結論｜相続人不明でも「売却ルート」は存在する
相続人が分からない、連絡が取れない、確定できない――
このような不動産でも、法的な手続きを踏めば売却や整理は可能です。
ただし、
・通常の相続売却とは進め方がまったく違う
・個人判断で進めると違法・無効になる
という大きな落とし穴があります。
重要なのは、制度を正しく使い、早い段階で専門家を活用することです。
はじめに｜なぜ「相続人不明不動産」が増えているのか
社会問題化する背景
相続人不明の不動産は、
・相続登記未了
・相続人が多すぎる
・音信不通・海外在住
・相続放棄の連鎖
などが原因で発生します。
その結果、
売れない・使えない・管理だけ残る不動産が全国で増え続けています。
相続人不明の不動産とは？
法的な位置づけ
「相続人不明」とは、
・相続人が存在しない
・存在はするが特定・連絡ができない
状態を指します。
この場合、通常の遺産分割や売却はできません。
勝手に売却できない理由
相続人不明の不動産を、
・一部の親族
・管理している人
が勝手に売却すると、無権限行為となり、売買契約は無効になる可能性があります。
相続人不明不動産を放置するリスク
リスク① 売却・活用が一切できない
名義が整理されていないため、
・売却
・賃貸
・建替え
がすべて不可能になります。
リスク② 固定資産税・管理責任だけが残る
使えなくても、
・固定資産税
・管理責任
は発生し続けます。
リスク③ 空き家・特定空家指定の可能性
管理不全が続くと、
・管理不全空家
・特定空家
に指定され、行政指導・代執行の対象になることもあります。
相続人不明不動産を売るための基本的な考え方
原則｜「相続人の代わり」を立てる
相続人が不明な場合、
相続財産清算人（旧：相続財産管理人）
という法的代理人を立てることで、不動産の処分が可能になります。
相続人不明不動産を売却する正式な手続き
ステップ① 家庭裁判所へ申立て
利害関係人（親族・債権者・自治体など）が、
家庭裁判所に
相続財産清算人選任の申立て
を行います。
ステップ② 相続財産清算人の選任
裁判所が、
・弁護士
・司法書士
などを清算人として選任します。
この時点で、個人の勝手な処分はできなくなります。
ステップ③ 相続人調査・公告
清算人が、
・戸籍調査
・官報公告
を行い、相続人の有無を調査します。
ステップ④ 不動産の売却許可を取得
相続人が見つからない、または全員放棄した場合、
裁判所の許可を得て
不動産売却が可能になります。
ステップ⑤ 売却・代金処理
売却代金は、
・債務の弁済
・残余があれば国庫帰属
という流れで処理されます。
相続人不明不動産の売却で注意すべきポイント
裁判所の許可なしで売れない
清算人がいても、
裁判所の売却許可がなければ契約不可です。
時間がかかる前提で進める
申立てから売却完了まで、
半年〜1年以上かかるケースも珍しくありません。
費用負担が発生する
・申立費用
・清算人報酬
・調査費用
などが発生します。
事前に費用感を把握することが重要です。
専門家を活用するメリット
なぜ個人対応は危険なのか
相続人不明案件は、
・民法
・家事事件手続法
・不動産実務
が複雑に絡みます。
知識不足で動くと、時間もお金も無駄にする可能性があります。
活用すべき専門家
・弁護士（清算人・裁判所対応）
・司法書士（登記・相続調査）
・不動産会社（売却実務・市場対応）
この3者を横断的につなげる窓口が重要です。
【専門家コメント】
「相続人不明の不動産は、放置しても解決しません。
正しい制度を使い、清算人・裁判所・不動産実務を連携させることで、初めて売却や整理が可能になります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続人不明でも勝手に売れますか？
→ 売れません。必ず裁判所手続きが必要です。
Q2. 申立ては誰ができますか？
→ 利害関係人（親族・債権者・自治体など）が可能です。
Q3. 売却までどれくらい時間がかかる？
→ 早くても半年、通常は1年前後を見ます。
Q4. 費用は誰が払う？
→ 原則、相続財産から支払われます。
Q5. 清算人は誰がなる？
→ 裁判所が弁護士・司法書士等を選任します。
Q6. 相続人が途中で見つかったら？
→ その相続人に引き継がれます。
Q7. 国に引き取ってもらえる？
→ 最終的に残余財産は国庫帰属します。
Q8. 空き家でも対象？
→ 対象です。むしろ空き家案件が多いです。
Q9. 途中で売却をやめられる？
→ 裁判所判断によります。
Q10. どこに最初に相談すべき？
→ 相続・不動産・裁判所手続きに慣れた窓口が安心です。
まとめ｜相続人不明不動産は「制度×専門家」で解決する
相続人不明の不動産は、
・個人では売れない
・放置するとリスクが増える
という特徴があります。
清算人制度を正しく使い、専門家と連携することが、唯一の解決ルートです。
相続人不明不動産の整理・売却相談は株式会社みのパラへ
相続人不明不動産は、
法的手続きと売却実務を同時に考える必要があります。
株式会社みのパラでは、
・相続人不明案件の初期整理
・弁護士・司法書士との連携
・裁判所手続き後の売却実務
・空き家・管理リスクの整理
を一貫してサポートしています。
「手を付けられずに困っている」段階でも、お気軽にご相談ください。
会社概要｜株式会社みのパラ
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代表取締役：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
