸水想定区域	水防法	河川の氾濫により浸水が想定される区域	0.5m〜5.0m以上
内水浸水想定区域	下水道法	排水不良・豪雨などで浸水する区域	0.3m〜3.0m
高潮浸水想定区域	高潮防災法	台風・高潮の被害想定	1.0m〜5.0m

👉 表示されているのは“あくまで想定”。
実際に毎年浸水しているとは限りません。
**想定の根拠（100年に1回規模の降雨など）**を理解しておくことが大切です。

浸水区域にある土地が売れにくい理由

① 買主の心理的不安

「水害が起きる地域ではないか？」という懸念から、
購入を見送る買主が一定数います。

② 金融機関の担保評価が低くなる

銀行によっては浸水リスクを加味して担保評価を下げるため、
融資額が減る・審査が厳しくなる傾向があります。

③ 告知義務があるため

売主・仲介業者は、浸水想定区域であることを説明する義務があります。
（宅地建物取引業法・水防法に基づく）
この情報が契約後に判明すると、契約解除・損害賠償のリスクが生じます。

告知義務の内容と方法

▶ 義務の範囲

2020年の法改正により、宅地取引の際は
ハザードマップに基づき、物件の所在地が該当区域内かを説明する義務が明文化されました。

▶ 告知方法

「重要事項説明書」に区域種別・想定水位を記載
実際のハザードマップを添付
買主へ口頭説明で補足

👉 「知らなかった」は通用しない時代。
不動産会社任せにせず、売主自身も区域確認を行うことが重要です。

売却前に行うべき3つの対策

① 行政資料で区域を正確に確認

市区町村の防災課・河川課などで、

想定浸水深（cm）
想定根拠（降雨規模）
対策工事の有無
を確認し、説明できるようにしておきましょう。

② 浸水対策の可視化

排水ポンプ設置・土地のかさ上げ・側溝清掃など、
「対策済み」であることを示す写真や書面を準備すると信頼性が上がります。

③ 安全情報を添付

自治体が発行する「防災情報パンフレット」や「避難経路マップ」を提示。
→ 「備えがある地域」として印象を良くできます。

価格への影響

浸水リスク	想定水位	想定下落率	コメント
軽度（0.3〜0.5m）	床下程度	0〜3％	ほぼ影響なし
中程度（0.5〜1.0m）	床上浸水リスク	5〜10％	対策説明で改善可能
高リスク（2.0m以上）	建物1階全体	10〜20％	実績や補強工事の有無が重要
過去に浸水実績あり	実被害あり	20〜30％	記録・修繕報告で緩和可能

👉 「区域内＝一律値下げ」ではなく、リスクの程度に応じて評価が変わります。
最近では、地盤改良済み・排水ポンプ設置済みなどの土地は
“安全性が証明された優良物件”として取引されるケースも増えています。

浸水区域でも高く売るための工夫

ハザードマップと実際の地形を比較
　→ 高台や道路より高い位置なら、実質リスクは低いと説明可能。
地盤調査報告書を提示
　→ 「液状化の可能性が低い」とわかれば買主の不安を軽減。
保険・補助制度を紹介
　→ 住宅再建支援金や防災改修助成など、行政支援の情報を伝える。
専門家（不動産会社・建築士）の意見を添える
　→ 第三者評価で“安心材料”として信頼度アップ。

売却スケジュールの目安

手順	内容	期間目安
Step1	区域確認・資料収集	1〜2週間
Step2	対策・補修・撮影	2〜4週間
Step3	査定・価格調整	1週間
Step4	販売開始・説明資料準備	1〜2週間
Step5	契約・重要事項説明	即日〜1週間

👉 区域説明に時間がかかるため、
通常の売却より1〜2週間ほど余裕を持つのが理想です。

専門家コメント

「ハザードマップで“青く塗られている”だけで売れないと勘違いする方が多いですが、
実際にはリスクを正確に説明できる物件ほど、早く・高く売れる傾向があります。
今は買主も防災意識が高く、区域内であること自体よりも、
“どう備えているか”を重視しています。
売主の誠実な情報開示が、信頼と価格を守る最大のポイントです。」
― 株式会社みのパラ　代表取締役　田中聡

