結論｜相続不動産の分配で失敗する原因は「売却前に分けようとすること」。正解は“売ってから分ける”設計
相続財産に不動産が含まれる場合、分配で揉めるケースは非常に多く見られます。
結論から言えば、不動産を先に分けようとすると失敗しやすく、売却して現金化してから分配する方がトラブルを回避しやすいのが実務の現実です。
重要なのは、感情論ではなく手順と役割を明確にした売却設計です。
はじめに｜「平等に分けたい」が一番難しい
相続人が複数いる場合、
「みんなが納得する形で分けたい」
という思いが強くなります。
しかし不動産は、物理的に分割できない資産。
ここを曖昧にしたまま進めると、話し合いは長期化しがちです。
相続財産に不動産があると起きやすい問題
価値の感じ方が違う
・思い入れがある
・早く現金化したい
・将来使いたい
相続人ごとに価値基準が異なるのが前提です。
公平性を保ちにくい
現物分割では、
「誰が得したか」という不満が残りやすくなります。
不動産を含む相続の主な分配方法
現物分割
一人が不動産を取得する方法。
代償金の問題が生じやすい。
共有分割
全員で共有名義にする方法。
将来の売却・管理で高確率で揉めます。
換価分割（売却して分ける）
不動産を売却し、
現金で分配する方法。
最もトラブルが少ない方法です。
換価分割が選ばれる理由
公平性が高い
金額で分けられるため、
納得感が出やすくなります。
将来トラブルを防げる
共有名義を避けることで、
後年の紛争リスクを減らせます。
相続人全員が同じゴールを持てる
「売って分ける」という共通認識が生まれます。
相続不動産を売却して分配する基本手順
ステップ① 相続人の確定
戸籍を集め、
法定相続人を確定します。
ステップ② 遺産分割協議
「売却して分配する」ことを
全員で合意し、書面化します。
ステップ③ 相続登記
一旦、相続人代表または全員名義で
相続登記を行います。
ステップ④ 不動産売却
市場価格で売却し、
現金化します。
ステップ⑤ 現金分配
遺産分割協議書に基づき、
売却代金を分配します。
分配時に注意すべき税務ポイント
譲渡所得税は誰が払う？
原則として、
売却した相続人それぞれに課税されます。
控除・特例の確認
・取得費加算の特例
・空き家3,000万円控除
適用可否で、手残りが大きく変わります。
失敗しやすい典型パターン
先に共有名義にしてしまう
後から
「売りたくない」「条件が合わない」
と意見が割れやすくなります。
価格を決めきれない
「もう少し高く売れるはず」
という意見対立で、
売却時期を逃すケース。
手続きを一人に任せきり
情報格差が不信感を生みます。
失敗を防ぐための実践策
情報は全員に共有
査定額・進捗を
全相続人にオープンにします。
専門家を早期に入れる
不動産会社・司法書士・税理士の
連携が重要です。
感情と手続きを切り分ける
話し合いは冷静に、
決定事項は書面で残します。
専門家コメント
「相続不動産の分配トラブルは、“売るかどうか”より“どう分けるか”で起きます。
換価分割を前提に進めることで、多くの問題は未然に防げます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 必ず売らないといけない？
→ いいえ。ただし分配目的なら売却が有効です。
Q2. 共有名義は避けるべき？
→ 将来トラブルが多いため注意が必要です。
Q3. 売却価格は誰が決める？
→ 全員合意が原則です。
Q4. 代表者一人で売れる？
→ 全相続人の同意が必要です。
Q5. 税金は均等？
→ 各相続人ごとに計算されます。
Q6. 換価分割は遺言がなくても可能？
→ 遺産分割協議で可能です。
Q7. 相続登記前に売れる？
→ 原則できません。
Q8. 揉めた場合の相談先は？
→ 弁護士・家庭裁判所です。
Q9. 売却までどれくらいかかる？
→ 数か月〜半年が目安です。
Q10. 最大の注意点は？
→ 全員合意と情報共有です。
まとめ｜相続不動産は「売ってから分ける」が最も安全
相続財産に不動産が含まれる場合、
換価分割を前提に設計することが、
公平性とスピード、そして人間関係を守る近道です。
感情より手順を優先することで、失敗は防げます。
不動産の売却・査定でお困りの方へ
「相続財産の分け方で悩んでいる」
「不動産を売るべきか判断したい」
そんな方は、株式会社みのパラにご相談ください。
相続特有の事情を踏まえ、安全な分配と売却をサポートします。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
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MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業
