結論｜相続人が不明でも“売却は可能”。家庭裁判所を通じた法的手続きが鍵
相続人の一部が行方不明、または連絡が取れない場合でも、
家庭裁判所を経由すれば不動産を売却することは可能です。
ただし、相続人全員の同意が必要な不動産売却では、
一人でも不明者がいると契約が成立しません。
その際に活用できるのが、**「不在者財産管理人制度」や「特別代理人制度」**です。
これらを利用することで、
相続人が不明でも、法的に問題なく不動産を売却できます。
はじめに
「実家を売りたいのに、相続人の1人が行方不明」
「遺産分割協議を進めたいが、兄弟の連絡先が分からない」
──こうしたケースは全国で増えています。
特に古い実家や空き家では、
相続登記をしないまま相続人が次世代へと移り、
“誰が所有者か分からない”名義不明土地が発生しています。
この記事では、相続人が不明な不動産を
安全かつ法的に売却するための手順と制度の使い方を解説します。
相続人不明不動産とは？
相続が発生しても、以下のようなケースでは「相続人不明」と扱われます。
- 戸籍上の相続人が誰か確定していない
- 相続人の一部が亡くなり、さらに代襲相続が起きている
- 行方不明者・音信不通の親族がいる
- 戸籍が遠方に分散していて追跡できない
👉 相続人不明の状態では、遺産分割協議が成立せず、
不動産を売る・貸す・処分することができません。
相続人不明でも売却できる2つの法的ルート
① 不在者財産管理人制度（民法第25条）
行方不明の相続人がいる場合に、
家庭裁判所が代わりに財産を管理・処分する人を選任する制度です。
【手続きの流れ】
- 家庭裁判所に「不在者財産管理人の選任申立て」
- 管理人（弁護士・司法書士など）が選任される
- 裁判所の許可を得て、管理人が不動産の売却を実行
- 売却代金は裁判所が管理し、後に現れた相続人へ分配
【メリット】
- 不明者がいても不動産の売却が可能
- 公的手続きによりトラブルを防げる
- 放置リスクを解消できる
【デメリット】
- 申立てから完了までに3〜6か月程度かかる
- 管理人報酬・予納金が発生（5〜20万円程度）
② 特別代理人制度（民法第826条）
相続人の中に未成年者が含まれる場合、
その親権者（他の相続人）が代理で手続きすることはできません。
そのため、家庭裁判所が代わりに「特別代理人」を選任します。
【手続きの流れ】
- 家庭裁判所に「特別代理人選任申立書」を提出
- 裁判所が弁護士や司法書士を選任
- 特別代理人が未成年相続人の利益を代表して協議・署名
- 登記・売却手続きが実行される
【メリット】
- 未成年がいても法的に売却できる
- 親族間の利益相反を避けられる
- 相続トラブルを未然に防止
【デメリット】
- 申立てには戸籍や協議書の提出が必要
- 選任・許可に1〜2か月かかる
実際の売却までの手順
| 手順 | 内容 | 担当 |
|---|---|---|
| Step1 | 相続人調査（戸籍・除籍謄本を収集） | 司法書士 |
| Step2 | 不明相続人がいる場合、家庭裁判所に申立て | 申立人本人または代理人 |
| Step3 | 不在者財産管理人または特別代理人が選任される | 家庭裁判所 |
| Step4 | 裁判所の許可を得て売却実施 | 管理人 |
| Step5 | 売却代金の保管・分配 | 裁判所・管理人 |
| Step6 | 登記変更・完了報告 | 司法書士 |
👉 手続きは複雑ですが、司法書士・弁護士に依頼すれば一括で対応可能です。
放置すると起きるリスク
| 放置内容 | 想定される結果 |
|---|---|
| 相続人不明のまま放置 | 登記が進まず、売却・賃貸・解体ができない |
| 行政による特定空家指定 | 放置により危険建物扱い、行政代執行・費用請求 |
| 固定資産税の滞納 | 延滞金が増加し、差押え対象になることも |
| 相続人間の対立 | 不在者が戻ってきた際に訴訟に発展するケースあり |
👉 「誰も動かないまま10年以上経過」した結果、
**売ることも処分もできない“負動産化”**している例が全国で増加中です。
不在者・特別代理人の申立てに必要な書類
| 書類名 | 内容 | 取得先 |
|---|---|---|
| 申立書 | 家庭裁判所に提出する正式書類 | 裁判所窓口 or HP |
| 被相続人の戸籍謄本・除籍謄本 | 死亡までの経過を証明 | 市区町村役場 |
| 相続人全員の戸籍 | 相続人関係の確認 | 同上 |
| 不動産登記事項証明書 | 対象物件の確認 | 法務局 |
| 固定資産評価証明書 | 登記・手続きに必要 | 市区町村役場 |
| 財産目録 | 管理・処分の対象を整理 | 管理人作成 |
👉 書類準備には時間がかかるため、
申立てを見据えて早めに戸籍・登記情報を取得しておくのがコツです。
専門家コメント
「相続人不明のまま不動産を放置すると、売却も管理もできず、
最終的に行政が介入して代執行されるケースもあります。
しかし、不在者財産管理人や特別代理人制度を使えば合法的に売却が可能です。
重要なのは、放置せず早めに裁判所への申立てを行うこと。
司法書士・弁護士・不動産会社が連携することで、
最短3〜6か月で安全に手続きを完了できます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続人の一部と連絡が取れない場合でも売れますか？
→ はい。不在者財産管理人を選任すれば売却可能です。
Q2. 管理人は誰が選ばれますか？
→ 家庭裁判所が弁護士や司法書士などの第三者を選任します。
Q3. 管理人に依頼する費用は？
→ 報酬・予納金としておおよそ10〜30万円前後が必要です。
Q4. 特別代理人と不在者財産管理人の違いは？
→ 未成年者がいる場合は特別代理人、行方不明者がいる場合は不在者財産管理人を使います。
Q5. 管理人の許可が出るまでどれくらいかかりますか？
→ 申立てから選任まで約1〜3か月程度が目安です。
Q6. 不在者が後から現れた場合はどうなりますか？
→ 売却代金が裁判所に保管され、本人に返還されます。
Q7. 不動産会社に直接売却を任せられますか？
→ 管理人の許可を得たうえで可能です。通常の仲介契約と同様に進められます。
Q8. 相続登記をしていない状態でも申立てできますか？
→ 可能です。ただし登記簿の名義が被相続人である必要があります。
Q9. 行方不明者が海外にいる場合も同じですか？
→ はい。所在が確認できなければ不在者扱いとして申立てできます。
Q10. 放置すると罰則はありますか？
→ 罰則はありませんが、行政処分・代執行・損害賠償のリスクが発生します。
まとめ｜相続人不明でも“手続き次第で売却は可能”
- 相続人が不明でも家庭裁判所を通じて売却できる
- 不在者財産管理人・特別代理人を選任する手続きが必要
- 書類準備〜許可まで約3〜6か月が目安
- 放置すると行政指導・代執行・負動産化のリスク
- 専門家のサポートで安全・確実に処分可能
👉 「相続人が不明だから売れない」と諦めず、法的ルートを活用しましょう。
🏠 相続不明不動産・代理人申立てのご相談は株式会社みのパラへ
司法書士・弁護士・不動産コンサルタントがチームで対応し、
管理人・代理人申立てから売却・登記までワンストップでサポート。
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会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