よくある質問（FAQ）

Q1. 浸水想定区域の土地は売れますか？
→ 売却可能です。区域を正しく説明し、対策を示せば問題ありません。

Q2. 告知しなかった場合どうなりますか？
→ 契約解除や損害賠償のリスクがあります。必ず開示しましょう。

Q3. どこで区域を確認できますか？
→ 都道府県・市町村のハザードマップ、または国交省の「重ねるハザードマップ」で確認可能です。

Q4. 浸水リスクの程度を説明するには？
→ ハザードマップの水位区分を示し、「床下浸水想定」など具体的に説明します。

Q5. 区域を外すことはできますか？
→ 原則できませんが、河川改修後に再評価される場合もあります。

Q6. 区域指定を理由に買主が値下げ交渉してきた場合は？
→ 対策や地形の高さを説明して、適正価格を守りましょう。

Q7. 浸水実績がある場合は？
→ 修繕履歴・排水改修の記録を提示すれば信頼を回復できます。

Q8. 銀行ローンは通りますか？
→ 多くの金融機関で審査可能。高リスク地域では評価額が下がる場合があります。

Q9. ハザードマップの色が薄い場合はどう判断？
→ 想定水位が浅ければリスクは軽度。説明すれば価格影響はほぼありません。

Q10. 区域指定を受けたばかりの土地も売れますか？
→ 可能です。行政資料を添えて最新情報として説明しましょう。

まとめ｜“隠すより、伝える”が信頼を生む

浸水想定区域でも売却可能
告知義務を怠ると法的トラブルのリスク
対策・安全性の資料を添えて説明
価格影響はリスクの程度次第（軽度なら数％）
ハザードマップと専門家の連携で“安心取引”を実現

👉 リスクを透明化し、“安全に暮らせる土地”として再評価されるよう整えることが鍵です。

🏠 浸水区域内の売却・価格査定は株式会社みのパラへ
防災・不動産・法務の専門家が連携し、
区域確認・告知文書・価格戦略までワンストップ対応。
「ハザードマップが気になる」「どう説明すればいいか分からない」方も安心してご相談ください。

📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
🌐 公式サイト：https://www.minopara.co.jp/

会社概要

会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407　FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30　定休日：水曜日
代表者名：田中聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)

次のテーマとして、
「地盤が弱い土地の売却方法と改良費を抑えるコツ」
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ハザードマップに載っている不動産を売る際の説明義務の記事を同じ形式で書いて

承知しました。以下はシリーズ統一フォーマットで構成した、
**「ハザードマップに載っている不動産を売る際の説明義務」**の記事です。

ハザードマップに載っている不動産を売る際の説明義務

結論｜“載っている＝売れない”ではない。重要なのは「説明責任」

ハザードマップに掲載されている不動産でも、売却は問題なく可能です。
ただし、売主・不動産会社には**買主への説明義務（告知義務）**があり、
これを怠ると契約解除や損害賠償の対象となるおそれがあります。

買主は「リスクを知らされたうえで購入を判断する権利」があり、
売主は「リスクを正確に伝える義務」を負います。
つまり、“リスクの有無”ではなく“伝え方”が信頼と価格を左右するのです。

はじめに

「ハザードマップに自宅が載っている…これでは売れないのでは？」
──こうした相談が急増しています。

近年は国土交通省の方針により、全国の自治体が
洪水・浸水・土砂災害・津波などのハザードマップを整備し、
住民に公開しています。

しかし、マップに載っているという理由だけで敬遠されるとは限りません。
“正しい説明”と“安全対策”の提示によって、
安心して取引を進めることができます。

この記事では、売主・仲介会社の説明義務と、
実際に行うべき対応・価格への影響を詳しく解説します。

ハザードマップとは？

ハザードマップとは、災害が発生した場合に想定される被害範囲を地図上で示したものです。

災害種別	主な根拠法	指定主体	想定内容
洪水・内水	水防法	都道府県・市町村	河川氾濫・豪雨による浸水深
土砂災害	土砂災害防止法	都道府県	がけ崩れ・地すべり・土石流
津波	津波防災地域づくり法	都道府県	津波の高さ・浸水範囲
火山・地震	災害対策基本法	気象庁・自治体	地震動・火砕流など

