結論｜登記簿住所のズレは「修正登記」で必ず解消できる
登記簿上の住所が現住所や住民票と違っていても、結論から言えば正しい手続きを踏めば確実に修正できます。
重要なのは放置しないこと。
なぜ住所が違っているのかを整理する
どの登記が必要かを判断する
必要書類をそろえて申請する
この3点を順番に進めるだけで、不動産売却や相続、融資の支障は解消できます。
はじめに
「登記簿の住所が昔のままになっている」
「住民票の住所と登記簿が一致していないと言われた」
不動産の売却や相続の場面で、こうした問題に初めて気づく方は少なくありません。
登記簿の住所違いは珍しいことではなく、
引っ越し後に登記をしていなかった
市町村合併や住居表示変更があった
相続登記の際に修正されていなかった
といった理由でよく発生します。
本記事では、登記簿住所が違う場合に必要な修正手続きと書類を、実務目線で整理して解説します。
なぜ登記簿住所の違いが問題になるのか
不動産取引・相続で手続きが止まる
登記簿上の住所が現住所と異なると、
売買契約が進まない
相続登記ができない
金融機関の融資が下りない
といった支障が出ます。
本人確認ができないことが、最大の理由です。
「あとで直せばいい」は通用しない
住所違いは軽く見られがちですが、実務では必須の修正事項です。
売却や相続の直前になって慌てるケースも多いため、早めの対応が重要です。
登記簿住所が違う理由の整理
よくある住所不一致の原因
引っ越し後に住所変更登記をしていない
住居表示実施・市町村合併による住所変更
登記時の記載ミス
相続登記時に旧住所のまま引き継がれた
原因によって、必要書類や手続きが変わります。
登記簿住所を修正するための手続き
① 住所変更登記が必要か確認する
登記簿上の住所が「過去の正しい住所」である場合は、住所変更登記を行います。
これは義務ではありますが、未了のまま放置されていることが多い登記です。
② 更正登記が必要なケース
登記簿の住所が、
実際に存在しない
登記時点でも誤っていた
という場合は、更正登記が必要になります。
住所変更登記とは異なり、誤りを正す手続きになります。
③ 相続登記と同時に修正する場合
相続登記の前提として、被相続人の住所が登記簿と一致していない場合は、
住所変更登記
→ 相続登記
の順で行う必要があります。
登記簿住所修正に必要な書類
住所変更登記に必要な書類
住民票（または住民票の除票）
戸籍の附票
登記申請書
本人確認書類
更正登記に必要な書類
住民票・戸籍の附票
登記内容が誤りであることを証明する資料
登記申請書
相続が絡む場合に追加で必要な書類
被相続人の戸籍一式
相続関係説明図
遺産分割協議書（必要な場合）
登記簿住所修正の実例
事例①｜引っ越し後に未登記だったケース
状況
20年以上前に転居
登記簿住所は旧住所のまま
対応
戸籍の附票で住所のつながりを証明
住所変更登記を申請
結果
問題なく売却手続きへ進行
事例②｜住居表示変更による不一致
状況
市の住居表示実施により住所表記が変更
登記簿は旧表記のまま
対応
住居表示変更証明書を取得
住所変更登記を実施
結果
相続登記・売却ともにスムーズに完了
登記簿住所修正でやってはいけないこと
自己判断で放置する
「大きな問題ではない」と放置すると、
売却直前に手続きが止まる
相続人全員の手続きが遅れる
といった事態になります。
書類不足のまま申請する
住民票や戸籍の附票がつながらないと、補正や却下になることがあります。
トラブルを防ぐための注意点
事前に確認すべきポイント
登記簿住所と住民票の一致
過去の住所履歴が証明できるか
相続・売却のスケジュールに余裕があるか
これらを早めに確認しておくことで、手続きは格段に楽になります。
【専門家コメント】
「登記簿住所の違いは小さな問題に見えて、実務では必ず止まるポイントです。
早めに修正しておくことで、売却・相続・融資すべてがスムーズになります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 登記簿住所が違っても売却できますか？
→ 修正登記を行えば問題なく売却できます。
Q2. 住所変更登記は義務ですか？
→ 法律上の義務はありますが、罰則はありません。ただし取引時には必須です。
Q3. 修正にはどれくらい時間がかかりますか？
→ 書類がそろっていれば、通常1〜2週間程度です。
Q4. 自分で申請できますか？
→ 可能ですが、相続が絡む場合は専門家依頼が安心です。
Q5. 費用はどれくらいかかりますか？
→ 登録免許税は原則不要。司法書士報酬がかかる場合があります。
Q6. 何度も引っ越していても大丈夫ですか？
→ 戸籍の附票で住所のつながりを証明できます。
Q7. 住居表示変更の場合も登記が必要ですか？
→ 必要です。自動では修正されません。
Q8. 相続登記と同時にできますか？
→ 可能ですが、順序に注意が必要です。
Q9. 住所が誤って記載されている場合は？
→ 更正登記で修正します。
Q10. どこに相談すべきですか？
→ 不動産と登記実務の両方に詳しい窓口が適しています。
まとめ｜登記簿住所の修正は「早め」が正解
登記簿住所の違いは、
理由の整理
正しい登記種別の判断
必要書類の準備
この順番で進めれば、確実に解消できます。
売却や相続を控えている方ほど、早めの対応が重要です。
不動産売却・登記手続きのご相談はこちら
登記簿住所の違い、相続前後の手続きなど、判断が難しいケースも少なくありません。
株式会社みのパラでは、
無理な営業なし
登記・相続・売却を一体で整理
「今すぐ売らない」相談も歓迎
という方針で対応しています。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
