結論｜「資金計画×売却戦略」で安心入居を実現する
高齢者が介護施設・有料老人ホーム・サービス付き高齢者住宅に入居する際、最大の不安は「入居資金」です。
不動産は大切な資産ですが、
・売却する時期
・売却価格の見極め
・税金・手取り資金
を事前に設計しないまま売ると、結果的に手元資金が不足するリスクがあります。
最も重要なのは、
資金計画から逆算した売却スケジュールと評価額戦略を立てること。
これで、安心して施設入居準備を進められます。
はじめに｜施設入居資金の実情
よくある悩み
・入居費用が想像以上に高い
・預貯金だけでは足りない
・家を売るべきか迷っている
・相続税・譲渡税が心配
施設入居は人生の重要な転機です。
感情・家族関係・資金不安が絡むため、戦略的に不動産を換金する必要があります。
施設入居資金に必要な金額感
入居資金の基本構成
・入居一時金
・敷金・保証金
・月額利用料の前払分
・介護保険負担分
施設によって構成は変わりますが、数百万円〜数千万円の資金が必要になるケースが一般的です。
不動産売却で資金を捻出するまでの流れ
ステップ① 入居時期と必要資金を明確にする
まずは、
・いつ入居したいか
・どれくらいの資金が必要か
を確定します。
この“目標”が売却戦略の根幹になります。
ステップ② 不動産の評価と査定を行う
不動産を売却する前に、
・相続税評価額
・市場査定額
・手取り見込み
を把握します。
評価のポイント
・立地・用途
・建物の状態
・固定資産税評価
・路線価
評価額だけでなく、**実際に売れる価格（市場価格）**を知ることが重要です。
ステップ③ 税金・費用をシミュレーションする
売却に伴う負担は主に次の3つです。
1. 仲介手数料
売主が支払う代表的な費用。
2. 譲渡所得税
売却益が出た場合にかかる税金。
3. 住み替え特例の適用可否
・居住用財産の3000万円特別控除
・買換え特例 など
これらを税理士と一緒にシミュレーションすることで、手残り額が正確になります。
施設入居資金の捻出で考えるべき売却戦略
戦略① 売る時期を逆算する
入居資金が必要なタイミングから、売却準備・売却活動・契約・決済までを逆算します。
実務では、3〜6か月の期間を確保することが理想です。
戦略② 売却価格の設定は「希望額」ではなく「必要額」で
不動産売却は希望価格ではなく、必要な資金額から逆算して設定するのが安全です。
・必要資金
・税金・費用
・手残り額
この3点から逆算して売出価格を決めます。
戦略③ 共有名義・相続登記のクリア
共有名義や未登記のままだと、売却が進みません。
よくある問題
・共有者全員の同意が必要
・相続登記が未了
→ まずは登記整理を最優先
不動産売却で手残りを最大化する方法
複数社査定で“本当の相場”を掴む
1社だけの査定では偏ります。
最低でも2〜3社の査定比較が必須です。
買い手目線で価格設定
・近隣相場
・購入希望層の動向
を見て「売れやすい価格帯」で調整します。
売却タイミングの見極め
季節・需要・金利動向も価格に影響します。
入居資金と相談しつつ、最適なタイミングでリリースします。
売却資金を増やす＋減税対策
3000万円特別控除の活用
居住用財産を売却する場合、譲渡所得から最大3000万円控除できます。
買換え特例の検討
住み替えが伴う場合、買換え特例も検討します。
これらを税理士と確認することで、手残り資金を増やす工夫ができます。
不動産売却で失敗しないための注意点
安易な値下げは避ける
期限優先で安売りしてしまうと、大きく損をする可能性があります。
期限は守りつつ、戦略的値下げを心がけます。
共有者・家族の意識統一
複数名義の場合、同意と合意形成が最優先です。
合意がないままだと、売却が止まります。
【専門家コメント】
「施設入居資金を目的とした売却は、売却そのものより“資金設計”が最重要です。
逆算思考で計画を立て、税務・登記・売却戦略を同時に進めることで、安心した入居準備が可能になります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 売却してすぐに入居資金は手に入りますか？
→ 売却活動〜決済までは一般的に3〜6か月程度です。
Q2. 売却資金と税金のバランスが心配です
→ 税理士とシミュレーションすることで安心です。
Q3. 売却価格は評価額と違うの？
→ 市場価格は評価額とは別です。実際の売却価格を基準に考えます。
Q4. 相続登記が未了でも売れますか？
→ 原則として登記後の売却になります。
Q5. 共有名義でも売れますか？
→ 全員の同意が必要です。
Q6. 売却活動はどれくらい時間がかかりますか？
→ 状況により異なりますが、一般的に3〜6か月。
Q7. 税金控除は誰でも使えますか？
→ 条件がありますので専門家と確認してください。
Q8. 住み替えと同時に売却できますか？
→ 可能ですが計画的に進める必要があります。
Q9. 家族の意見が割れています
→ 第三者（専門家）を入れて合意形成を。
Q10. どこに相談すれば安心？
→ 売却＋税務＋相続を一体で見られる会社が安心です。
まとめ｜施設入居資金を捻出する売却の成功条件
施設入居資金のための売却では、
・資金計画から逆算する
・評価額と手残りを正確に把握する
・売却戦略を立てる
の3点が成功の鍵です。
冷静に計画し、安心して新生活を迎えましょう。
施設入居資金の不動産売却相談は株式会社みのパラへ
施設入居資金の確保は、資金設計・税務・売却戦略を同時に考えることが不可欠です。
株式会社みのパラでは、
・資金計画の設計
・評価・査定の整理
・税務シミュレーション
・登記・合意形成支援
・売却実務のトータルサポート
を一貫して行います。
「まずは相談だけ」でも安心してお越しください。
会社概要｜株式会社みのパラ
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表取締役：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