👉 ハザードマップに掲載されているということは、
「その地域に潜在的な災害リスクがある」ことを意味します。
ただし、実際に被害が発生する確率とは異なる点に注意が必要です。

法律で義務化された「説明」

▶ 改正宅地建物取引業法（2020年8月施行）

すべての不動産取引において、
洪水・土砂災害・津波のハザードマップ情報を説明することが義務化されました。

▶ 対象となる取引

売買契約
賃貸契約
交換・譲渡

▶ 義務の内容

宅地建物取引士（宅建士）は契約時に、

ハザードマップを提示
対象物件の位置を地図上で示す
想定される災害リスクを説明

を行わなければなりません。

👉 これらの情報は、**「重要事項説明書」**に明記されます。
売主にも「虚偽・未告知の禁止義務」が課されます。

告知義務の範囲

告知が必要な情報	内容
指定区域	洪水・土砂・津波・地震・高潮などの想定区域
想定浸水深	洪水時の最大水位（例：3.0m）
災害履歴	過去の浸水・土砂災害・避難勧告など
改修・補強履歴	擁壁補修・排水改良・かさ上げ等
行政指導の有無	防災勧告・災害危険区域指定など

👉 特に**「知っていたのに説明しなかった」**場合、
契約不適合責任（民法564条）として損害賠償請求のリスクがあります。

告知を怠った場合のリスク

ケース	想定される結果
ハザード情報を説明しなかった	契約解除・損害賠償請求の対象
買主が被害後に区域指定を知った	説明義務違反で訴訟リスク
宅建士が説明を怠った	行政処分・業務停止処分
「知らなかった」と主張	過失ありと判断される可能性大

👉 ハザード情報は**「知ろうと思えば知り得る情報」**にあたるため、
売主も「知らなかった」とは主張できません。

売主が行うべき3つの実務対応

① 事前に区域を確認する

都道府県・市町村の公式サイトや「重ねるハザードマップ」で、
対象物件の所在地を確認し、どの災害種別に該当するかを把握。

② 重要事項説明書の記載内容をチェック

宅建士が説明する際、

災害種別（洪水・土砂災害など）
指定年月日
想定被害の程度
が正しく記載されているか確認。

③ 対策内容を説明資料に加える

「排水設備あり」「かさ上げ済み」「ハザードマップ更新後は影響軽減」など、
前向きな要素を補足することで印象を改善できます。

ハザードマップ掲載による価格影響

リスク区分	想定影響	コメント
軽度（床下浸水・0.3m未満）	0〜3％減	ほぼ影響なし
中程度（0.5〜1.0m）	5〜10％減	対策説明で改善可能
高リスク（2.0m以上・レッドゾーン）	10〜30％減	構造証明や補修記録が鍵
実被害履歴あり	最大30％減	修繕済みであれば緩和可

👉 「リスク＝マイナス」ではなく、
“説明責任を果たしているか”が価格差の決定要因になります。

買主への説明のコツ

**「危険」ではなく「想定」**であることを明確に伝える
最新の地図・行政情報を提示
「この地域では○○年以降被害なし」などの実績を共有
対策済み・補強済みであることを資料で証明
行政のハザード情報URLを提示

👉 **“安心材料を添える説明”**が、リスクをカバーする最善の方法です。

専門家コメント

「ハザードマップに載っている＝危険という誤解を解くことが、
いまの不動産取引では非常に重要です。
買主は“リスクを理解して選ぶ”時代に変わっています。
そのため、売主や仲介会社は“リスクを隠す”のではなく、
“見せて説明する”姿勢を持つことが信頼につながります。」
― 株式会社みのパラ　代表取締役　田中聡