結論｜相続不動産の売却で損をする人の多くは「使える控除を知らない」か「使える期限を逃している」
相続した不動産を売却すると、原則として譲渡所得税がかかります。
しかし結論から言えば、相続不動産には複数の特例・控除が用意されており、正しく使えば税負担を大きく減らすことが可能です。
重要なのは「いくらで売るか」よりも、どの控除が使えるか・いつまでに売るかを先に整理することです。
はじめに｜「相続した家を売ったら税金はいくら？」という不安
相続不動産の売却で多いのが、
「売ったらどれくらい税金を取られるのか分からない」
という不安です。
実際には、条件次第で税金がほぼかからないケースも少なくありません。
まずは全体像を正しく理解することが重要です。
相続不動産を売るときにかかる税金
譲渡所得税（所得税・住民税）
相続不動産を売却して利益が出た場合、
譲渡所得税が課税されます。
計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
この譲渡所得に対して、
所得税＋住民税が課税されます。
相続税とは別の税金
相続税を払っていても、
売却時には別途、譲渡所得税がかかる点に注意が必要です。
相続不動産の取得費の考え方
原則は「被相続人の取得費を引き継ぐ」
相続不動産の取得費は、
亡くなった方が購入したときの価格を引き継ぎます。
取得費が分からない場合
資料が残っていない場合は、
**売却価格の5％**を取得費として計算します。
この場合、税金が高くなりやすいため注意が必要です。
必ず知っておくべき3つの控除・特例
① 取得費加算の特例（3年10か月以内）
相続税を支払っている場合、
相続開始から3年10か月以内に売却すれば、
支払った相続税の一部を取得費に加算できます。
→ 譲渡所得を減らせる重要な特例です。
② 相続空き家の3,000万円特別控除
一定条件を満たす空き家を売却した場合、
譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
主な条件
・相続開始から3年以内の売却
・昭和56年5月31日以前建築
・耐震要件または解体
条件確認が非常に重要です。
③ 長期譲渡所得の税率
相続の場合、
被相続人の所有期間を引き継ぐため、
多くのケースで長期譲渡（税率が低い）になります。
控除を使い損ねやすい典型例
期限を過ぎてしまう
・3年
・3年10か月
この期限超過で、
数百万円単位の差が出ることがあります。
条件を確認せずに売却
空き家控除は、
後から「条件を満たしていなかった」と分かるケースが多い特例です。
相続登記を後回しにする
登記が終わっていないと、
売却そのものが進められません。
税金を抑えるための実践ポイント
売却前に使える特例を洗い出す
「どれが使えるか」を
売る前に確定させます。
税額シミュレーションを行う
・控除あり
・控除なし
両方の税額を比較して判断します。
税理士と不動産会社を同時に相談
税務と市場、
両面から判断することで失敗を防げます。
専門家コメント
「相続不動産の売却で最も多い後悔は“知らなかったせいで控除を使えなかった”というものです。
期限と条件を整理するだけで、税金は大きく変わります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続した家を売ると必ず税金がかかる？
→ 控除によりかからないケースも多いです。
Q2. 相続税を払っていれば売却税は不要？
→ 別途、譲渡所得税がかかります。
Q3. 空き家控除は誰でも使える？
→ 条件があります。
Q4. 取得費が分からないと不利？
→ 税額が高くなりやすいです。
Q5. 3年10か月を過ぎるとどうなる？
→ 取得費加算が使えません。
Q6. 兄弟で相続した場合は？
→ それぞれに課税されます。
Q7. 登記前に売却できる？
→ 原則できません。
Q8. 税理士相談は必須？
→ 強く推奨されます。
Q9. 売却と賃貸で税金は違う？
→ 大きく異なります。
Q10. 最大の注意点は？
→ 期限管理です。
まとめ｜相続不動産の税金は「知っている人だけが得をする」
相続不動産の売却では、
税金そのものより、
控除と特例を正しく使えるかが結果を左右します。
期限と条件を整理し、
計画的に動くことが、後悔しない最大のポイントです。
不動産の売却・査定でお困りの方へ
「相続不動産の税金が不安」
「控除が使えるか知りたい」
そんな方は、株式会社みのパラにご相談ください。
税務と実務を踏まえ、最適な売却方法をご提案します。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
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定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業
